RGI имеет все условия для того, чтобы стоить выше $3 млрд – Петр Шура

19 апреля 2011, 11:43

Совладелец девелоперской компании RGI рассчитывает расстаться с основателем бизнеса «цивилизованно и быстро»

Похоже, конфликт акционеров девелоперской компании RGI International перешел в заключительную стадию. Владелец Synergy Classic Петр Шура, которому принадлежит почти 25% акций девелопера, направил письмо основателю RGI Борису Кузинцу с предложением выкупить его пакет акций за $208 млн. Разрешение спорной ситуации, сложившейся вокруг RGI в последнее время, может принести ощутимую выгоду каждому из участников конфликта. Один получит солидный кэш, другой – некогда крупнейшего застройщика окрестностей Остоженки. Главное, считает Шура, что в результате развития событий по предлагаемому им сценарию выиграет и сама RGI. О том, как завершить конфликт, Петр Шура рассказал «Интерфаксу» в эксклюзивном интервью.

Петр, как Вы приняли решение о выкупе доли Бориса Кузинца?

Полагаю, все акционеры RGI заинтересованы в скорейшем разрешении конфликта. Конструктивных действий или предложений от DES не дождешься, поэтому пришлось проявить инициативу и предложить выкупить весь пакет DES за $208 млн. Сразу $150 млн за 48,387 млн акций, это почти 30% капитала, по цене $3,1 за акцию. Премия к текущей котировке на LSE около 15%. Остаток акций будет выкуплен у DES через 12 месяцев по $3,41 за акцию.

Ваше предположение, насколько Бориса может устроить такой расклад?

Несколько недель назад он обозначил через наших общих знакомых, что готов продать свой пакет или выкупить мой по $3,1 за акцию. Я свой пакет вообще не продаю. Конечно, я допускаю, что Борис в очередной раз изменит свою позицию и откажется продать свой пакет по $3,1 за акцию.

В интервью Борис сказал, что он делал Вам предложение выкупить Вашу долю, но Вы отказались...

Неправда, Борис ни разу не делал письменной оферты о выкупе пакета у Synergy. Наоборот, несколько раз предлагал выкупить свой. В ноябре 2009 года, в октябре 2010 года, в феврале 2011.

По каким ценам были предложения в 2009 и 2010 годах?

По необоснованно высоким.

Если Борис откажется от продажи пакета по $3,1 за акцию, как дальше будет развиваться ситуация?

У нас всего 3 варианта развития: или мировое соглашение, или Synergy продает свой пакет, или DES продает свой. К сожалению, судя по действиям DES, мировое Борис даже не готов обсуждать. Собственные интересы находятся для него гораздо выше интересов компании и других акционеров. Synergy свой пакет не продает, поэтому остается вариант с покупкой пакета Бориса. Есть еще один вариант – оставить все как есть. Но это путь в никуда, который породит еще больше напряжения и судов. Вот сейчас готовится коллективный иск акционеров RGI к DES о возмещения ущерба более чем на сто миллионов долларов. В общем, Кузинцу надо поскорее определиться со своей позицией.

Вы готовы поднять цену выше $3,1?

Если вопрос будет поставлен так, то я готов подписаться под "револьвером" с DES. В таком случае каждая из сторон будет осторожнее подходить к своим ценовым ожиданиям. И проблема решится за 10-15 минут встречных предложений.

На какие средства будут приобретаться акции DES?

Во-первых, Synergy не планирует увеличивать свой пакет выше 30%. К текущему пакету в 22,26% будет приобретено еще около 5,5%. На собственные средства. Остаток приобретет московский девелопер, с которым у нас совпадают взгляды о перспективах RGI. Плюс, думаю, есть акционеры, которые с уходом Бориса захотят продать свои акции. Morgan Stanley уже 2 года пытается продать свой пакет, сейчас у них 6,6% в капитале. Эти акции тоже могут быть приобретены.

Прежде чем принять Ваше предложение, Кузинец наверняка запросит гарантии того, что у Вас есть необходимая сумма. Сможете подтвердить?

Конечно, пускай присылает своего банкира. Но мне тоже нужны гарантии, что из компании не будут выводиться активы, особенно кэш. По моим расчетам, на счетах должно остаться около $50 млн.

Расскажите подробнее о своем партнере. Кто он? Где работает, на рынке жилой или коммерческой недвижимости?

Это известный девелопер, у которого есть все необходимые ресурсы для энергичного развития бизнеса RGI в Москве и Московской области. Больше пока ничего не добавлю, мы договорились, что пока нет подтверждения сделки, называть его имя нецелесообразно.

А если Кузинец продаст пакет DES в RGI, но не Вам, что будете делать?

Полагаю, что покупателем может стать инвестор, который очень хорошо понимает московский рынок недвижимости и возможности RGI. Если его цель будет энергичное развитие RGI в интересах всех акционеров, Synergy всячески станет поддерживать такого акционера.

Недавно пресса сообщала об интересе депутата Груздева к покупке около 46% RGI. Груздев, как основной акционер в RGI, Вас устраивает?

А почему бы и нет. Он сделал огромное состояние на ритейле, этот бизнес тесно связан с недвижимостью. Если Груздев лично займется развитием RGI, я буду только «за». Но я что-то не верю в его готовность завершить свою политическую карьеру.

Груздев участвует в конфликте? На чьей стороне?

Если и участвует, то точно не на моей.

12 мая состоится внеочередное собрание акционеров RGI, на котором Вы предлагаете переизбрать совет директоров. Как оцениваете исход собрания?

Если DES рассматривает вариант мирового соглашения, то совет директоров будет переизбран. По крайней мере, предлагаемый нами баланс интересов в совете директоров поддерживали миноритарии, мнение которых важно для Кузинца.

Вы думаете мировое соглашение возможно?

Если Борис будет думать о нем в разрезе бизнес-интересов, а не с точки зрения эмоций, то все возможно.

Борис говорит, что ему не понятны Ваши цели. Чего Вы хотите?

Мои цели зафиксированы в акционерном соглашении с DES. Чего тут не понятного? Достаточно открыть соглашение и внимательно его прочитать. Могу повторить. Первое — рост капитализации до $3,171 млрд к 30 июня 2013 года. Под этой цифрой есть план, который мы обсуждали с Борисом в рамках подготовки к сделке и который я впоследствии опубликовал. Второе — переход на основную площадку Лондонской фондовой биржы для повышения ликвидности акций и качества корпоративного управления. Третье — энергичное развитие текущих проектов, на эту задачу отводилось $40 млн из $90 млн, инвестированных Synergy, и покупка новых проектов, на эту задачу отводилось $50 млн. Я ожидал и до сих пор ожидаю только того, что будут выполнены все пункты нашего соглашения.

Конфликт у нас произошел потому, что вскоре после получения денег Борис заявил примерно следующее: "Знаешь, Петр, по-моему, капитализации в $3 млрд добиться не получится, новые проекты мы пока покупать не будем, на текущие мы потратим больше, на основную биржу перейдем формально, без каких-либо изменений, т.к. существующее корпоративное управление и ликвидность нас вполне устраивают". Одновременно с этим выявились некоторые факты злоупотреблений в компании и грубого нарушения остальных договоренностей.

Например, компания содержит офис в Израиле, при том, что собственно у RGI там нет ни одного проекта. А у Кузинца в Израиле есть личные проекты. Зачем компания тратит средства акционеров на это? Почему всем сотрудникам с фамилией Кузинец из фондов компании и в России и в Израиле оплачиваются квартиры, машины, перелеты, накладные расходы и так далее? Они достаточно обеспеченные люди, чтобы оплачивать это самостоятельно. Не хватает денег – продавайте акции или платите дивиденды, но не надо лезть в карман к акционерам.

Или увольнение Крайслера, партнера и родственника Бориса, которому заплатили «золотой парашют». Он пробыл на посту главы компании всего несколько месяцев, пока Борис лечился. После своего возвращения Кузинец своим решением уволил его, заплатив компенсацию за досрочное увольнение в размере $1 млн. Но при этом Крайслер остался акционером DES и председателем совета директоров RGI. Это нормально?

Или зарплата Мано Кузинца, получающего на позиции IR-директора $500 тыс., за которую мы могли бы нанять 3-х очень профессиональных IR-директоров; и эти люди со своими задачами будут справляться куда лучше, чем Мано, до которого инвесторы неделями не могут дозвониться.

Или выплаты отложенных зарплат Кузинцу, Крайслеру и другим родственникам, которые были сделаны в нарушении договоренностей с независимыми директорами. 2 из 3 независимых директоров покинули совет директоров в знак протеста.

Вся эта информация для акционеров искажается или скрывается. И так далее.

Со всем этим надо было либо смириться, либо бороться. Я выбрал второе. На моем месте так поступил бы любой вменяемый инвестор. Отмечу, что ни одно нарушение RGI так и не опровергла.

Как Вы пришли к решению проинвестировать в RGI?

Это долгая история. Еще будучи главой медиа-компании Билдинг, я видел, как раз за разом RGI собирала все основные премии Building Awards. У компании были хоть и маленькие, но очень красивые проекты. Риэлторы молились на RGI. Уже тогда стало понятно, что RGI выгодно отличается от других девелоперов. В середине 2009 года я приобрел на бирже несколько процентов акций, тогда все девелоперские компании стоили очень дешево. В августе того же года мы в первый раз познакомились с Борисом, обменялись мнениями относительно будущего RGI и рынка недвижимости в Москве, и уже в сентябре я в первый раз предложил Кузинцу проинвестировать в выкуп допэмиссии, но сделка не состоялась. Потом в феврале 2010 году Кузинец сделал мне более интересное предложение, и мы второй раз вошли в сделку. Она тоже сорвалась. В третий раз к сделке мы вернулись уже в мае и закрыли ее за 2 недели. Я до сих пор уверен, что инвестиция может принести существенный доход.

Борис в своем интервью утверждает, что инвесторы покупали акции RGI не ради бизнеса, а ради доступа к его ремеслу.

В нашем акционерном соглашении нет ни слова о его ремесле. Есть конкретные финансовые показатели. И я не знаю ни одного инвестора, который покупал бы акции RGI не ради бизнеса. Всех инвесторов интересует только прибыль. А вот с этим в RGI проблемы. Системных источников выручки нет, прибыль только бумажная, дивидендов ни разу не платили, капитализация до сих пор ниже цены размещения в декабре 2006 года, дисконт капитализации к NAV один из самых высоких, ликвидность акций минимальная, а расходы огромные.

Какого-то конкретного плана развития у компании так и не появилось. Сколько в 2011 году планируется получить выручки от "Цветного"? Не понятно. Нам говорят, что доход будет около 22% от выручки. А какая выручка будет? Какой чистый доход? Как вообще оценивать эффективность менеджмента, если у них даже нет KPI? Или сколько квадратных метров жилья будет построено и продано до конца этого года в рамках "Кингстона"? Я не знаю, заявляются только расплывчатые обещания начать строительство и продажи. Это не уровень публичной компании, это уровень начинающего предпринимателя, который живет от проблемы к проблеме.

Разве публичной статус компании не накладывает определенные обязанности на менеджмент?

Если и накладывает, то менеджмент прекрасно научился игнорировать все эти обязанности. Кузинец управляет публичной компанией, как своей частной, в которой у него 100%.

Вообще, публичный статус компании мало что дает неконтролирующим акционерам. Независимые директора и NOMAD (Shore Capital) свою работу не выполняют, и больше защищают менеджмент от миноритариев. Только после обращений к руководителям регулирующих организаций в Великобритании начались процессы в отношении нарушений прав акционеров RGI, антикоррупционых и финансовых законов.

Давайте разберемся с судами, на что направлены иски?

Все мои иски и действия направлены на достижение целей, зафиксированных в акционерном соглашении. Я хотел восстановить нормальный баланс интересов в совете директоров для повышения эффективности корпоративного управления. Иск на Гернси направлен именно на это. Персональные иски к Кузинцу, Крайслеру и Фэнвику направлены на то, чтобы они вернули деньги в компанию.

Какие движения сейчас по этим искам?

Все двигается слишком медленно. Иск на Гернси я решил далее не поддерживать. RGI раструбила, что суд отказал нам в иске, хотя на самом деле, мои юристы получили указание не развивать его. Заседание по персональному иску в Лондоне должно состояться в апреле. Раньше было два ответчика — Кузинец и Крайслер, теперь к ним присоединился Фэнвик, который возглавлял комитет по вознаграждениям во времена выплат. Фэнвик, кстати, несмотря на то, что является соответчиком в судах по серьезным нарушениям, продолжает занимать кресло независимого директора. Такое трудно представить в нормальной публичной компании. Кресло в совете директоров RGI рядом с Кузницом и Крайслером ему дороже всего на свете. Надеюсь, Фэнвика больше не в одну серьезную компанию дальше порога не пустят.

А что происходит с пут-опционом, который Вы предъявили в октябре 2010 года? Кузинец говорит, что Вы хотите получить $99 млн, вернув только 1,8 млн акций из 36 млн.

Ситуация простая. Менеджмент RGI опоздал с поставкой акций на несколько дней. Они, конечно, говорят, что не опаздывали, но факт есть факт. По нашему соглашению у сторон была обоюдная ответственность. Если я опаздывал с поставкой денег, то 1,8 млн акций оставались у меня по цене $5,0 за акцию. Если они опаздывали с поставкой акций, то выкупали 1,8 млн. акций за $99 млн. Сумма большая потому, что поставить акции против полученных денег легче простого.

Вы рассчитываете реализовать этот опцион?

Время покажет. Я согласен отказаться от него, если в совете директоров RGI будет восстановлен нормальный баланс интересов.

А что со вторым пут-опционом, привязанным к переходу компании на основной рынок LSE?

Менеджмент заявил, что не может перейти на main market из-за снижения free float ниже 25%. Это в очередной раз демонстрирует, как Кузинец подходит к выполнению своих обязательств перед партнерами. Никто ведь не мешает RGI при переходе на main market сделать допэмиссиию, увеличив free float выше 25%. Отмечу, что переход на main market Кузинец обещал не только Synergy, но и многим другим акционерам. Для компании это очень важно, но не для DES, так как придется отказаться от контроля над RGI.

Если бы Борис предложил Вам занять его кресло и «рулить» компанией, Вы бы согласились?

Да, но мне известны специалисты, более талантливые и компетентные в этом деле, чем я. Возможно у них получатся не такие красивые здания, как у Кузинца, но капитализация и доходность для акционеров точно будет выше.

То есть без Кузинца компания не умрет?

Наоборот помолодеет, приобретет здоровые амбиции и энергичность. Все-таки Борису 63 года, самостоятельной команды у него нет, все серьезные вопросы решаются только им лично, поэтому решения принимаются долго. Кроме того, это большой риск для акционеров на 100% зависеть от самочувствия одного человека.

Представьте, что Вы получили долю Кузинца, какими будут первые шаги?

Собрание акционеров переизберет совет директоров, совет директоров назначит нового генерального директора, который сформирует энергичную и амбициозную команду. Далее совет директоров утвердит стратегию и бизнес-план на 3 года вперед, менеджмент увидит четкие цели и задачи, и начнет работать над их реализацией. В течение ближайших месяцев необходимо перейти на main market LSE.

Какую стратегию для RGI Вы видите?

Главное — это специализация на жилье. На рынке продается несколько площадок под строительство жилья, которые могут увеличить портфель RGI до 4 млн кв. метров. Возможно, имеет смысл их приобрести. На одной площадке продавать более 5 тыс. кв. метров в месяц очень сложно, рынок и конкуренция не позволяют, поэтому для увеличения выручки и прибыли необходимо иметь 3-4 проекта в разных местах Москвы. Тогда в год можно будет продавать около 200 тыс. кв. метров. Это выручка около $600 млн и EBITDA около $200 млн.

В сегменте элитного жилья пока неопределенность, которую может прояснить только новый мэр Москвы. Если говорить о судьбе "Цветного" и других непрофильных проектов, то их необходимо продать. Любая компания должна иметь специализацию.

Сколько RGI может заработать на Вашей стратегии развития?

Компания имеет все необходимые условия для того, чтобы стоить выше $3 млрд.

Откуда такая уверенность? Кузинец говорит, что вам не хватает девелоперского опыта.

Конечно, опыта у меня меньше, чем у тех, кому за 60, и еще меньше, чем у тех, кому за 100. Но для своего возраста у меня достаточно девелоперского опыта. Много кто сможет запустить строительство курорта в Ярославской области? Получить все разрешения, привлечь длинное проектное финансирование, подписать международные гостиничные сети, организовать строительство. К тому же повторюсь, я не стремлюсь брать оперативное управление в свои руки, есть более компетентные кандидаты.

Кстати, как развивается Ваша девелоперская компания Rusresorts?

Месяц назад компания сделала spin off, выделив в отдельную компанию (ЗАО "Корпорация развития "Золотое кольцо") бизнес, ориентированный на макрорегион "Золотое кольцо". Сейчас активы Корпорации оцениваются в $500 млн. В 1 квартале 2012 года откроется первая очередь курорта рядом с Переславлем Залесским, пойдет первая выручка и прибыль. Сейчас в активной фазе 2 сделки по размещению 49% акций среди финансовых и стратегических инвесторов. Это позволит обеспечить Корпорацию собственным капиталом для выполнения достаточно амбициозной инвестпрограммы.

В марте Rusresorts открыла офис в Милане, который займется развитием земельного банка в Тоскане и Лацио. В июне планируем открыть офис в Гонконге, который будет отвечать за проекты на Дальнем Востоке, главный из которых – курорт на озере Байкал.

На прошлой неделе были опубликованы результаты RGI за 2010 год. Прокомментируете?

Лучше, чем было за первое полугодие. Менеджеры явно стали работать энергичнее и стали более осторожными в плане игнорирования интересов других акционеров. Но на текущем рынке трудно показать еще более худшие результаты. По моему мнению, они развиваются хуже рынка и остальных компаний. А без инвестиций Synergy остались бы безнадежными аутсайдерами. Нужно доказывать, что они эффективнее и привлекательнее других компаний. Этого пока не видно.

Беседовал Арсений Меситов


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

64,47

- 0,72

EUR

71,53

- 0,30

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

64,47

- 0,72

EUR

71,53

- 0,30

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

9,068,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка