Управляющий директор Jones Lange LaSalle по России и СНГ знает все о стратегии девелоперов в посткризисный период
Консолидация девелоперов станет одним из важных трендов в 2011-2013 гг. Масштабы девелоперов значительно увеличатся, что позволит им реализовывать более крупные проекты и легче привлекать средства под строительство. Таковы основные тенденции рынка коммерческой недвижимости в России. Конечно, они порождают массу вопросов. Что будет с проектным финансированием? Когда банки устроят распродажу активов в секторе недвижимости? Куда направится вектор развития рынка? Свои прогнозы в интервью «Интерфакс-Недвижимости» сделал управляющий директор международной консалтинговой компании Jones Lange LaSalle по России и СНГ Шарль Будэ.
Шарль, опишите ситуацию, в которой находятся сейчас российские девелоперы?
Для российских девелоперов ситуация на рынке складывается по-разному. Однако после кризиса многим из них стало очевидно, что для успешного бизнеса необходим профессиональный подход. Он включает в себя качественное финансирование, специализацию девелоперов по сегментам недвижимости, разработку грамотной долгосрочной концепции развития и многое другое.
Сегодня банки избирательно подходят к финансированию проектов, отдавая предпочтение объектам высокого качества. При этом для них важно, чтобы застройщик обладал достаточным капиталом для самостоятельной реализации проекта. Все это свидетельствует о том, что компании-однодневки сегодня не смогут выжить на рынке. Непродуманных проектов, которые реализовывались с расчетом на постоянный рост стоимости недвижимости и дефицит площадей, уже не осталось. Современных девелоперов отличает более четкая стратегия и качественные подходы, и мы рады, что рынок придерживается такого вектора развития.
Как участники рынка выходят из кризиса и справляются с текущими проблемами?
За время кризиса некоторые из девелоперов передали свои портфели проектов банкам, другие смогли обеспечить финансирование за счет новых партнерских соглашений, третьи вынуждены были продать часть объектов. В настоящее время фактически все компании завершили свою реструктуризацию, и, вскоре появится обратный тренд: банки будут выводить на открытый рынок те объекты, которые перешли к ним за долги по кредитам. Такие непрофильные активы не вписываются в долгосрочные банковские стратегии, поэтому компании продадут их, как только появится выгодная возможность.
Сегодня девелоперы смогли решить самые острые проблемы, связанные с кризисом, и факторов, реально угрожающих существованию бизнеса, уже не существует. Тем не менее, сейчас требуется более тщательное финансовое планирование, если девелопер владеет большим портфелем проектов и земельных участков под застройку.
Как и когда банки будут выводить залоговые активы на открытый рынок?
Я думаю, что банки расстанутся со своими активами в течение ближайших трех лет, причем их вывод будет происходить как за счет сделок прямой продажи, так в ходе реализации совместных проектов с девелоперами. Однако сейчас движения в этом направлении почти нет. Банки получили свои объекты – те, которые находились в начальной стадии строительного цикла или были уже завершены – в 2007-2008 гг, когда рынок достиг своего пика. Тогда стоимость этих активов была очень высока. Сейчас банки понимают, что рынок переживает новый цикл развития, сопровождающийся ростом цен. Поэтому они ждут удачного момента для наиболее выгодного вывода активов, и это, на мой взгляд, им в целом удастся.
В свое время банки предоставляли значительные средства для «бумажных» проектов, которые зачастую имели не всю разрешительную документацию. Что будет с ними?
Эта проблема больше касается некоторых российских регионов, поскольку до кризиса банки переоценивали потенциал их рынков недвижимости. Сейчас происходит пересмотр концепции многих региональных проектов – наиболее популярное решение: превращение офисного объекта в многофункциональный комплекс за счет реконцепции помещений под жилье, гостиницы и торговлю.
Сейчас многие региональные проекты не пользуются спросом со стороны инвесторов, которые ориентированы на качественные объекты в Москве. Исключение составляют лишь некоторые торговые проекты в регионах, которые также интересны инвесторам.
Куда пойдут инвесторы?
Думаю, это будут торговые площади. Даже после кризиса 75% расходов россиян приходится на покупку товаров и услуг. Во многих регионах качественных торговых площадей крайне мало. Поэтому сейчас возобновляется реализация ряда старых проектов, а некоторые девелоперы осваивают новые площадки.
Приоритетом для инвесторов в офисном сегменте, так же, как в торговом, остается Москва и Санкт-Петербург, в то время как рынок офисной недвижимости в регионах по-прежнему малопривлекателен для девелоперов и инвесторов. Возьмем, к примеру, крупную компанию: если в Москве она владеет офисом, площадью в 10 тыс. кв. метров, для региональных представительств ей обычно требуется значительно меньше пространства - 1 тыс. кв. метров в северной столице и 300 кв. метров в одном из региональных городов-миллионников. Что касается рынка складской недвижимости – нужно учитывать специфику каждого региона: в то время как в Москве наблюдается острый дефицит, в Петербурге – картина ровно противоположная – свободными остаются около 200 тыс. кв. метров или 14% площадей, и потребуется несколько лет для восстановления спроса.
Jones Lang LaSalle всегда плотно работал как с российскими, так и с иностранными инвесторами. Сейчас мы видим, что их интерес к коммерческой недвижимости в Москве значительно вырос. Западный капитал возвращается в Россию, чтобы получить более высокие, чем в Европе, ставки доходности. Инвестиционные фонды также более внимательно, чем в прошлом году, присматриваются к текущим российским проектам. Мы рассчитываем, что количество и объемы инвестиционных сделок будут расти и в течение 2011 года будут закрыты несколько крупных транзакций. Более того, если мы говорили, что в 2010 году инвесторы присматривались к проектам, то сейчас можем утверждать, что речь идет о трансформации интереса в реальную активность: яркие примеры - покупка казахской компанией Verny Capital у Capital Partners отеля Ritz Carlton и покупка ВТБ Капитал у Coalco их доли в знаковом проекте «Белая Площадь». И это только наиболее заметные покупки. В ближайшее время мы станем свидетелями еще ряда крупных приобретений с участием западного капитала.
Рассматриваете ли вы негативные сценарии развития рынка?
Конечно, не все объекты успешны и привлекательны для инвестиций, некоторые расположены не в самых экономически развитых российских регионах, у них нет грамотной концепции. У собственников таких проектов или финансирующих их кредитных организаций, могут возникнуть определенные сложности. Но случаи таких негативных сценариев будут единичны. Рынок недвижимости восстанавливается достаточно быстро, уже отмечается рост арендных ставок во всех сегментах.
Как обстоит дело с кредитованием строек?
На рынке сейчас доступен большой объем ликвидности. Строительство в основном финансируют российские банки, в то время как иностранные банки только начинают возвращаться на рынок. Существует высокая конкуренция по объемам и процентным ставкам в Москве. Кроме того, из-за большой конкуренции в столице, процентные ставки, запрашиваемые в региональных городах, тоже снижаются. Все иностранные банки, которые прошли кризис с небольшими потерями в портфеле, вернулись на рынок. Пожалуй, только немецкие банки не так активны.
Какие новые тренды появятся на рынке в ближайшее время?
Консолидация девелоперов станет одним из важных трендов в 2011-2013 гг. Масштабы девелоперов значительно увеличатся, что позволит им реализовывать более крупные проекты и легче привлекать средства под строительство.
Несмотря на то, что сейчас мы находимся в начале нового цикла развития рынка недвижимости, на нем в целом ничего не изменилось: офисов, складов, гостиниц и торговой недвижимости по-прежнему недостаточно. Спрос сохраняется на высоком уровне, поэтому потенциал этого рынка весьма высок.
Беседовал Сергей Велесевич
