Генеральный директор Группы компаний "Жилищный капитал" рассказал о том, как работают и взаимодействуют застройщики на современном рынке жилья эконом-класса
Крупные застройщики жилья эконом-класса Московского региона переживают не самые легкие времена. Недавний кризис и его последствия, изменение политики столичных властей в части застройки территорий, сложности с финансированием – все это оказывает серьезное влияние на рынок. О том, как живут в таких условиях активные застройщики, как преодолевают трудности и на что надеются, рассказал генеральный директор Группы компаний "Жилищный капитал" Вадим Жук.
Вашей компании 15 лет. Практически вы начали работать в момент становления постсоветского рынка недвижимости. Что изменилось за прошедшие годы, стал ли рынок цивилизованным, стало ли проще работать?
Я думаю, что для потребителей рынок стал, безусловно, прозрачнее и комфортнее. Все мы помним, что в 1990-х квартиры продавались по непрозрачным и непонятным для покупателей схемам. На сегодняшний день существует 214 федеральный закон о долевом строительстве, который позволяет покупателям работать с застройщиком на понятных условиях, регламентирует договорные отношения. Кстати, наша компания принимала участие в разработке этого закона, и, надеюсь, внесла свой заметный вклад в выстраивание отношений в тандеме застройщик-покупатель.
Если говорить о том, стало ли нам как застройщикам проще работать, то здесь не все так однозначно. С одной стороны, действительно, стало работать проще, поскольку определены и обкатаны процедуры взаимодействия, например, с банками, упростилось взаимодействие с администрациями городов, где мы возводим жилье, в том числе и со столичными властями. В общем, на мой взгляд, за 15 лет многое изменилось в лучшую сторону.
Но, безусловно, остались нерешенными некоторые вопросы управленческого и финансового характера. Например, вопросы подготовки и проведения аукционов по продаже земельных участков под застройку. Иногда требования, которые предъявляются к застройщикам – участникам подобных аукционов, не отвечают реалиям сегодняшнего дня. Я имею в виду тот факт, что на аукционы приходят компании, которые зачастую не имеют вообще никакого опыта работы. Но они выигрывают аукционы и получают участки. Затем работа по застройке стопорится в силу объективных причин (нет опыта, базы, работников и т.д.) и рынок получает обманутых дольщиков.
Интересен тот факт, что у общества и власти отношение ко всем застройщикам, в принципе, одинаковое. Соответственно, мы, несмотря на все успешно реализованные проекты, тоже вынуждены иметь дело с негативным отношением и постоянно доказывать свою "профпригодность". Я уверен, что требования к застройщикам, которые выходят на рынок, необходимо повышать. Тогда мы увидим на рынке только те компании, которые хотят и умеют строить.
Но вы все-таки участвуете в аукционах и вполне успешно.
Да, это так. Нам нужны участки для реализации наших амбициозных планов. В частности, в начале 2010 года наша компания выиграла открытый аукцион Фонда РЖС и приобрела право аренды четырех земельных участков в Одинцовском районе Подмосковья. Общая площадь этих участков составила 35,6 гектара. Эти земли примыкают к нашим площадкам, где группой компаний сегодня реализуется крупный проект строительство жилого комплекса "Гусарская баллада". Кстати, этот участок обошелся нашей компании в рекордную для рынка сумму – почти 1 млрд. рублей. На приобретенных землях до 2014 года планируется построить почти 1 млн. кв.м. жилья.
Основной объем работы вашей компании сосредоточен в Подмосковье. Чем это вызвано? Недостатком площадок в столице, сложностями в согласованиях или потенциалом региона?
У нас в группе существует стратегический план развития до 2027 года, утвержденный еще пять лет назад, который стараемся придерживаться без корректив. Согласно этому плану, компания должна построить и ввести в эксплуатацию жилье эконом-класса в целом ряде регионов. В Московской области запланировано строительство 5 млн. кв.м., в Москве – около 1 млн. кв.м. и в других регионах – около 2 млн. кв.м. жилья. Но для осуществления этих амбициозных планов необходимы площадки. Не секрет, что за последние два года столичные власти существенно сократили планы по строительству.
В Московской области ситуация более простая. Здесь работает довольно большое количество застройщиков, которые развивают территории в соответствии с современными требованиями к жилью. Соответственно в последние два года наша компания также сделала основной упор на строительство в Подмосковье.
Сегодня в портфеле нашей компании около 2,5 млн. кв. м жилья в Подмосковье.
Я надеюсь, что со временем ситуация по застройке Москвы изменится. Такие надежды позволяет питать расширение Москвы. Надеемся, что нам удастся продолжить работу в черте города и продемонстрировать свой профессионализм. Но, при самом оптимистичном взгляде, это программа 2013-2015 годов. Пока же городские власти должны определиться с тем, что они хотят здесь видеть, в каких объемах, и будет ли допущен бизнес к застройке данных территорий.
Пока же мы успешно работаем во многих подмосковных городах. Например, наш проект "Гусарская баллада" в Одинцовском районе – уникальный для Подмосковья инновационный комплекс с собственной развитой инфраструктурой. За применение при строительстве современных технологий с использованием экологически чистых материалов комплекс отмечен международным сертификатом Green Awards – стандарта экологичности и энергоэффективности. При этом реализуемый проект мы позиционируем в эконом-классе! Мы уверены, что такое жилье должно быть качественным и комфортным. Оценить преимущества такого подхода смогут более 15 тысяч человек – именно на такое количество жителей рассчитан микрорайон. А общая площадь застройки составит около миллиона квадратных метров. Строительство осуществляется в четыре очереди. После реализации проекта компания планирует полностью взять на себя все вопросы, связанные с эксплуатацией комплекса. Микрорайон уже получил заслуженное признание. В прошлом году он признан лучшим жилым комплексом Подмосковья эконом-класса и лучшим проектом комплексного освоения территории.
Какие ваши реализованные проекты вы считаете самыми успешными, может быть самыми запоминающимися или сложными для вашей компании?
За прошедшие 15 лет наша компания построила и ввела в эксплуатацию более 1,6 млн. кв.м. жилья. Согласитесь, это говорит о многом и каждый проект для нас интересен и сложен по-своему. Каждый дом обладает своей историей, своей "душой", поэтому для нас все наши объекты хороши как любимые дети.
Если говорить о сложности в реализации, то мне вспоминается ЖК "Патриот" на Мосфильмовской улице в Москве. И дело вовсе не в особенностях проекта или каких-то строительных тонкостях. Мы оказались в ситуации противостояния города и местных жителей: город при своем участии дал нам право построить этот ЖК, а общественность была против строительства. Мы были вынуждены работать в течение четырех лет в очень сложной психологической обстановке. Это было очень непросто, но, на сегодняшний день дом реализован и введен в эксплуатацию.
Самый наш интересный с инженерной точки зрения, на мой взгляд, проект в Москве – это ЖК "Президент", который строился по контракту с Управделами Президента. Этот комплекс площадью 100 тыс. кв.м. на Северо-Востоке столицы интересен, прежде всего, своим масштабом и уникальностью локации (близ Лосиноостровского парка). При строительстве парковочных пространств мы производили сложные подземные работы, учитывали множество факторов и пожеланий.
Сейчас компания приступила к реализации беспрецедентного по масштабности строительного проекта в дальнем Подмосковье – микрорайона площадью около 300 тыс. кв.м. в Можайске. Этот проект тоже обещает быть сложным и интересным. На площади 42,5 гектара в течение пяти лет мы планируем построить современный, полностью инфраструктурированный ЖК эконом-класса с неповторимой архитектурой. Микрорайон будет состоять из 39 жилых домов, двух школ, двух детсадов, торговых центров, детских и спортивных площадок. Даже запланировано строительство зоопарка на территории комплекса! Мы ставим перед собой задачу продемонстрировать жителям города качественно новый подход к строительству жилья в регионе, достаточно удаленном от федерального центра. Надеюсь, с этой задачей справимся достойно.
Перспективы у компании действительно поражают воображение. А каковы ваши планы на ближайшее будущее?
В 2012 году мы планируем ввести в эксплуатацию 250 тыс. кв.м. жилья. В том числе, третью очередь ЖК "Гусарская баллада" на территории Одинцовского района, жилые объекты в Химках и Балашихе.
В настоящее время продолжаем строительство микрорайона "Мичуринский квартал" в Сходне, возводим третью очередь ЖК "Твой Адрес Мечты" в Балашихе. Кроме того, компанией ведется проектное освоение новых площадок.
Для нас этот план самый успешный после кризиса. В дальнейшем стремимся выйти на объем ввода по 500 тыс кв.м. ежегодно для того, чтобы успешно реализовать свою программу до 2027 года.
Какую долю рынка в своем сегменте сегодня занимает ГК? Каковы ваши позиции относительно конкурентов?
В московской области в сегменте жилья эконом-класса, по нашим расчетам, доля ГК составляет около 20%. Но мы не гонимся за большими цифрами. Это просто статистика. По большому счету, сейчас в Подмосковье работает 12-15 крупных застройщиков, которые и осуществляют основной объем работ.
Что касается конкуренции, то, для начала хочу сказать, что мне не нравится слово конкуренты. Это, скорее, внешние партнеры. Мы все делаем одно общее дело: обеспечиваем отрасль работой, а потребителей качественным жильем. Тем не менее, некая внутренняя конкуренция среди застройщиков необходима – это двигатель прогресса. Мы перенимаем друг у друга все самое передовое и лучшее. В итоге выигрывает покупатель, который получает все более качественный продукт. Я, вообще, сторонник объединения в деле решения важных строительных задач.
Если же говорить о конкурентоспособности компании, то ее оценивает рынок и конечный покупатель. Мы считаем, что звание "Девелопер года", которое компания получила в 2011году Национальной премии RREF Awards, говорит само за себя. Мы будем стараться и впредь держать такую же высокую планку в нашей работе.
Вы, как и все девелоперы в существующих условиях, используете заемные средства. Устраивают ли вашу компанию условия кредитования?
Проблема с кредитованием лежит в более серьезной плоскости, нежели отношения с конкретными компаниями, хотя стоит отметить, что нам с банками-партнерами повезло. Проблемы начитаются, когда строительная отрасль в целом находится в зоне риска кредитования с точки зрения банков, и они не готовы финансировать даже сильные компании. Такие проблемы, действительно, существуют по сей день.
В остальном сложностей с привлечением финансирования нет. Более того, мы готовы развиваться, искать новые подходы, разрабатывать с банками совместные ипотечные программы.
Долговая нагрузка нашей компании на сегодняшний день составляет около 5 млрд. рублей. С учетом новые объектов и новых производственных планов она увеличится в 2012 году до 8-9 млрд. руб. Любой из наших проектов требует больших объемов капвложений и понятно, что только за счет собственных средств такие проекты реализовывать нереально.
ГК "Жилищный капитал" не только строит, но и реализует собственные проекты. Поэтому вы в состоянии оценить спрос, который присутствует на рынке. Можно ли сказать, что он сопоставим с докризисными показателями?
Могу подтвердить, что докризисные показатели спроса постепенно возвращаются. В конце 2011-начале 2012 года рынок заметно оживился: начались активные продажи, банки предлагают покупателям жилья неплохие ипотечные продукты, что также не может не сказываться на реализации спроса. Я предполагаю, что 2012-2014 годы продемонстрируют рост, как для нашей компании, так и для рынка в целом. Это связано, в том числе, и с социальными программами, которые заявлены федеральной властью.
Рынок недвижимости оживился и в мире в целом, так что мои прогнозы относительно роста скорее позитивны.
Ваша компания активный участник программы "Доступное и комфортное жилье". Что для вас означает это понятие?
Мы многое вкладываем в это понятие. При формировании любого проекта застройки мы пытаемся предусмотреть не только строительство жилья, но и развитие социальной инфраструктуры: школ, поликлиник, детсадов, спортивных комплексов и т.д. Вот это и есть для нас комфорт и доступность. При этом цены на жилье здесь не выше, чем в среднем по рынку. Согласитесь, покупатель условно дешевого жилья, которому приходится час тратить на то, чтобы отвезти ребенка в школу или поехать в магазин, вряд ли будет чувствовать себя комфортно.
Группа компаний «Жилищный капитал» предоставляет на рынке жилой недвижимости весь комплекс работ и услуг, необходимых для создания жилья, его покупки и комфортного проживания. Легко ли управлять такой крупной структурой? Не проще ли сосредоточится на каком-то одном направлении деятельности?
Это наша принципиальная позиция. Объясню почему. Лет 10 назад мы решили для себя, что любому покупателю важен диалог с компанией, доверие к ней. И нашли для себя путь завоевания этого доверия. «Жилищный капитал» занимается строительством, продажей, управлением объектами. И покупатель на всех этапах взаимодействует с одной компанией. Это удобно людям и комфортно для них. И эта стратегия полностью себя оправдывает.
С точки зрения сложности управления структурой меня спасает любовь к работе, любовь к компании, помогает богатый опыт работы. На сегодняшний день стало немного проще управлять: создалась и оформилась структура, появились профессионалы, с которыми мы общаемся на одном языке. Поэтому, управляя столь сложной структурой, я, скорее, получаю удовольствие, некий профессиональный драйв, нежели испытываю сложности.
