Вице-президент компании KR Properties рассказал о том, как происходит реновация промышленных объектов в столице сейчас и какие перспективы ожидают этот формат недвижимости
Ваши проекты в основном лофты, это довольно сложный формат. Какие проблемы возникают при реализации подобных проектов?
Основная проблема – это то, что много чего приходится делать в «ручном режиме». Любое старое здание требует времени на его изучение и систематизацию этой информации. Это необходимо для того, чтобы привести здание в состояние, когда оно подойдет для приспособления под какие-то иные нужды. Очень сложно при этом спрогнозировать и подсчитать финансовые и временные затраты, но это одновременно и очень интересно. В итоге получается нестандартный продукт, которого нет у других, и который заметно отличается от нового строительства.
А проекты реновации заметно дороже нового строительства?
Финансовые затраты сопоставимы. Но сроки реализации проекта разные. Если при новом строительстве сам срок реализации составляет примерно около двух лет (без учета времени, затраченного на получение разрешений), то качественный редевелопмент (а не ремонт!!!), в ходе которого здание полностью преобразовывается, занимает с согласованиями столько же времени. В этом плюс. Ведь сложно запретить делать "капремонт" собственнику, у которого есть старое здание и который хочет привести его в порядок и дать ему новую жизнь.
Как при этом просчитывается бюджет проекта? Часто ли он подвергается корректировке уже в ходе реализации?
Когда в ходе работ возникают различные строительные «сюрпризы», стоимость проекта, естественно увеличивается. Предусмотреть все изначально очень сложно. Сейчас это не такой значительный фактор для нас, поскольку, чем больше опыта за спиной, тем проще реализовать подобный проект, даже очень сложный. А опыт у нас, можно сказать без ложной скромности, есть. У нас шесть проектов, два из которых реализованы. С учетом проектов в финальной стадии у нас уже около полумиллиона квадратных метров. Но даже мы иногда сталкиваемся с сюрпризами.
Как с учетом этих рисков вы привлекаете банковское кредитование?
Как любое новое дело, проекты реновации банкам довольно сложно «объяснить». Конечно для банка предпочтительнее новое строительство с готовым пакетом документов. Но таких проектов все меньше и меньше на рынке и банки готовы рассматривать новые модели. Конечно, это пока не такое массовое финансирование, как в новом строительстве, но обороты этот формат набирает, поэтому перспективы привлечения банков я расцениваю как очень хорошие. Что касается сегодняшних реалий, то, в нашем случае, когда есть реализованные проекты подобного формата (в частности, лофт-апартаменты), особенных сложностей с привлечением финансирования нет. Уровень доверия намного выше. Кроме того, у нас очень хорошая кредитная история.
Как вы выбираете объект для реновации? Какими характеристиками он должен обладать, чтобы вы решили, подходит он вам для лофт-апартаментов или нет?
У меня есть простой способ, основанный на личных ощущениях: если я сам хочу тут жить, то подходит. Я много поездил по миру, изучая реализованные проекты, жил в таких объектах и научился четко видеть, что получится из объекта. До сих пор чутье меня не обманывало.
Потенциальные потребители ваших объектов, будь то апартаменты или офисы – это креативный класс. Это скорее преимущество или недостаток для вас как для девелопера?
Мне кажется, что преимущество. Я уверен, что намного интереснее выделяться, быть не похожим на других. Это в полной мере относится и к жилью и к автомобилю и ко многим другим аспектам жизни.
Арендаторы наших офисов – также очень креативные компании, и таких достаточно много. Поэтому мы совершенно не страдаем от того, что в наших зданиях не работают арендаторы с консервативными взглядами на окружающую реальность. На рынке офисной аренды мы занимаем довольно большую нишу.
Что касается апартаментов, то у меня есть определенное деление наших потенциальных потребителей на группы. Во-первых, это наши бывшие соотечественники, которые уехали за границу, но возвращаются периодически в силу различных обстоятельств. Они знакомы с этим форматом и принимают его здесь очень позитивно. Вторая группа, это россияне, очень много путешествующие по миру. Они тоже знакомы с форматом не понаслышке и им есть с чем сравнивать. Третья группа покупателей приобретает подобное жилье для своих детей. Ну и, конечно, креативный класс наших соотечественников. Но все эти люди объединены общей идеей – они не хотят быть как все. Это очень близкие нам по духу люди.
Наряду с крупными проектами, у вас есть довольно небольшие. Что вам интереснее реализовывать как девелоперам?
Мы стараемся, чтобы у нас в портфеле были как большие проекты («Красная роза», Даниловская мануфактура»), так и сравнительно небольшие по площади отдельно стоящие здания. В малых объектах сточки зрения бизнеса очень хорошо управлять процессом, и реализуются они быстро. Большие проекты реализуются в несколько очередей, строятся долго, но они интересны и своими масштабами в том числе. Это амбициозные объекты.
В связи с запретом на новое строительство реновация зданий в историческом центре города приобретает огромное значение. Много ли еще в столице подобных площадок?
Довольно много, ведь мануфактуры были развиты в дореволюционный период. Я оцениваю объем подобных объектов в десятки миллионов квадратных метров (в пределах Москвы). Причем, это вовсе не обязательно центральная часть. Есть прекрасные объекты, которые находятся на окраинах столицы и я уверен, что они найдут своего потребителя.
В реновированных объектах есть один объективный недостаток – проблема с парковочными местами. Мы пытаемся ее решить разными способами: используем подвалы, первые этажи, рассматриваем возможность размещения механизированных многоуровневых парковок.
А как при этом быть с классностью объекта? Ведь для высоких классов один из главных критериев – это центральное местоположение.
Можно делать и бизнес и эконом. Но эконом должен быть достаточно массовым, то есть это должен быть большой проект. Мы пока не работаем в этом направлении, но внимательно наблюдаем за его развитием.
Сложно ли сделать реновированый объект высококлассным?
Сложно но можно. Например, наш проект "Кадашевские палаты" - это ручная работа. Он уже признан лучшим элитным объектом премии «Рекорды рынка недвижимости», несмотря на то, что элитного жилья в Москве довольно много и реализуют подобный формат очень опытные компании. Мы очень много труда вложили в этот проект, привлекли английскую архитектурную компанию GHK Architects, известную проектами по реновации Высшего суда Великобритании, здания Адмиральской арки на Трафальгарской площади, Центра посетителей в Вестминстерском аббатстве и Кенсинтонгском дворце, и EPR Architects, в портфолио которой реновация здания Королевского автомобильного сообщества и Палаты Лордов.
Документация по старым объектам вообще существует или приходится действовать «в слепую»?
За время жизни объекта, к сожалению, действительно много чего утрачивается. И не только документация, но и первоначальный облик. Мы проводит историко-архитектурное обследование, сохраняем найденные аутентичные элементы и восстанавливаем их. Находим старые фотографии и по ним определяем, как выглядело здание столетие назад. В некоторых случаях есть смысл оставить поздние перестройки, в других – от них лучше избавиться. В общем, если задаться целью, то можно многое понять и восстановить. И градозащитники не в претензии и мы удовлетворены результатом.
Мы занимаемся реновацией зданий уже 10 лет не потому, что это выгодно, а потому, что нам это очень нравится. Реновация не дает «убить» город. Кроме того, она дает возможность привести старые здания в порядок.
Расскажите о таком формате как мансарды. Каковы его перспективы в Москве?
Мансарда — жилое помещение чердачного типа, расположенное внутри двускатной крыши. Только после того, как эти помещения облюбовала богема, они стали признанным форматом жилья. Мировой опыт реализации подобного формата очень богат и странно, что мы этого тоже не делаем. А произошло это вот почему: в 2005 году вышел новый Жилищный кодекс, который обязал обустройство мансард на жилых домах с согласованием всех собственников. Это реально усложнило жизнь данному формату. Поэтому в настоящее время у нас речь идет в основном о реализации мансард в нежилых зданиях. В таких объектах, как правило, один собственник и согласований на переоборудование чердака не требуется. Мы это делаем с 2002 года. У нас большой опыт по созданию мансард в офисных зданиях. В формате апартаментов мы реализуем мансарды уже 2,5 года и достигли определенных успехов.
Мансарда в нашем понимании – это не просто окошки в небо. Мы привлекаем иностранные компании, которые рассчитывают инсоляцию помещений, производим панорамные остекления, которые предусматривают прекрасные видовые характеристики, оборудуем балконы, террасы и т.д. Скорее, подобное помещение можно назвать лофт-пентхаусом. Очень важно, чтобы и дом соответствовал такой «крыше». Его необходимо привести в порядок, поменять все коммуникации, в общем, создать новый современный объект. При этом и высотность и габариты здания остаются прежними. Но стоит напомнить, что в этом формате могут быть созданы только апартаменты.
Апартаментов в Москве довольно много. Например, в Сити. Каковы конкурентные преимущества вашего продукта?
Люди, приобретающие апартаменты в Сити, хотят вокруг себя определенной деловой активности. Наши апартаменты – это скорее клубные дома с небольшим количеством помещений и особенной атмосферой спокойствия (апартаменты в офисных зданиях для нас, скорее, исключение). Потребители наших апартаментов – принципиально другие люди, поэтому мы не конкурируем.
Вы сотрудничаете с разными архитектурными бюро?
Да, причем предпочитаем зарубежных, но не «звезд». Это скорее компании, которые специализируются на реновации и реконструкции. У нас таких очень мало. Очень интересно сотрудничать со специалистами из бывшего СССР . Они много чего уже сделали в Европе, но, при этом, еще не забыли ниши реалии. И соотношение цена-качество в этом сотрудничестве тоже соблюдено.
Помещения реализуются с отделкой?
В основном, все стараются отделывать помещения сами. Но есть и те, кто привлекает дизайнерские бюро. Это, как правило, очень занятые люди, которым попросту некогда заниматься отделкой жилья. Для них мы рекомендуем дизайнеров, которые умеют работать с форматом.
В основном, мы сдаем помещения без отделки, но сейчас запускаем небольшую экспериментальную программу, в соответствии с которой будем предлагать клиентам готовые помещения под ключ. Посмотрим, найдет ли она своего потребителя. Кроме того, такое жилье не будет сверхдорогим. По стоимости оно сопоставимо с квартирой в соседнем доме.
Девелоперы активно готовятся к кризису. У вас есть своя «подушка безопасности»?
Мы не «играем» в бешеные объемы. У нас объем работ разумный для текущей деятельности. Наши квадратные метры не на бумаге. Это существующая недвижимость, которую в любой кризис можно использовать тем или иным образом. Кроме того, мы всегда делаем, то, что умеем делать, и делаем это хорошо. У нас в портфеле компании есть новое строительство, но это очень небольшие объемы, которые требуются для диверсификации. Так что, глаза бояться – руки делают. Если ничего не делать, то кризис точно будет.
Беседовала Людмила Стрельцова
