Первый вице-президент Группы Компаний ПИК рассказал о том, как в московском регионе распределено предложение в сегменте массового жилья, а также о том, как девелоперы намерены минимизировать влияние наступающего кризиса
У Группы Компаний ПИК - крупные объемы застройки не только в московской агломерации, но и в регионах. Значит ли это, что спрос перемещается в "глубинку"?
Все зависит от локального рынка. Хотя тенденция уменьшения предложения для Москвы действительно характерна в силу изменения объемов жилищного строительства. Говорить о перемещении спроса я бы не стал. Просто спрос, не находя предложения в Москве, уходит в область. Повторюсь, по нашему мнению, нужно рассчитывать объемы застройки в привязке к конкретному местному рынку. Ведь невозможно за короткий промежуток времени продать полмиллиона квадратных метров жилья в каком-то одном городе Московской области, каким бы прекрасным это жилье ни было.
Что касается нашей компании, то у нас диверсифицированный земельный банк, что является одним из наших конкурентных преимуществ. У нас есть возможность одновременно осваивать сразу несколько площадок в различных районах Москвы и Московской области. Московский регион уже несколько лет является и в ближайшее время будет оставаться основным регионом нашей работы. При этом наши проекты реализуются поэтапно, исходя из спроса на конкретном локальном рынке. Наш подход - работать равномерно, строить в конкретных проектах столько, сколько можно продать в соответствии с нашими бизнес-планами и постоянно следить за конъюнктурой рынка.
Что касается других регионов, то там совершенно иной рынок по объему спроса и предложения. Кстати, в тех регионах, где мы работаем, у нас, как правило, нет собственных производственно-строительных мощностей.
Что касается общей ситуации, то цифры говорят сами за себя. Наш портфель в московском регионе составляет по непроданной площади 69%, а по стоимости 88,5% от общего земельного банка. Таким образом, бизнес в регионах – это относительно небольшая составляющая. Однако мы полагаем, что потенциал очень велик и эта доля будет расти даже в среднесрочной перспективе. Проблема высокого спроса на качественное жилье эконом-класса характерна для всех регионов страны без исключения. Естественно, этот рост зависит от массы факторов, главным из которых является состояние региональной экономики и макроэкономическое показатели по стране в целом. Считаю, что наше присутствие в регионах – это хороший плацдарм для будущего роста компании.
Группа обладает существенным земельным банком. О каких объемах идет речь?
Действительно, сейчас мы обладаем крупным земельным банком. К слову сказать, раньше он был еще больше. Но мы сознательно отказались от включения в земельный банк ряда площадок в отдельных региональных проектах, понимая, что в ближайшее время мы не будем там активно развивать строительство. Сейчас наш земельный банк составляет 6,9 млн. кв. м чистой продаваемой площади (еще полгода назад эта цифра достигала 10 млн. кв. м). При этом в Москве и Московской области у нас в совокупности 4,8 млн. кв. м (по состоянию на 31 декабря 2011 года). Это вполне нормально для компании нашего размера.
Предыдущий кризис довольно сильно ударил и по крупным компаниям. Аналитики предупреждают о следующей волне. Каков ваш рецепт минимизации рисков?
"Подушка безопасности" в таком бизнесе, как наш, должна быть всегда, вне зависимости от ситуации. Для нас она представляет собой постоянно возобновляемый объем ликвидного жилья в различных проектах, находящегося в высокой стадии строительной готовности. Нами осуществляется жесткий контроль затрат, причем это касается любых расходов компании. Наша стратегия развития очень избирательна. Мы осторожно относимся к новым проектам, и несмотря на то, что в московском регионе в последнее время мы вошли в несколько проектов, подходим мы к этому очень аккуратно. Также нами осуществляется постоянный операционный контроль наших проектов за счет грамотного финансового планирования и контроля, выделенных проектных команд и серьезной ИТ-поддержки. С точки зрения операционной эффективности за последние 2-3 года компания сделала большой шаг вперед.
Разговоры о кризисе, конечно, нервируют многих. Но пока по нашим продажам и в регионах, и в Москве мы не чувствуем каких-либо изменений покупательской активности. Понятно, что негативные новости с мировых рынков не радуют никого, но они не находят прямого отражения на предложении и спросе на жилье эконом-класса в России. Тем более, рассматривая российские маркоэкономические показатели, можно сказать, что они более позитивны, чем в ряде европейских стран. Понятно, что финансовые системы очень жестко связаны, но я уверен, что при самом неблагоприятном развитии событий этот негатив будет докатываться до нас в гораздо более мягкой форме, чем в 2008 году.
Как на ваш взгляд будет развиваться ценовая ситуация в ближайшее время?
Объективных предпосылок к серьезному снижению себестоимости строительства нет. Скорее застройщики будут стараться сдерживать ее рост за счет применения новых технологий.
Что касается рынка, то корректировки в сторону снижения возможны только на тех локальных рынках, где предложение в моменте является избыточным, но предпосылок к падению цен в целом нет. Если мы посмотрим на статистику предыдущих кризисов, то мы можем заметить, что в нашей стране цены на жилье никогда не стояли более года. Дело в том, что спрос на доступное жилье в нашей стране в долгосрочной перспективе огромен. И еще десятки лет не будет удовлетворен. Конечно, платежеспособный спрос корректируется. Например, во время последнего кризиса с рынка на время ушла категория ипотечных покупателей. Но она вернулась и сейчас их доля составляет более 25-28%. Это больше, чем до кризиса. Так что цены на жилье, на наш взгляд, снижаться не будут. Знаете, при построении прогнозов мы всегда очень консервативны и закладываем рост цен на уровне инфляции, но он всегда оказывается выше.
Беседовала Людмила Стрельцова
