Заместитель гендиректора Фонда «РЖС» Светлана Кузнецова рассказала о том, по какому принципу Фонд проводит "голландские" аукционы и как функционируют ЖСК, организуемые при его содействии
Жилищный вопрос, по-прежнему, остается самым острым для подавляющего числа россиян. Особенно он актуален для социально незащищенных слоев населения, у которых нет средств на покупку жилья по рыночным ценам. Фонд «РЖС» предоставляет таким категориям граждан возможность купить жилье на льготных условиях без риска пополнить ряды обманутых дольщиков. О том, как это осуществляется на практике, рассказала заместитель генерального директора Фонда «РЖС» Светлана Кузнецова.
Одна из форм решения жилищного вопроса для тех, кто не может позволить себе покупку жилья, но остро нуждается в нем - жилищные кооперативы. При содействии фонда стартовали несколько пилотных проектов ЖСК в разных регионах страны. Расскажите об этом.
Во-первых, хочется еще раз напомнить, что ЖСК, создаваемые в настоящее время при содействии Фонда «РЖС», рассчитаны на определенные категории граждан. Это в корне отличается от всех форм ЖСК, которые существовали ранее и существуют сейчас. В нашем случае мы говорим о ЖСК с государственной поддержкой. Это модель, при которой ЖСК бесплатно получают земельные участки Фонда «РЖС» в срочное пользование для строительства жилья экономического класса.
Также Фонд на безвозмездной основе предоставляет проектную документацию жилых домов и оказывает помощь при обеспечении участков инженерной инфраструктурой. Все это позволяет в итоге снизить цену жилья до 30% от рыночной цены.
Важно заметить, что Фонд участвует в реализации проекта на всех этапах – начиная от организации ЖСК и заканчивая сдачей домов в эксплуатацию. Иными словами, строительство жилья осуществляется на понятных и четких условиях.
Законодательно установлено, что членами такого кооператива могут быть только граждане, а не юридические лица. Кроме того, ЖСК сам является застройщиком, а не, например, участником долевого строительства. Никакого двойного толкования – законность строительства такого жилья гарантирована на федеральном уровне.
При содействии Фонда уже создано три кооператива: в Новосибирске из числа сотрудников Сибирского отделения РАН, включая молодых ученых, во Владивостоке из сотрудников ДВО РАН и Дальневосточного университета, в ЖСК в г. Пушкин под Санкт-Петербургом вошли научно-педагогические работники СПГАУ. В декабре этого года планируется начать осуществлять передачу земельных участков Фонда таким кооперативам.
Господдержка – это очень хорошо, но ведь стать членами подобных кооперативов может крайне ограниченный круг людей.
Государственная поддержка не может распространяться на всех. Она должна быть адресной и касаться только тех категорий граждан, которые нуждаются в ней особенно остро. Это не значит, что другим людям не требуется помощь государства при решении жилищного вопроса. Просто есть граждане, которые нуждаются в ней в большей степени.
Членами ЖСК, создаваемых при поддержке государства, могут стать работники научных государственных организаций, сотрудники высших учебных заведений, работники государственных общеобразовательных учреждений, которые находятся в ведении субъекта РФ или муниципальных образований, работники вузов, находящихся в ведении субъектов РФ или муниципальных образований, работники учреждений здравоохранения, культуры и т.д. Перечень указанных категорий граждан определен постановлением Правительства Российской Федерации № 108.
Кооператив может быть создан и на основе совместного ходатайства, например, органов управления федеральной организации и органов государственной власти субъекта Российской Федерации. Особенность такого кооператива в том, что он объединяет работников одной или нескольких профессий, которые совместно при участии Фонда решают свой жилищный вопрос.
Кстати, в ближайшее время перечень граждан, имеющих право вступать в такие ЖСК, будет меняться. В Правительство Российской Федерации уже внесен законопроект, устанавливающий возможность вступать в такие кооперативы гражданам, имеющим трех и более детей, независимо от их места работы. Также членами кооператива смогут стать работники оборонно-промышленного комплекса, даже если предприятие, на котором они работают, не является государственным.
Кто регламентирует, какое именно жилье может быть построено на данном участке?
Во всех случаях создания ЖСК речь идет о жилье экономического класса. Параметры такого жилья установлены приказом Министерства регионального развития № 303. Это рекомендуемые минимальные площади для комфортного проживания как в многоквартирных домах, так и в индивидуальных жилых домах, домах блокированной застройки.
Так, площадь однокомнатной квартиры в многоквартирных домах может варьироваться в пределах 28-45 кв.м. Хочу напомнить, что участники социально ориентированных проектов Фонда «РЖС» приобретают жилье за свой счет и для них большие квартиры могут оказаться не по карману. Даже если это льготная категория, имеющая право на социальные выплаты, остаток средств предстоит внести самостоятельно. Исключением является ЖСК в Новосибирске, где Фонд, в соответствии с поручением Президента РФ, субсидирует первоначальный взнос для молодых ученых. На эти цели Фондом зарезервированы 220 млн. рублей.
В отношении индивидуальных домов также есть определенные параметры. Площадь жилого дома должна составлять не менее 150 кв.м., а территория участка – 10 соток. В случае с блокированной застройкой – по 4 сотки.
При этом хочется напомнить, что о строительстве жилья по норме предоставления исходя из количества членов семьи речь не идет – это все-таки не государственное или муниципальное жилье, передаваемое в социальный найм. В данном случае все зависит от финансовых возможностей члена кооператива.
В случае с кооперативами Фонд не регламентирует, кто именно будет проводить строительные работы. Значит, сроки и качество работ он тоже не контролирует? Как же тогда можно защитить людей от обмана?
ЖСК – самостоятельное юридическое лицо, кооператив ведет всю финансово-хозяйственную деятельность самостоятельно в соответствии с законодательством, в том числе и заключает все договоры. Но мы будет осуществлять постоянный мониторинг освоения земельного участка, переданного кооперативу, как это делается в отношении всех проектов Фонда, а также оказывать методическую помощь. Напомню, Фонд помогает кооперативу как в "начале пути" – на этапе организации и регистрации, так и впоследствии – при заключении договора безвозмездного срочного пользования, во взаимоотношениях с техническим заказчиком, подрядной организацией и во многом другом. Это очень важные моменты, при этом Фонд не подходит к работе формально, а максимально содействует на каждом этапе работы, помогая кооперативу решать все возникающие сложные вопросы.
Отклонения могут присутствовать, но наша задача свести их к нулю. Фонд, со своей стороны, будет прилагать все усилия, чтобы строительные работы проходили в строгом соответствии с законодательством и договором подряда. Безусловно, в договоре, заключаемом ЖСК с подрядчиком, должны быть прописаны все существенные условия строительства, а также все возможные штрафные санкции (за нарушение сроков, требований качества, технической документации, сметы и т.д.). Проект договора подряда, который может быть рекомендован кооперативу, будет разработан Фондом в ближайшее время
Мы уверены, что строительный рынок адекватно воспримет появление нового заказчика в лице ЖСК. Тем более, что речь идет о комплексной застройке с довольно большими объемами строительства, что экономически выгодно для компаний. Например, в Каинской Заимке (Новосибирск) площадь земельного участка – 153 га, из которых под застройку будет передано около 86 га. В члены кооператива там вступили порядка тысячи человек. Согласитесь, там должны быть выполнены очень большие объемы строительных работ.
Фонд в ближайшее время намерен предоставлять земельные участки застройщикам на «голландских» аукционов. В этом случае Фонд полностью контролирует застройщика. Это преимущество по сравнению с ЖСК?
С точки зрения правовой конструкции, ориентированной на приобретение жилья, «голландские аукционы» выглядят несколько проще, нежели модель ЖСК. Напомню, что аукцион на право заключения договора безвозмездного срочного пользования по «голландской системе» ведется не по цене земельного участка, а по цене продажи 1 квадратного метра жилья. Речь, конечно же идет о жилье экономического класса. Победителем будет являться застройщик, предложивший минимальную цену реализации жилья.
Перечень категорий граждан, которые могут купить квартиру по фиксированной цене, определен постановлением Правительства № 1099. Стартовая цена аукциона определяется равной средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья, устанавливаемой Госстроем ежеквартально для конкретного субъекта РФ.
Таким образом, победитель таких торгов получает земельный участок Фонда в безвозмездное срочное пользование в обмен на обязательство построить жилье экономкласса и продать его отдельным категориям граждан по зафиксированной на аукционе цене. Договор срочного пользования землей предусматривает возможность Фонда контролировать ход осуществления строительства.
Но нельзя сказать, что эта форма чем-то лучше ЖСК – они разные. В первом случае, застройщиком является кооператив, и граждане влияют на принятие всех решений, связанных со строительством. Во втором случае, застройщиком является победитель аукциона, а гражданин заключает договор с этим лицом с целью приобретения жилого помещения.
В случае с «голландскими аукционами» перечень граждан, приобретающих жилье по фиксированной цене, шире. В перечень потенциальных приобретателей такого жилья включены очередники, жители ветхих и аварийных домов, граждане, имеющие право на получение социальных выплат (субсидий) на приобретение (строительство) жилья за счет бюджета. Кроме того, в этот перечень входят многодетные и молодые семьи, имеющие одного и более ребенка, госслужащие, учителя, врачи, работники культуры и социальной сферы, ученые, участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, работники градообразующих организаций; работники оборонно-промышленного комплекса и другие. Человек, подходящий одновременно под одну из категорий для вступления в ЖСК или приобретения жилья по фиксированной цене, должен выбрать ту форму, которая его наиболее устроит.
Практика покажет, будет ли разница в стоимости жилья, построенного в рамках той или иной системы, для конечного приобретателя. По нашим оценкам, не будет. Просто в случае с «голландскими аукционами» мы конечную стоимость жилья понимаем сразу. И одним из положительных моментов является то, что она не изменится по завершению строительства. Это очень важно для граждан.
Сплошь и рядом есть примеры, когда граждане заключают договоры долевого участия с застройщиками на этапе строительства по одной цене, а те, кто покупает жилье по окончании строительства, платят уже другую цену. Проекты, реализуемые по итогам «голландских аукционов», такие риски исключают. Соответственно и риск превращения проектов в долгострои, тот самый, который приводит к появлению обманутых дольщиков, сводится к нулю.
Для застройщика также предусмотрены защитные механизмы на тот случай, если построенное жилье окажется невостребованным среди льготных категорий граждан. По истечению года после завершения стройки, нераспроданное жилье застройщик сможет реализовать по рыночным ценам. Но мы уверены, что пустующих квартир практически не будет. Каждое муниципальное образование знает свои потребности, знает о наличии категорий граждан, которые могут претендовать на покупку такого жилья. К сожалению, нуждающихся в решении жилищного вопроса в нашей стране еще пока очень много.
Но тогда риски принимают на себя застройщики?
Застройщики понимают экономику проекта и осознают риски. Мы, в свою очередь, готовы помогать застройщикам в такой ситуации. У нас за годы работы уже сложилась практика взаимодействия как с застройщиком, так и с органами власти субъектов РФ и муниципалитетами, субъектами естественных монополий, банками.
Одним из актуальных вопросов при освоении территорий является наличие возможностей обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Фонд помогает решать эту задачу по общему правилу не путем прямого финансирования, а через включение инженерных объектов в инвестиционные программы субъектов естественных монополий, содействует установлению прозрачных тарифов на подключение и присоединение к инфраструктуре.
Фонд также предоставляет гарантии выкупа жилья экономического класса, до 25 % - многоэтажного жилья, до 35 % - малоэтажного. Дисконт оставляет 5 % от цены Госстроя. Сейчас определяются механизмы предоставления гарантий выкупа жилья, построенного по итогам «голландских аукционов». Кроме этого, мы помогаем ускорить процесс получения исходно- разрешительной документации, предоставляем типовую проектную документацию. Иными словами Фонд сопровождает и координирует проект строительства жилья на каждом этапе.
Все наши меры позволяют значительно снизить конечную стоимость жилья на 7-15% от рыночных цен, а также уменьшить сроки реализации проекта. Фонд добился того, что проекты на землях Фонда реализуются почти в два раза быстрее, чем это происходит в обычной практике. А это, в конечном счете, значительно влияет на стоимость квадратного метра!
На какую сумму, по вашим прогнозам, удастся снизить цену жилья по "голландским аукционам"? И какова будет цена для ЖСК?
Я думаю, что в обоих случаях можно ожидать снижения цены от 20 до 30% от рыночной цены. Главное, чтобы удешевление строительства было не в ущерб качеству.
Беседовала Людмила Стрельцова
