Член Совета директоров Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, считает, что московскому рынку коммерческой недвижимости есть что предложить инвесторам
Рынок коммерческой недвижимости Москвы сильно изменился с момента кризиса 2008 года. Сегодня объем рынка и его качество вновь не оставляет инвесторов равнодушными. О том, чем характеризовалась столичная коммерческая недвижимость в 2012 году и что ждет ее в 2013-м рассказал в интервью "Интерфакс-Недвижимость" член Совета директоров Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Андрей Постников.
Как можно охарактеризовать рынок коммерческой недвижимости столицы в уходящем году? Может сложиться впечатление, что он "буксует". Или это вожделенная стабильность?
Рынок коммерческой недвижимости в 2012 году демонстрирует разнонаправленное движение в разных секторах - от легкого разочарования в офисном сегменте, где ставки аренды не выросли до ожидаемых уровней, а вакансия в классе А остается сравнительно высокой (15-17%), до легкой эйфории девелоперов складских помещений, где вакансия упала до 1-2%, а объем спроса и ставки аренды укрепились. Однако в целом рынки по большей части демонстрируют "горизонтальное" движение.
Как вы оцениваете итоги года на рынке офисной недвижимости столицы, каковы ключевые показатели?
Компании продолжают демонстрировать устойчивый спрос, как на аренду, так и на покупку помещений. За первые 9 месяцев общий объем поглощения (gross take-up) составил примерно 900 тыс кв.м., по прогнозу, к концу года этот показатель может достичь 1,4 млн.кв. м.
За год будет введено в строй всего 650 тыс кв. м. новых офисов, однако доля свободных помещений, даже после небольшого снижения по сравнению с 2011 годом останется на очень высоком уровне для класса А (15% +). В Москва-Сити этот показатель достигает 22%.
Чистый объем поглощения превышает ввод новых площадей, что приводит к небольшому снижению доли вакансии, в первую очередь в классах В+ и В. Однако динамика снижения вакансии недостаточная для укрепления ставок аренды. Ставки аренды двигаются в горизонтальном тренде, премиальные помещения сдаются в аренду примерно за $1 тыс за кв.м.
Что будет со ставками в наступающем году?
Ставки аренды и вакансия - это взаимосвязанные показатели: аренда начинает расти на фоне ощутимого снижения вакансии. Прогноз на 2013 год консервативный, наиболее вероятный сценарий это снижение вакансии примерно на 100-150 базисных пунктов и неизменные ставки с возможностью роста в пределах индексации, предусмотренной договорами аренды.
В уходящем году торговая недвижимость наглядно продемонстрировала последствия кризисных явлений. Как вы оцениваете потенциал этого сегмента в городе? Ритейл уйдет за МКАД безвозвратно?
Строительство новых крупных ТЦ в пределах МКАД практически исключено, осталось лишь небольшое количество площадок. В связи с этим основная и весьма значительная девелоперская активность происходит в Московской области, а также в некоторых региональных городах.
Стоит отметить интерес торговых девелоперов не только к городам с населением более миллиона, но и к городам с населением от 500 тыс человек.
Ставки аренды на торговые помещения остаются стабильными. Возможно в будущем они окажутся под давлением больших объемов новых площадей (примерно 1 млн кв.м.), заявленных на следующие 24 месяца.
В этом году на рынке появились новые форматы торговой недвижимости (аутлеты, ритейл-парки и т.д.). Не оттянут ли эти объекты часть аудитории из успешных городских ТЦ?
И те и другие лишь частично пересекаются по аудитории с классическими крупными ТЦ. Мы не видим для качественно управляемых ТЦ риска ухода сколько ни будь ощутимой части аудитории в новые форматы. Скорее появление новых форматов приведет к дальнейшему снижению доли старого, локального и низкокачественного ритейла.
Рынок складской недвижимости в этом году бьет все рекорды, и на следующий год перспективы более чем радужные. Но это касается только московского региона, который, как известно, не резиновый. Насколько рынок качественных складов здесь близок к насыщению?
Действительно, рынок складов демонстрирует динамику абсолютно отличную от офисов и ритейла. Это единственный сектор, где спрос значительно превышает предложение. Очень существенный спрос приходит от крупных торговых сетей и ритейловых операторов. На рынок также вернулись крупнейшие международные арендаторы, с запросами на большие площади (40-80 000 кв.м. и более).
В результате вакансия снизилась до минимально возможных уровней, примерно до 1%. Попросту говоря, готовые помещения арендовать практически невозможно.
Сочетание роста требований и отсутствия готовых спекулятивных помещений создало очень хорошие предпосылки к реализации built-to-suit проектов, причем часто конечные пользователи выкупают готовые помещения.
Ставки аренды в целом укрепляются, но тот факт, что большинство крупных сделок происходит на ранней стадии строительства, позволяет арендаторам спрашивать дополнительные скидки и условия. В результате премиальная ставка аренды держится примерно на уровне $135 за кв.м. без учета операционных расходов и НДС.
Спрос высок и, несмотря на большое количество заявленных проектов, реальный выход площадей не позволит значительно увеличить вакансию на следующий год. Что касается новых проектов, то стоит отметить, что стоимость земли вблизи МКАД и растущие ограничения со стороны МО делают низко рентабельными новые проекты, располагающиеся ближе, чем "первая бетонка".
Для тех девелоперов, которые ориентируются на долгосрочную работу на рынке, ключевой фактором успеха является дальнейшее повышение качества складских помещений и комплексов в целом, с учетом инфраструктуры, а также повышение качества обслуживания.
В целом можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости демонстрирует неплохие результаты. Как на это реагируют инвесторы? Какой будет их стратегия в следующем году?
Инвестиционный рынок, возможно, вновь побьет рекорд по объему привлеченного капитала и это несмотря на то, что прошлый год был рекордным за время существования российского рынка.
Необходимо отметить, что активность инвесторов в течение года была волнообразна - в первом квартале инвесторы проявляли осторожность в ожидании завершения президентских выборов, весной начался хороший уровень активности, который резко снизился летом на фоне евро-кризиса и только последние 4 месяца инвесторы очень активно работали над сделками, что потенциально может реализоваться в суммарный годовой объем на уровне примерно $9 млрд. Предварительно можно ожидать, что примерно треть объема придется на офисные активы и треть на торговые центры. Более 90% инвестиций придется на Москву. В 2012 году объем сделок со складами будет более заметен, чем раньше благодаря нескольким успешным сделкам с инвестиционными активами.
Перед кризисом 2008 года отечественный рынок покинули иностранные инвесторы. Как они ведут себя сейчас?
Действительно, до 2008 года, года иностранный капитал составлял 70% и более, в 2009 и 2010 годах доля иностранного капитала была сравнительно низкой, примерно 20-25%, однако в 2011 года иностранные инвестиции составили уже более 40% и по результатам первых трех кварталов 2012 года - также примерно 40%.
В настоящий момент интерес со стороны иностранных игроков привлекают наиболее качественные активы в Москве и Московской области (логистика). Предпочтение отдается активам, которые могут гарантировать стабильный долгосрочный доход и, даже в случае кризиса, буду демонстрировать устойчивость возврат на инвестиции. Для иностранного капитала Россия остается одним из очень привлекательных рынков, с более высоким уровнем риска, но и более высокой доходностью. В большей степени беспокойство вызывает интерес российского капитала к иностранным активам, который не уменьшается, а в определенной степени усиливается.
Есть мнение, что на столичном рынке недвижимости крайне ограничен круг ликвидных объектов и инвестировать особенно не во что. Как вы оцениваете инвестиционный потенциал столицы?
Московский инвестиционный рынок коммерческой недвижимости (во всех сегментах) по объему, глубине, ликвидности и эффективности во много раз превышает возможности всех региональных рынков России вместе взятых.
Конечно, Москву нельзя сравнивать с ведущими международными рынками, но возможности для инвестирования очень широкие. Это подтверждается растущими из года в год объемами инвестиций. Самое главное отличие существующего рынка от рынка 2007-2008 годов, это как раз наличие крупных и очень качественных инвестиционных объектов.
