Гендиректор "МонАрх-Девелопмент" о девелоперском бизнесе, кризисе и родительских советах
Инвестиционно-девелоперская компания "МонАрх-Девелопмент" (100%-ное дочернее предприятие ГК МонАрх) долгое время ведет тихий и успешный бизнес. Структура с годовой выручкой почти в 8 млрд руб. и девелоперским портфелем почти в 1 млн кв. метров управляется Андреем Моносовым. Об успехах компании, работе с городскими структурами и зарубежных проектах глава "МонАрх-Девелопмент" рассказал в эксклюзивном интервью "Интерфаксу".
Андрей, расскажите об истории вашего участия в компании "МонАрх-Девелопмент". Как вы сюда попали?
В 2003 году я закончил Московский Государственный Строительный Университет и по рекомендации устроился мастером на линию в «МонАрх», как наиболее сильную организацию в монолитном домостроении, хотя к этому времени уже успел поработать инжером-сметчиком в строительном управлении Главмосстроя. «МонАрх» по тем временам был в разы меньше чем сейчас и занимался только генподрядными объектами: строительством жилья, объектов соцкульбыта и спортивных объектов как по заказу города Москвы, так и для сторонних инвесторов. С тех пор вся моя деятельность связана только с этой организацией.
Чем сегодня занимается "МонАрх"?
У группы есть три основных вида деятельности, и все они связаны со строительством. Первый вид - это выполнение фукций генподрядчика, второй вид - реализация инвестиционно-девелоперских проектов, в том числе и управление этими объектами после сдачи их в эксплуатацию и третий – промышленность строительных материалов. Например, группа управляет «Гжельским кирпичным заводом» мощностью 60 млн. штук условного кирпича в год, а так же предприятием занимающимся производством товарного бетона.
Если остановиться на объектах, каков сейчас девелоперский портфель проектов "МонАрха"?
Портфель проектов на данный момент составляет порядка 700 тыс. кв. метров общей площади. Основную долю, конечно, занимает жилье (порядка 90%) и сопутствующая ему инфраструктура – объекты соцкульбыта и нежилые помещения. Оставшаяся часть - аппартаменты, а так же производственно-складской комплекс.
Где находятся ваши проекты в сфере логистики?
Если вы про производственно-складской комплекс, то он находится в Кожухово, на границе Москвы и Московской области.
У вас есть серьезный проект массовой жилой застройки в Екатеринбурге. Что это за проект?
Это крупномасштабный проект комплексного освоения территории микрорайона Центральный, Истокского района, г. Екатеринбурга. Он подразумевает среднеэтажную застройку, малоэтажную и коттеджи. Мы участвуем в строительстве только среднеэтажной застройки. Проект, который мы будем выводить на рынок, называется ЖК «Истокская легенда». Общий объем строительства составит более 2 млн кв. метров, из них жилье – 1 млн. кв.м.
То есть, вы работаете в этом проекте с партнерами? Кто они?
Правообладатель земельного участка, уральская компания, привлекла нас в качестве инвестора-заказчика среднеэтажной застройки, а вот кто будет застраивать малоэтажную часть и коттеджи мне не известно.
Откуда инвестиции? Вы работаете с банками-партнерами или у вас есть пул инвесторов?
Стратегических инвесторов как таковых нет. Скажем так, есть люди, которые следят за нашей деятельностью, как правило, на старте продаж приобретают недвижимость с целью последующей перепродажи. Среди банков-партнеров могу отметить Банк Москвы, Сбербанк, Международный банк Санкт-Петербурга.
В Екатеринбурге довольно серьезная конкурентная среда. Есть проект компании КОРТРОС (бывшая "Ренова-СтройГруп") у которой в реализации проект строительства 10 млн кв. метров жилья – район "Академический". Вы не боитесь такой конкуренции за спрос? Как вы просчитывали экономику проекта?
Некоторое время назад, мы пришли к выводу, что в регионах тоже можно и нужно работать. Анализировали ряд регионов, которые, как нам кажется, достаточно благоприятны с точки зрения инвестиционного климата. Екатеринбург – один из них. Конечно, мы тщательно все изучили и просчитали. Да, там есть "Академический", но в Екатеринбурге в 2012 году было введено 2 млн кв. метров жилья, которые хорошо продавались… В любом случае, мы намерены аккуратно подходить к вопросу ввода площадей, и больше чем сможем реализовать, строить не будем.
Сколько там сейчас строится домов?
Сейчас в стадии проектирования 45 квартал, это 6 корпусов площадью 150 тыс. кв.м. С первыми тремя корпусами мы планируем попасть в экспертизу уже в марте, соответственно, разрешение на строительство рассчитываем получить до конца апреля.
Какие реализованные проекты у вас за плечами? Я так понимаю, что это Москва и Подмосковье?
Если говорить про инвестиционную деятельность, то первым нашим проектом был торгово-офисный центр "Неглинная Плаза", он также включает в себя и апартаменты. Следующий - МФК "МонАрх-Центр", который расположен на пересечении Третьего транспортного кольца и Ленинградского проспекта. Были построены и жилые комплексы: ЖК «На Солнцевском проспекте» и ЖК «Богородский».
У вас есть еще гостиничные объекты, насколько я знаю?
Да, в составе МФК "МонАрх-Центр" есть гостиница Renaissance. Это единственный отель в числе наших активов.
Вы рассматриваете какие-либо проекты, связанные с девелопментом гостиничных площадей?
Специально проекты в этой нише не ищем. Есть ряд предложений, которые мы прорабатываем, но в основном мы ориентированы на возведение жилья.
Какие проекты помимо Екатеринбурга находятся у вас в проработке?
Сейчас не хотелось бы их называть, идут переговоры.
Каковы финансовые показатели компании?
Что касается инвестиционной деятельности, выручка за прошлый год была порядка 8 млрд рублей. Рост по сравнению с 2011 годом составил примерно 25%. В 2012 году мы продали около 70 тыс. кв. метров, а ввели в эксплуатацию порядка 100 тыс. кв. метров.
Можете спрогнозировать выручку на 2013 год?
В этом году мы ждем прирост около 15%.
Какова долговая нагрузка "МонАрх-Девелопмент"?
Минимальная. Скажем так, при необходимости ежемесячная выручка способна полностью закрыть нашу долговую нагрузку.
С какой доходностью вы работаете?
Не более 10-15%.
Вы работаете в Сочи?
Да, в Сочи "МонАрх" работает как подрядчик, девелопментом мы там не занимаемся. По моему мнению, локальный рынок там достаточно сильно перегрет, предложений масса, а спрос ощутимо меньше. Сейчас входить туда нет смысла.
Какие ниши вы готовы осваивать?
Я считаю, что необходимо быть профессионалом в своей области, поэтому мы сконцентрировали свое внимание на жилых проектах.
Вы можете рассказать о структуре собственников "МонАрх-Девелопмент"?
100% принадлежит ГК "МонАрх".
Соответственно, вы являетесь акционером ГК "МонАрх"? Какой процент группы принадлежит вам?
Минимальный.
Уверен, рынку интересно услышать более конкретный ответ. Давайте так, меньше 10%?
Меньше (смеется). Основной собственник – Сергей Александрович Амбарцумян. Ему принадлежит большая часть.
Сейчас модно работать с темой "зелёного строительства" – энергоэффективность и пр. Что вы делаете в этом направлении?
На мой взгляд, это, действительно, нужно, но для реализации подобных технологий в строительстве инвестору нужно существенно увеличить затратную часть, соответственно, увеличивается период окупаемости, что скажется на себестоимости кв. метра, а, значит, на конечной стоимости для потребителя. По моему глубокому убеждению, покупатель пока не готов за это платить.
Тот факт, что последние два года на рынке жилищного строительства в столице царил застой, сказался на продаже жилья?
Существенно выросла стоимость квадратного метра. Она сейчас даже выше, чем была в докризисное время. При этом проектов в городе стало меньше, а спрос растет.
Вы рассматриваете возможность работы на площадках в Новой Москве?
Пока нет. Мы активно сотрудничаем с властями города по вопросу реновации кварталов. В Москве по-прежнему много ветхого жилья и город планирует выставлять его на торги с целью возведения на его месте нового жилого фонда. Но на данный момент отсутствует юридическая схема для осуществления этого замысла. Мы со своей стороны вносим предложения, участвуем в обсуждениях…
Вы работаете с жильем только в классе "эконом" или рассматриваете другие варианты?
Потенциально мы готовы работать в любом сегменте, но я убежден, что в кризисные времена можно «выжить», работая именно с экономом.
Хотя сейчас мы возводим жилой комплекс бизнес-класса ЖК «Мосфильмовский». Очень интересный проект расположенный недалеко от метро Университет. В прошлом году он стал победителем конкурса Urban Awards в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс бизнес – класса Москвы – 2012».
Риторический вопрос – когда мы почувствуем вторую волну кризиса, о которой так много говорят в последнее время?
Кризисы рано или поздно наступают. Это неизбежно. Вся экономика имеет синусоидное развитие. Но когда и в каком масштабе, это вопрос, на который нет ответа. А пока, как мы видим, идет небольшой, но стабильный рост рынка.
Вы продаете площади в своих объектах собственными силами или привлекаете сторонних продавцов?
В составе группы компаний есть «МонАрх Недвижимость», которая и занимается реализацией проектов. Одновременно мы сотрудничаем на основании эксклюзивного договора с компанией "НДВ недвижимость". Правильно предложить продукт клиенту - это искусство, которому мы только учимся у наших партнеров. Поэтому пока мы не готовы вести продажи самостоятельно.
Смотрите на зарубежный рынок недвижимости? Есть проекты там?
Некоторое время назад мы обратили внимание на Берлин и поняли, что он несколько недооценен девелоперскими компаниями. Сейчас у нас в этом городе есть два участка под жилые объекты. Площадь первого - 10 тыс. кв. метров, расположен в центре города, объем инвестиций 18 млн евро; площадь второго - 30 тыс. кв. метров, на окраине, объем инвестиций предположительно 40 млн евро. В первом случае будет построен дом уровня «бизнес-класс», во втором – «эконом». Но дальше Берлина пока идти не планируем.
Вы сами финансируете эти проекты?
Первый проект финансируем сами, во втором случае, думаю, воспользуемся заемными средствами локальных банков.
Вопросы из категории личных. Уверен, что вы часто советуетесь на производственных совещаниях с основным акционером "МонАрха" Сергеем Амбарцумяном. А просите ли вы совета у своего отца и как часто?
Вы не поверите, но мы почти не говорим о работе. Единственное решение, на котором он настоял после моего окончания ВУЗА, это что я буду работать на стройке линейным работником. На этом все советы закончились…
Как это было? Он сказал: "Пойдешь на линию мастером и точка"?
Фактически так. Он не вмешивается в мою жизнь. Производственных семейных советов с отцом у нас не бывает.
Вы занимаетесь какими-то еще бизнесами? Сейчас многие игроки строительного рынка запускают стартапы в интернете, покупают или открывают IT-компании. Вам это чуждо?
Стройка занимает все мое время, все мои финансовые возможности тоже там. Ни на что другое времени нет.
А как вы проводите свободное время?
Увлекаюсь охотой и горными лыжами. Обычно мой отпуск длится не больше недели, отдыхать целый месяц – это не для меня. Ежедневно стараюсь находить время для спорта – баскетбол, тренажерный зал. Без спорта жить не могу.
Довольно спокойный образ жизни, большинство ваших коллег обсуждают перед отпуском отдых на недавноприобретенной яхте или острове. У вас нет таких интересов?
Нет, это не моё (смеется). У меня нет ни яхт, ни островов. Если я хочу ходить на яхте, я возьму ее в аренду на неделю, захочу поехать на остров – куплю туристическую путевку. Не понимаю людей которые хотят иметь все это в собственности. Это лишняя головная боль.
Зарубежной недвижимости у вас тоже нет?
Нет. Я родился в Москве, живу в Москве, и покидать этот город в мои планы не входит.
Беседовал Арсений Меситов
