Глава ГК КОРТРОС знает, как привлечь деньги западных инвесторов в российские регионы
Москва. 22 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В середине марта на Лазурном берегу прошла очередная международная выставка недвижимости MIPIM-2013. В этом году выставку посетило рекордное с начала 2000-х гг. количество российских чиновников регионального и федерального уровней. Интерес власти к диалогу с бизнесом говорит о положительных тенденциях в становлении культуры российского бизнеса и взаимоотношений с западными инвесторами, считает президент ГК КОРТРОС (бывшая "РеноваСтрой-Груп") Вениамин Голубицкий. Его компания была хедлайнером нынешнего MIPIM. О последних тенденциях в девелоперском бизнесе, о масштабных проектах и задачах государственного значения В.Голубицкий рассказал в эксклюзивном интервью "Интерфаксу".
Вениамин Максович, с каждым годом российское присутствие на MIPIM растет. То же самое было и до кризиса 2008 года. Как вы к этому относитесь?
За всю Россию я не готов ответить. Мы свое присутствие не наращиваем. Мы впервые появились на выставке в 2005 г. и стабильно здесь работаем. Причем с каждым годом лучше понимаем, чего мы хотим от этой работы, и с кем мы общаемся. В этот раз, например, в рамках выставки мы проводили "инвесторскую панель". Там были практически все, кто инвестировал в Россию все последние годы. Это первые лица компаний. Если посмотреть на список участников, там сплошь иностранные фамилии, сама дискуссия проходила на английском языке, что ничуть не умаляет участие российского бизнес-сообщества на MIPIM, но, поймите правильно, мы сюда приехали не для встреч с участниками из России.
Мы объявили о том, что нашей ближайшей целью является IPO 2016 года. В таких координатах мы живем и движемся. Без понимания международным сообществом, что мы из себя представляем, этого сделать нельзя. Мы предложили рынку принципиально новый продукт – комплексное освоение территорий, потратили очень много времени, чтобы объяснить в России что это такое, чтобы появилась хоть какая-то нормативная база, чтобы началась работа в регионах. Мы это реализовали. Теперь все это нам нужно объяснить западным инвесторам.
То, что мы "объяснили" всё нашим чиновникам, не значит, что в Россию пойдет западный капитал. Сейчас мы должны доказать западным инвесторам, что наш продукт привлекателен и если они заинтересуются, рассказать им о возможностях. В Екатеринбурге у нас есть долгосрочная программа с точки зрения коммуникаций, строительства дорог, инфраструктуры и т.д. Мы видим интерес инвесторов к этой программе, наша задача на MIPIM доказать, что этот долгосрочный горизонт существует. У нас есть стартапы, есть trekrecords, то есть мы год от года на выставке показываем, что сделано за конкретное время.
Кстати, выступая на "инвестиционной панели", вы сказали, что работаете в России 15 лет и все это время преодолеваете проблемы. Не обидно, что за 15 лет наш строительный сектор так и не встал на цивилизованные рельсы по западному образцу?
Еще как обидно. Но у нас такая тяжелая участь, облегчать жизнь тех, кто идет за нами и работает в России, опираясь на наш опыт. Проблема в том, что сам подход к девелоперским проектам в России начинается с позиции "государство – главный девелопер". Неужели всем не надоела патерналистская модель 1917 года? Мы снова наступаем на те же грабли. Проект частно-государственного партнерства это не проект, осуществляемый государством на деньги инвесторов. Это проект инвесторов, в котором участвует государство и определяет условия деятельности в таком проекте.
У нас есть Олимпиада, ШОС, ЧМ-2018, Экспо-2020 и т.д. Разве они отличаются принципиально? Нет. Это проекты комплексного освоения территорий, где есть разные виды недвижимости, высокая роль инфраструктурной составляющей и обязательное участие государства. Почему мы не можем создать нормативную базу, типовую модель по таким проектам? Нет, отдельно выходит закон об Олимпиаде, выходит огромное количество поправок, которые далеко не конечны. Пора прийти к тому, чтобы принимать нормативные акты, вводящие системы правил, тогда и инвестору будет понятнее и никакой обиды у российских игроков не будет. К счастью, все указывает на то, что такую базу в ближайшее время мы все-таки получим.
То есть, мы все-таки преодолеем те самые страновые риски, которых так боятся иностранные инвесторы?
Конечно. Страновые риски – это когда я поговорил с одним чиновником, а завтра его сняли с должности, назначили другого, который не знает сути проблем и вопросов. Нормативная база, о которой я говорил, регулирует эту ситуацию, гарантирует нормальную работу инвесторам.
Какие договоренности с инвесторами достигнуты вами на минувшем MIPIM? Если можно, озвучьте цифры.
Цифры называть сложно. MIPIM это ярмарка "невест", и я могу с уверенностью сказать, что мы нашли здесь много "невест", с которыми успешно "заключили браки". Что касается архитектурной составляющей проектов, у нас, например, серьезные отношения с французскими архитекторами. В частности, с Антони Бешу и Жаном Пистром. Более того, на этом рынке нашу компанию хорошо знают на Западе. То есть, сегодня не нас выбирают, а мы выбираем. В проекте "Академический" в Екатеринбурге у нас есть центр энергоэффективности, где мы работаем в партнерстве с BASF, Siemens, Danfoss и др. MIPIM – отличная площадка для общения не только с инвесторами, но и сервисными компаниями, обслуживающими их.
Жан Пистр работает с вами в проекте "Академический", а над чем трудится господин Бешу?
Он работает над проектом "Аристово". Этот проект предполагает возведение почти 80 тыс. кв. метров жилья на Пятницком шоссе недалеко от деревни Аристово. Земельный участок, где развернется строительство, фактически находится в лесу. Бешу умеет то, чего пока, к сожалению, не умеют у нас. Он очень гармонично интегрирует застройку в природный ландшафт, не нарушая экологическую среду леса, чтобы деревья не высохли. Есть такие технологии. Это очень интересный проект.
Каков объем инвестиций в этот проект?
Сейчас цифры уточняются. Думаю, на реализацию проекта потребуется около $100 млн.
Какие еще проекты вы привезли в этом году на MIPIM?
Мы привезли все, что у нас есть. Но для нас MIPIM интересен не отдельными проектами, а отношениями с компаниями. Поэтому мы представили здесь свой новый бренд – КОРТРОС, здесь мы представили все наши проекты, все наши планы. Мы хотим развиваться как международная компания. Нам нужны партнеры, которых мы готовы адаптировать к России. У нас не стоит задача привлечь деньги на MIPIM. Инвестиции у нас есть. Есть хорошие отношения с банками-партнерами, с кредиторами.
Если вы планируете стать международной компанией, у вас должны быть планы поработать с зарубежными проектами. Они есть?
Да, мы смотрим на такие проекты и, более того, до начала кризиса мы почти уже начали работу, но грянул кризис.
Да, но международная компания должна уметь диверсифицировать свои проекты?
Мы по всей России работаем очень диверсифицировано. От Сочи до Урала, почти во всех регионах. Вопрос в интересной модели сотрудничества с той или иной компанией, партнером. У нас масса предложений построить, например, условно говоря, три дома в Германии. Ну, и что это нам даст? Возьмем на себя риски, набьем шишек, заработаем немного. Но, с точки зрения маржинальности, мы понимаем, что наши компетенции дорогого стоят в той сфере, где мы работаем. Там эти компетенции надо покупать.
Россия, с точки зрения дефицита жилой недвижимости, настолько далекий от насыщения рынок, что на Западе такого точно не найти. Получается, нам нужно ехать, например, в Марокко, где разворачиваются масштабные стройки, спрос неудовлетворен, а обеспеченность жильем населения крайне невелика. И, кстати, мы присматриваемся к этому рынку. Но у нас много дел и в России.
Говорят, что отличительной особенностью этой выставки стала высокая конкуренция за инвесторов участников из российских регионов, а Москва теряет позиции. Вы согласны с такой формулировкой?
Не согласен. По одной причине. К сожалению, пока зарубежные инвесторы понимают лучше всего Москву и Санкт-Петербург. Это беда. Да, регионы прилагают усилия, но пока разговор идет на разных языках. Западные инвесторы говорят, что готовы идти в регионы только с сильным российским партнером. Они не хотят рисков, не хотят даже вступать в диалог с властью. Да, у регионов много интересных проектов, но, не имея понимания, кто хеджирует коммерческие риски, инвестор не будет рассматривать их всерьез. Максимум на что будет готов инвестор – пойти в сетевой ритейл, опять-таки только с крупным партнером.
Регионалы не хотят этого понимать?
Хотят. И это подтверждает огромное количество участников из регионов. Но пока, к сожалению, недопонимают.
То есть, привозить нужно не красивые картинки, а реальный бизнес?
Конечно. Например, сегодня мы представлены и на собственном стенде, и на стенде Краснодарского края, и на стенде Свердловской области. Сразу становится понятно, в какой стадии проработки проект, что с ним происходит сейчас. Мы показываем, что у нас есть набор решенных вопросов, мы уже вложили немалые деньги, нивелировали риски, мы готовы объяснить, как мы хеджируем эти риски, мы готовы показать перспективы и поделиться частью проекта, распределить роли. Это понятный разговор для инвестора, который позволит привлечь деньги в регион, в проект, в экономику страны.
В регионах делаются шаги в этом направлении?
Делаются. То, что произошло у нас в Екатеринбурге, яркое тому подтверждение. У нас есть нормативная база, которая определяет обязанности власти по отношению к инвестору. У нас горизонт 5-10 лет на уровне подписанных региональных нормативных актов, у нас есть гарантии государства и облигационные займы под эти гарантии. То есть, мы вышли на публичный рынок вместе с государством, объяснили, во что инвестируем и как защищены эти инвестиции, потому, что иначе инвестор бы нам в эти займы денег не принес. Суммы говорят сами за себя, два выпуска по три миллиарда. Эта рабочая модель.
Как вы оцениваете подход Москвы к этому вопросу?
Аналогично. Москва старается выходить на MIPIM только с подобными схемами работы. Мастерпланирование и комплексное освоение территории. Никаких точечных проектов. Это абсолютно правильный подход. Нельзя настроить новых спальных районов, где ничего не будет. Подвижки есть и они очевидны.
Когда Москва окончательно избавится от подхода к застройке с точки зрения спальных районов, потому что даже в Новой Москве сейчас строительство идет пока в прежнем русле?
Москва, да и все регионы избавятся от этого только тогда, когда им перестанет казаться, что если девелопера обязали построить какую-то социальную инфраструктуру, то они решили все задачи. Пока решена только задача с увеличением стоимости кв. метра на новых территориях. Путь решений лежит в сфере фундаментальных бизнес-договоренностей, обличенных в форму нормативного документа. По-иному никак.
Как известно, у нас есть регионы, где принят закон о ГЧП, есть такие, где о таком законе почти ничего не знают, есть федеральный закон. Например, в Московской и Ленинградской областях в законах прописаны вообще разные цели и задачи. Как уровнять всю эту конструкцию?
Я считаю, что нормативная база должна начинаться с федерального уровня. Но нужно понимать, что у нас многие законы о ГЧП были приняты не от хорошей жизни, понимали, что есть зияние в законодательном поле, а на федеральном уровне оно не заполняется, поэтому принимали свои законы и пытались продвигаться. Поэтому сегодня очень важно, каким будет федеральный закон. Терминологическая ясность должна пронизывать систему сверху вниз. Она должна определить фундаментальные правила для глобальных проектов. Эти правила должны быть не "обязаловкой", они должны быть выгодны для бизнеса. Любой такой проект должен рассматриваться не с точки зрения сиюминутного интереса, он должен создавать инвестклимат в регионе. Иначе пострадает не только бизнес и регион, но и государство, и его имидж.
Беседовал Арсений Меситов
