При этом управляющий партнер компании "Региондевелопмент" отмечает, что Подмосковье располагает лучшими возможностями для создания жилья с развитой инфраструктурой, чем Москва
Москва. 12 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Московский регион давно стал по сути единым образованием с одинаковым уровнем жизни. Поэтому для потенциальных покупателей жилья даже в высоких сегментах уже не столь важно, в границах МКАДа находится дом, или за ними. Более того, стоимость земли в подмосковных городах позволяет создавать гораздо более качественную среду для проживания, считает управляющий партнер компании "Региондевелопмент" Андрей Козлов.
Какие новые тенденции появились в последнее время на рынке недвижимости московского региона?
Последний год четко выявил две тенденции на рынке недвижимости.
Во-первых, Москва и ближнее Подмосковье окончательно превращаются в конгломерат, в котором граница города является чисто административным понятием. И это, на мой взгляд, единственно верное решения развития и для Москвы, и для ближнего Подмосковья. Именно по такому пути шли все крупные мировые центры – и Нью-Йорк, и Париж, и Токио.
Еще несколько лет назад транспортная проблема придавала разделению "на город и деревню" практический смысл. Но сейчас, когда московские пробки уже утвердились, как привычное – но от того не менее катастрофическое – явление, добраться из некоторых районов Подмосковья в центр города стало зачастую быстрее и проще, чем из районов внутри города.
Сыграло ли в этом смысле решение о присоединении новых территорий к Москве положительную роль?
На сегодняшний день я вижу только одно бесспорно положительное следствие решения о создании "Новой Москвы" – это решение помогло потенциальным покупателям преодолеть психологический барьер Замкадья и трезво взглянуть на рынок подмосковной недвижимости. Увидеть его не как "вынужденный вариант", а как предложение, равноправное "московскому". Оценить его с точки зрения качества.
Вы упомянули о двух основных тенденциях. Какова вторая?
Второй ясно выраженной тенденцией на рынке недвижимости в Московском регионе стало как раз изменение качественного спроса.
Тот факт, что реальные доходы москвичей за 2012 год упали на 13 процентов, заставил покупателей недвижимости стать куда более придирчивыми к соотношению "цена – качество", и сформулировать свой запрос.
И каков этот "запрос" сегодня – и одинаков ли он для всех сегментов жилья?
На сегодняшний день главная составляющая этого запроса – инфраструктура. Причем не просто в узком тривиальном смысле, - озеленение, дорожки, детские площадки. Это все, конечно, остается важным, - но воспринимается, как основные составляющие собственной инфраструктуры, только на объектах эконом-класса.
Покупатель бизнес-класса пошел в своих запросах дальше. Его больше не устраивает "старая" городская инфраструктура вокруг дома. Он хочет иметь рядом не просто объект под названием "детский сад" – он хочет получить определенный набор занятий, развивающих его ребенка. И чтобы для получения этого набора ему не приходилось возить ребенка из одного конца города в другой.
Он не хочет выискивать приличную парикмахерскую и приличный фитнес-клуб по разным районам города, не хочет альтернативы "хорошее – но далеко, плохонькое – но рядом". Он хочет иметь все это под боком.
Он – покупатель бизнес-класса – вообще серьезно задумался об укладе собственной жизни. Потому что торчать в пробках и пользоваться, чем придется - это не жизнь. Это пародия на жизнь.
А жизненные ценности у людей остались неизменными – людям нужно общение с близкими, людям нужна возможность заниматься тем, что им интересно, помимо работы. Им по-прежнему хочется быть красивыми и здоровыми. Но на все это при современных темпах жизни катастрофически не хватает времени.
Вот поэтому сейчас на пик популярности в недвижимости выходят такие проекты, которые могут все это предложить. И Подмосковье располагает для этого лучшими возможностями, чем Москва.
Что мешает создавать проекты, соответствующие этим запросам, в Москве?
Земля в Москве не просто дорогая – владельцы земли назначают цены под застройку, исходя из двух критериев: сколько квадратных метров жилья можно построить на этой территории, - и насколько развита инфраструктура вокруг. Чем больше обжит район – тем выше цена на землю. Но не абстрактно, а в пересчете на потенциальные квадратные метры жилья. Как будто новым жильцам больше ничего, кроме этих метров, уже не понадобится.
Таким образом, у застройщика объективно связаны руки: чем больше важных инфраструктурных объектов в шаговой доступности от места застройки – тем меньше у него остается возможностей для создания собственной инфраструктуры, ведь "социалка" окупается долго.
Поэтому "клубный формат" в Москве был реализован только в сегменте элитного жилья. В цены на бизнес-класс клубный формат не вписался.
А в Подмосковье это возможно? Или мы говорим о некоем клубном формате - лайт?
Мы говорим, наоборот, о более полном клубном формате. Ценовая разница между Москвой и Подмосковьем позволяет не только по-настоящему реализовывать "клубный формат" в подмосковном бизнес-классе, но и заранее учитывать пожелания будущих жильцов.
Именно по этому пути мы пошли в "Квартале 9-18". Наши будущие жильцы сами выбирают не только объекты, которые хотят видеть на своей территории, но и тип заведения. К примеру, оказалось, что они предпочитают не абстрактное кафе, а "кафе для завтраков" со свежей выпечкой. Не просто "танцевальную студию" для детей, а школу современного танца. Не просто "вид единоборств", а, как это ни удивительно, экзотический тайский бокс. Точно также они уже выбрали и салон красоты, и каток во дворе.
"Социалка" всегда считалась обременением, а Вы объявляете ее преимуществом. Вы уверены, что она окупится?
Подмосковный девелопер может себе позволить не закладывать с самого начала в стоимость квадратного метра окружающую инфраструктуру и окупаемость собственной. Когда люди сами выбирают, что им нужно - это дает гарантии и посещаемости, и окупаемости "социалки".
Поэтому сегодня, как это ни парадоксально, именно Подмосковье может предложить потенциальному покупателю не просто набор объектов, а инфраструктуру образа жизни.
