Комплексное освоение территории похоже на прогулку по минному полю — Илья Кузнецов

26 августа 2013, 13:02

Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield уверен, что при реализации проектов КОТ нужно не только четко представлять "дорожную карту", но и пытаться учитывать не всегда предсказуемые риски

Москва. 26 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) довольно привлекательны для девелоперов. Но их реализации в силу масштабности представляет собой сложный и длительный процесс. О том, какие факторы должен учесть девелопер при реализации подобного проекта, рассказал заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов.

Что представляет собой современный проект комплексного развития территорий?

Устойчивое выражение "комплексное освоение территории", если вдуматься, очень точно описывает процесс развития новых территорий, когда необходимо решить комплекс задач одновременно и своевременно при большом количестве участников и размытых временных рамках.

Как сделать подобный проект успешным?

Можно выделить основные факторы, которые влияют на успешность проекта.

Так проекты, обладающие движущей, осмысленной идеей, имеют большие шансы выйти из бумажной стадии на этап реализации. Это может быть идея развития определенной отрасли, например создание Национального Центра Авиастроения в Жуковском, или перенос аэропорта из центра города, как в Омске, или развитие депрессивного района города — как территория ЗИЛ в Москве. Подобная идея будет "поддерживать" развитие проекта в течение всего горизонта его реализации, а чаще всего мы говорим о периоде от 10 до 20 лет. Наличие идеи позволяет проекту двигаться быстрее, так как происходит совмещение интересов нескольких групп воедино. И самое главное — идея может позволить привлечь государственную поддержку, что критически важно для проекта.

Для крупных проектов, в особенности для проектов в "чистом поле", характерны многомиллионные инвестиции в транспортную и инженерную инфраструктуру, которые должно произвести или компенсировать государство, поскольку взамен оно получает экономическое развитие региона и расширение налоговой базы.

Какие еще компоненты необходимы при реализации проекта КОТ?

Это, конечно, команда проекта. Как показывает наша практика, вне зависимости от глубины опыта девелопера и его внутренней экспертизы, проект комплексного развития невозможен без создания команды внешних экспертов, включая стратегического консультанта, градостроителя, исполнительного архитектора, инженера, специалиста по транспорту и ряда других консультантов.

Отдельно стоит отметить, что в комплексных проектах мы выступаем за создание международной команды архитекторов, состоящей из приглашенных градостроителей и российского архитектора-партнера, адаптирующего проект под российские нормы и правила. Градостроительная наука на развитых рынках ушла вперед российской школы, поэтому такой подход позволяет привнести в проект и необходимый уровень экспертизы и долгосрочную устойчивость и перспективу, так необходимую крупному проекту с горизонтом планирования на 20-30 лет.

В чем особенности работы стратегического консультанта в проектах КОТ?

Задача стратегического консультанта — сформировать бизнес-концепцию проекта, взаимодействовать со всеми членами команды проекта в процессе разработке градостроительной концепции, добиться эффективности и инвестиционной привлекательности проекта и, в итоге, сформировать инвестиционный продукт, который он потом выведет на рынок.

Наиболее целесообразный путь для проекта развития территорий, на наш взгляд, — привлечение покупателей или партнеров на отдельные земельные лоты небольшого размера. В этом случае инвестор получает готовый земельный участок и инвест-пакет, включающий подведенные коммуникации и транспортную инфраструктуру в обмен на обязательство реализовывать проект согласно градостроительному плану и в соответствии с архитектурной концепцией.

Являются ли все перечисленные вами составляющие гарантом успешного проекта?

При условии, что в проекте присутствуют все перечисленные выше составляющие, шансы на его реализацию и переход из бумажной стадии в строительную намного выше, чем в ситуации, когда отсутствует один из компонентов.

Тем не менее, любое комплексное освоение территории похоже на прогулку по минному полю, когда нужно очень четко представлять дорожную карту, учитывая при этом не всегда предсказуемые риски.


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка