Глава "НДВ" знает всё о грядущем кризисе, ценах на жилье и покупателях
Москва. 20 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Один из самых ярких и успешных брокеров на рынке недвижимости, компания "НДВ", с каждым годом продолжает покорять новые вершины. Максимальное количество сделок на рынке, рекордные сроки продаж по объекту и самые крупные инвестиции в строительство. О секретах успеха, грядущем апокалипсисе цен в Подмосковье и национальном вопросе генеральный директор "НДВ" Александр Хрусталёв рассказал в интервью "Интерфаксу".
Не секрет, что рынку не удаётся "раскачать" цены на жилье. Если цены и растут, то незначительно. Почему это происходит?
В любом случае, то, что происходит на рынке нельзя назвать стагнацией. С Москвой в данном случае всё понятно - за последние два года крупных проектов в столице не заявлялось. Соответственно, резко сократился вброс на рынок Москвы нового жилья. Этой ситуацией воспользовалась Московская область и предложила огромное количество проектов, которые тут же вышли в продажу. Такого количества предложений в Подмосковье не было за всю историю наблюдений рынка недвижимости.
Сейчас Сергей Семёнович (Собянин – ИФ) разобрался с ситуацией с инвестконтрактами. Следовательно, на рынок выйдут новые проекты, о которых мы знаем, инициаторов которых мы консультируем. Это большое количество предложений в квадратных метрах – порядка трёх-пяти миллионов. Такая ситуация вернёт спрос из области в Москву.
Москва сейчас серьезно занялась освоением промзон и выводом предприятий за пределы города. В столице рынок моментально восстановится и обретёт свою былую популярность, а в области, особенно в городах, расположенных в 10-15 км от МКАД – локальные рынки эту популярность потеряют. Вброс на рынок Подмосковья больших проектов будет приостанавливаться. Главное при этом, чтобы не пострадали люди.
А в чём тут риски? Появятся пустые жилые массивы, недострой?
У нас сегодня застройщики научились мастерски получать деньги, ещё не успев построить, строят с колёс, имеют великое множество кредитов в банках. Может получиться так, что банк, увидев такую обстановку, попросит застройщиков вернуть деньги, а объекты нужно будет как-то достроить и вводить. Получится ситуация, когда или не будут достроены объекты или серьезно будут сорваны сроки.
Как будет распределяться спрос между старой и Новой Москвой? Люди уже воспринимают обе Москвы как единое целое?
Нет. У нас есть жизнь за МКАДом и внутри Москвы. Новая Москва это некая альтернатива Москве, но не Москва. Есть еще и Московская область. То есть в общей сложности у нас три рынка.
Новая Москва тоже разная. Собственно, Москва здесь заканчивается в районе 10 км от МКАД. Цены там ниже, чем в Подмосковье, например, в том же Реутове. А на границе с Калужской областью вообще никому не нужно жилье, ни за какие деньги.
Получается, что рынок не переварит тот объем предложений, который сегодня мы видим в Подмосковье?
Не переварит.
Что будет с ценами?
В Московской области цены в объектах, расположенных в 15-20 км от МКАД, точно полетят вниз. Именно полетят. Я прогнозировал такой ценовой апокалипсис в Подмосковье на начало этого года, но он не сбылся по причине того, что ряд проектов в области власти всё-таки "зарубили" на корню, видимо, посмотрев, на Москву. Но утро вечера мудренее, и всё равно тот пузырь, который сейчас существует в Подмосковье, не зависимо от того будет кризис или нет, лопнет.
Насколько в процентном соотношении могут просесть цены?
В Москве они не упадут, а прибавят примерно 10%. Ближнее Подмосковье, прилегающее с точки зрения транспортной доступности к Москве (метро, транспортные артерии и т.д.) останется примерно в границах существующих цен, плюс-минус 3%. А вот города вроде Домодедово, Подольска, Пушкино, Железнодорожного, Лобни, Истры, Солнечногорска и даже Троицка потеряют порядка 15-20% , а может быть и больше, до 30%.
Мы можем говорить, что падение цен может произойти в следующем году?
Да. После Нового года все это почувствуют. Слишком много проектов, слишком много инвестконтрактов в работе, слишком много масштабного строительства. Вот увидите, будет эффект домино.
Что это будет значить для продавцов недвижимости, для участников рынка?
Для игроков такая ситуация будет иметь разные последствия. Кто-то закредитован под завязку, а кто-то осторожничает. Для продавцов серьезным моментом станут репутационные риски – они продавали объект, а он оказался недостроенным. Они не смогут выполнять планы по продажам, а, значит, пойдут расторжения контрактов. Застройщики будут искать альтернативные источники реализации объемов, они будут пытаться пристроить свои квартиры к госпрограммам, к каким-нибудь военным ипотекам, например.
В кризис мы видели, что государство не стало скупать жилье по этим программам дорого, оно скупало жилье за три копейки. Сейчас будет аналогичная ситуация.
Сейчас много разговоров о том, что в Москве вся жилищная политика приводит к тому, что скоро в городе смогут остаться только очень обеспеченные люди, а не очень обеспеченные будут вынуждены уехать в Солнечногорск, например. Можно ли с этим бороться и нужно ли?
С этим невозможно бороться. Есть рынок. И если семье, которая живет в центре Москвы в хорошем доме предложат сумму за их жилье, которая будет выше их ожиданий, они реализуют эту квартиру. Это старая история. Мы это проходили когда в центре расселялись коммуналки и люди соглашались переезжать на окраину, получив за свою комнату двух-трех-комнатную квартиру. Рынок будет всегда диктовать условия игры. Центр стоит дорого, выше рынка, понятно, что он всегда будет более обеспеченный, но еще будут и бизнес-кластеры, будут и районы с менее дорогими ценами. Не секрет, что сейчас самые дешевые районы - это Капотня, район Дмитровского шоссе, но и там есть более и менее дорогие дома.
В Москве появились и этнические районы, где проживают представители тех или иных национальностей – узбеки, таджики, кавказцы, и это тоже оказывает влияние на цены. Так происходит во всем мире. Рынок будет диктовать условия.
Вот это, пожалуй, одна из самых острых тем сегодня – формирующиеся в Москве этнические районы. В некоторых таких районах люди бояться выходить на улицу вечером. Какие условия рынок диктует там? Цены падают из-за отсутствия спроса со стороны русских или растут, так как туда стремятся соотечественники уже перебравшихся в Москву граждан бывших советских республик?
Начну издалека. Москва – это столица великой, многонациональной страны. Какая городская политика в столице сейчас проводится? Появляются транспортные развязки, детские сады, школы, поликлиники и – самое главное – решается национальный вопрос. Политические споры, недовольство жителей и конфликты, которые рождались на почве межнациональных отношений, требуют аккуратного подхода даже в обсуждении. Понятно, что эта проблема, и то, что люди боятся из дома выйти вечером, есть и в США, и в Европе. Тем не менее, нужно подходить к решению этих ситуаций с позиции современного города, общества и государства. В тех же странах Запада есть ряд цивилизованных решений – улучшение освещенности улиц, камеры видеонаблюдения, патрулирование, ведется работа с населением. Понятно, что все мы горожане, и мы должны жить вместе.
Но с другой стороны, люди которые попадают в Москву, должны четко понимать, что со своим уставом сюда приходить не надо. Это должно быть железобетонное правило. Когда мы приезжаем в Европу, мы не ведем себя вызывающе, мы стараемся, так сказать, слиться с толпой. А сейчас ситуация такая, что люди приехали непонятно откуда и устанавливают в Москве свои порядки. Я напомню, что мы, приезжая на Кавказ, например, стараемся вести себя, не противореча местным обычаям. И это нормально, мы не можем делать того, что непозволительно на Кавказе. Почему в Москве нет такого? Здесь нужно соблюдать культуру поведения, которая принята нашими предками, этим правилам должны подчиняться все без исключения, вседозволенность нужно пресекать.
Еще один насущный вопрос – будет ли кризис и если будет то когда? У вас есть ответ или прогноз?
Для меня больше чем очевидно, что некое кризисное явление будет, может быть даже как результат массовой истерии в ожидании кризиса. Первая наша беда – это неустойчивая экономика и то, что мы зависим от нефти и газа, то есть наша сырьевая модель сделает свое черное дело.
Второе – мы напрямую завязаны на мировой экономике. Внешняя политика – ситуация в Сирии и Иране - тоже должна повлиять на цены на энергоресурсы. Рынок начнет сжиматься нащупает дно, которое будет диктоваться опять же не государствами, а рынком. Значит, опять будут лопаться пузыри, кто-то на этом заработает, кто-то потеряет.
Мы к кризису готовы. Кризис 2008 года увеличил нашу компанию более чем в 40 раз. До кризиса у нас было порядка 120-150 сделок, сейчас – 36 000 сделок в год. Поэтому кризис нам как мать родная. Главное, мы всегда придерживаемся нашего основного принципа – жить нужно по средствам.
Как изменились финпоказатели вашей компании в соотношении с прошлым годом? Чего вы ждете от текущего финансового года?
Мы идем примерно в тех же показателях, что и в 2012 году, может быть с плюсом в 5-7%. Но вот в следующем году, надеюсь, мы увеличим свою производительность минимум в полтора раза, в основном за счет того, что выведем большое количество амбициозных проектов, которые будут востребованы и, независимо от конъюнктуры, будут реализованы.
Что это за проекты?
Проекты эконом-класса. Только наши объемы составят более миллиона, может быть даже полтора, квадратных. Сейчас идут согласования, поэтому мы их пока не называем. Сейчас что-то не то скажешь - и это отразится на всем рынке. К концу года объявим.
Какие показатели по объемам продаж вы прогнозируете по своей компании?
На уровне 110 -115 миллиардов рублей за год.
Как меняется покупатель с учетом эволюционирования пока еще довольно молодого рынка недвижимости?
Покупатель стал более избирателен, и ему недостаточно покупать просто квадратные метры. Ему нужна транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура, не подъезды, а парадные, обустроенные детские площадки, еще появились вопросы вроде «что там у вас с инженерией» и «почем эксплуатация». Застройщики сильно поменялись, будут меняться, но, тем не менее, кардинальные перемены по раскладу сил на рынке произошли года три назад. Сейчас появляются новые игроки, за которыми стоят большие банки, которые перетекают из одной структуры в другую или сливаются. Вряд ли еще появятся новые игроки в большом количестве.
Москва с точки зрения инвестиционной привлекательности, как бы тяжело здесь не было, пока лучший город в РФ. Москва для всех интересна.
Вы инвестируете в стройку собственные средства, вы собираетесь диверсифицироваться, запускать новые бизнесы?
Девелопмент мы делаем для себя. У нас не должно быть конфликта интересов с партнерами. Мы лучшие брокеры, и это нас устраивает. Проект, который мы сделали в области малой авиации и инфраструктуры, сделал нас с девелоперами не конкурентами, а сблизил еще больше. Я не изменил своему правилу, я не стал девелопером, как это сделали предыдущие лидеры рынка – МИАН или МИЭЛЬ. Они поиграли в девелопмент, но ничего хорошего не получили. Я в эту игру не стал играть.
Да, у нас есть свои бизнес-центры, торговые центры, покупаем, инвестируем, но как девелоперы, строящие ЖК, мы не работаем. Можно сказать, что мы занимаемся fee-девелопментом, и отчасти это будет правдой, мы помогаем определить, разработать решение, как и что построить на конкретной земле.
Сколько денег вы инвестируете в недвижимость?
В прошлом году – около 5,5 миллиардов рублей, в этом году - порядка 10 миллиардов рублей. Мы являемся крупным игроком на рынке и довольно весомым инвестором, но мы никогда не диктуем условия застройщику. Условия к застройщику одни – он должен выполнять все свои обязательства.
А как вы относитесь к тому, что с домов сняли рекламу?
Супер. Пять баллов. Я очень положительно отношусь к перетяжкам и баннерам и считаю наружную рекламу эффективной, но снять её правильное решение. Например, сняли вывеску «НДВ» со здания нашего офиса на Цветном Бульваре. Можно говорить что угодно, но как москвич я понимаю, что это правильно, хотя как бизнесмен негодую. Правила для всех едины.
