MEBE-Development намерен построить в подмосковном городе около 200 тыс кв.м. жилья
Москва. 30 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В прошлом году MEBE-Development начала реализовывать в подмосковных Химках свой первый девелоперский проект коммерческой недвижимости. В 2014 году в планах у компании уже 90 тыс кв.м. недвижимости различного назначения. О том, как девелопер коммерческой недвижимости пришел к планам по реализации жилых и социальных проектов, рассказал "Интерфаксу" президент компании Мустафа Билек.
Введен в эксплуатацию ваш первый девелоперский проект коммерческой недвижимости – Mebe One Khimki Plaza. Все ли задуманное удалось реализовать?
Бизнес-центр получился без преувеличения шикарным, именно таким, как и было запланировано. О том, что это именно так, говорит тот факт, что Сбербанк, который кредитовал строительство, остался очень доволен качеством объекта и сроками его строительства. Более того, они готовы кредитовать наши следующие проекты. Значит, всё получилось. Это добавляет нашей компании сил и уверенности. К тому же наша репутация после завершения проекта подтверждена как высокая.
Кроме того, наш проект – первая ласточка на этом крайне перспективном направлении. Ведь до нас ни одного проекта столь высокого класса на этом отрезке Ленинградки не было. Это создает для нас хорошую конкурентную среду, да и администрация города довольна: новые рабочие места в Химках – редкость.
Более того, в начале 2ого квартала 2014 г.наша компания тоже переезжает в это здание – там будет штаб-квартира MEBE.
Есть ли в комплексе вакантные офисы?
Девелоперский бизнес в России имеет свои национальные особенности. Одна из них – недоверие к застройщику на этапе строительства. Поэтому некоторая часть потенциальных арендаторов предпочитает подождать, пусть даже в ущерб цене. Сейчас здание готово, и мы уверены, что процесс сдачи в аренду помещений войдёт в активную стадию. Прогноз, во всяком случае, очень хорош.
Планируете ли вы продавать площади?
Частичной продажи не будет точно. Это однозначно снизит классность объекта, а также затруднит классификацию по международному «зеленому» стандарту LEED. Но, прежде всего у нас просто нет желания продавать. Я не исключаю, что через какое-то время при определенных условиях у нас может возникнуть желание продать объект, но только полностью, частично – нет.
Кстати о классе. Соответствует ли ваше здание окружению? Ведь класс А - это скорее атрибут престижного центра.
Конечно, пока А в Химках не очень актуален. Но нужно стремиться к лучшему будущему, а для этого кто-то должен сделать первый шаг. Мы стараемся мыслить категориями завтрашнего дня, а не только сиюминутными задачами. Чтобы горизонт проектов был актуальным как минимум в течение пяти лет. И это оправдано, я думаю. Согласитесь, лучше сделать знаковый, эталонный объект, на который будут ровняться, чем потом догонять рынок и строить "как все".
Кроме того, большое значение имеет в условиях финансовой нестабильности и цена. У нас объект класса А в разы доступнее, чем офис с подобными характеристиками в центре Москвы, где теперь и все парковки платные.
А если серьезно, то, на мой взгляд, Химки ждет очень активное будущее. Реконструируется Ленинградское шоссе, запланировано строительство метро, строится платный дублер, развивается в Шереметьево и т.д. Вообще, сейчас Шереметьево имеет все условия для того, чтобы стать дополнительным стимулятором к развитию города Химки. Посудите сами: увеличивается поток пассажиров и грузов – нужно расширять возможности инфраструктуры, которая обслуживает эти потоки, нужно строить дороги, гостиницы, офисы и жилье для занятого здесь населения, социальную инфраструктуру и многое другое. Поэтому появление новых качественных объектов здесь оправдано, экономически обосновано и неизбежно.
Район Ленинградского шоссе и сейчас называют одним из самых активных деловых кластеров. А по мере реализации всех (или хотя бы половины) планов, предложение офисной недвижимости будет увеличиваться и по направлению к Химкам. Как долго ваш проект будет конкурентоспособен?
Договоры аренды на офисы высокого класса заключаются как минимум на пять лет. Закрыть кредитную линию Сбербанка мы планируем через семь лет. Тогда мы сможем предложить арендаторам при условии определенной конъюнктуры рынка более гибкие условия, чем закредитованные конкуренты.
Конкурентов действительно будет очень много. Но все равно, за счет местоположения, мы окажемся в более выгодной ситуации. К тому же, хочу напомнить, что у нас будет не только бизнес-центр, а многофункциональный комплекс, поскольку по соседству с ним начинается строительство гостиницы. Она откроется примерно через год и будет работать под управлением международного оператора Accor.
Вы построили офис, запланировано строительство гостиницы. Что дальше?
Сейчас мы очень плотно работаем с администрацией города над концепцией проекта многопрофильного медицинского центра в Химках на базе инфекционной больницы, здание которой находится в аварийном состоянии. Мы хотим предложить городу инвестконтракт, на основании которого здесь появятся новые лечебные и исследовательские корпуса.
Кроме того, у нас есть пять участков на территории так называемых "старых" Химок, где осуществляется проект жилищного строительства. По этим участкам принято решение о строительстве около 200 тыс кв.м. жилой недвижимости.
Расскажите поподробнее об этом проекте
Идеей строительства жилья в Химках мы обязаны своему бизнес-центру. Нам показалось разумным, если мы сможем предложить работникам нашей компании квартиру неподалеку от офиса на льготных условиях, а остальные квартиры продать на рынке на коммерческих условиях. С отделкой под ключ и возможным привлечением ипотеки.
В итоге эта идея вылилась в пилотный проект по сносу и расселению ветхих пятиэтажных жилых домов в районе Сходня. Мы первые, кто реализует здесь подобный проект (ранее сносились только дома меньшей этажности). По этому проекту мы переселили уже 200 семей в новое жилье (для этого была построена 17-этажная башня и 15-этажный трехподъездный дом) и готовы к сносу девяти пятиэтажек. В течение месяца мы намерены завершить работы по сносу и начать работы по развитию данных территорий.
До конца года мы планируем построить здесь 30 тыс кв.м. жилья и начать строительство школы на 500 мест. В дальнейшем мы планируем построить новое административное помещение и отдельно стоящее здание детского сада.
Такие объемы требуют значительных инвестиций. Это заемные средства?
На сегодняшний день все наши жилые проекты реализуются только на собственные средства. В течение года было вложено $35-40 млн, возврат которых частично осуществлялся за счет продажи квартир. Если у нас в дальнейшем не будет хватать ресурсов, банки-партнеры готовы частично кредитовать эти проекты, предварительные договоренности об этом есть. Но надеюсь, что это не понадобится, поскольку продажи в первой очереди были очень активными и потенциальные покупатели ждут начала продаж второй: предварительных звонков очень много. И это не связано с отсутствием конкуренции. Наоборот, в Сходне реализуется довольно много жилых проектов, но качество реализуемого нами жилья значительно выше.
Во сколько можно оценить общий портфель компании на сегодняшний день?
Строительное подразделение нашей компании в настоящее время в качестве генподрядчика реализует шесть проектов, нагрузка по которым составляет 150-170 тыс кв.м.
Девелоперские проекты нашей компании в этом году формируются из приблизительно 50 тыс кв.м. жилой, 14 тыс кв.м. гостиничной и 23 тыс кв.м. производственной недвижимости (мы строим завод металлоконструкций под Калугой). Так что в общей сложности речь идет о 90 тыс кв.м. недвижимости. Инвестиции в эти проекты составят $160-170 млн.
Жилая недвижимость реализуется точно по графику. Что касается коммерческих проектов, то сроки их реализации зависят от состояния рынка.
