Владислав Гордиенко: Новая редакция нормативов градпроектирования Подмосковья — инструмент реализации градостроительной политики региона

1 июля 2014, 11:40

Владислав Гордиенко, и.о. начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, рассказал, как переход от хаотичной к продуманной застройке по новым нормативам градостроительного проектирования повлияет на качество жизни в регионе.

Новая редакция нормативов градостроительного проектирования в Московской области одобрена Правительством Московской области. О том, какие изменения предусматривает новая редакция, в интервью "Интерфаксу" рассказал и.о. начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Владислав Гордиенко, а начальник Главного управления по архитектуре и градостроительству Московской области Алексей Воронцов прокомментировал тенденции развития городов региона.

Владислав Валерьевич, почему появилась необходимость изменения региональных нормативов градостроительного проектирования, и на что вы опирались, когда их разрабатывали?

Сегодня необходимо повышать качество городской среды и решать актуальные вопросы развития Подмосковья, такие как, например, дефицит социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

Нормативы градостроительного проектирования предусматривают порядка 27 расчетных характеристик, основные показатели — это плотность и процент застройки. Теперь любой земельный участок, планируемый под комплексное освоение, в наших нормативах разбивается таким образом, что коэффициент застройки жилыми домами не превышает 4,5% от площади участка, а такие объекты транспортной инфраструктуры, как парковки и улично-дорожные сети должны занимать порядка 30%. Озелененные территории, согласно новым нормативам, должны занимать до 25% территории участка. Социальная же инфраструктура, согласно нормативам, должна занимать порядка 20% территории. То есть следует отметить, что нормативы сделаны не в логике мест, а в логике территории.

Когда мы проводили анализ существующего положения Московской области, то выяснилось, что на человека приходилось 35 кв. м всей необходимой инфраструктуры. Для сравнения, в сопоставимом с нами городе Сен-Дени, Франция, этот параметр составляет 88 кв. м на человека. Раньше расчеты велись по территориальным строительным норам и СНиПам и не являлись обязательными к исполнению — все зависело от добросовестности застройщика. Согласно утвержденной в 2012 года редакции, показатель составлял 46 кв. м на человека. В проекте новой редакции норма — 59 кв. м на человека.

На первом Градостроительном совете Подмосковья в Мытищах провозглашалось, что Подмосковье будет максимум 9-этажным. Однако спустя год вводятся новые нормы градостроительного проектирования, которые предусматривают высотность 17 этажей. Чем вы можете это объяснить?

При разработке нормативов были выделены урбанизированные и сверхурбанизированные территории в центральной части Московской области, среднеурбанизированные — в срединной части региона, в районе малого бетонного кольца, и малоурбанизированные — в периферийной части. Соответственно этажность, процент застройки и плотность застройки на этих территориях привязаны к численности населения и специфике системы расселения. Всего в Подмосковье около 6,5 тысяч населенных пунктов, из которых 77 городов и 66 поселков городского типа, остальные — сельские населенные пункты, с населением от 1000 — 3000 человек. Там этажность, согласно нормативам, не превышает трех этажей. Мы ограничили предельную этажность в проекте новых нормативов до 9 этажей, оставив исключение, что в городах свыше 100 тысяч населения со сложившейся застройкой сохраняется этажность в 17 этажей.

Сохранение этажности связано, во-первых, с необходимостью расселения ветхого и аварийного фонда. Например, Балашиха, Одинцово, Реутов, Мытищи — это города с большим объемом аварийного жилья, требующего расселения. Чтобы решить эту проблему, мы предусмотрели возможность отклонения от предельных параметров по этажности. Вторая причина — это обманутые соинвесторы. Их у нас тоже несколько тысяч семей.

А какая застройка предполагается в исторических городах?

У нас 22 исторических города, из которых два федерального значения — Коломна и Зарайск. В Зарайске, например, предусматривается предельная этажность 5 этажей. По остальным городам, в основном, максимальная этажность — 9 этажей и ниже.

В целом, мы заложили тренд на понижение этажности еще и потому, что взяли за основу европейский опыт сопоставимых по территории и численности населения стран: Швейцарии, Бельгии, Голландии, Дании. Там у них средняя этажность 6-8 этажей. Мы же, исходя из наших особенностей, оставили 9.

Вместе с тем следует отметить, что застройщики у нас экономят на всем, включая архитекторов. Проектно-планировочные работы не превышают 0,5% от стоимости строительства, а проектно-изыскательские составляют порядка 6-7%. И это совсем не те затраты, на которых надо экономить. Сегодня плотность хорошо спланированной 3-х этажной застройки фактически равна плотности плохо спланированной 17-этажной застройки. Они практически не отличаются. В Московской области уже есть примеры с комплексной застройкой.

Почему в новых региональных правилах градостроительного проектирования вы решили переходить от микрорайонной к квартальной застройке?

Не совсем так. Мы говорим о переходе от хаотичной к продуманной застройке. Любой застройщик старается выжать максимальное количество квадратных метров с участка земли, поэтому дома расставляются, исходя из экономики проекта, а не из планировочных требований и требований комфорта. Это недопустимо.

Есть какая-то возможность влиять на застройщика?

Согласно Градостроительному кодексу РФ, документация по планировке разрабатывается с учетом региональных норм градостроительного проектирования, поэтому по проектам, не соответствующим нормам, есть юридическая возможность отмены.

Сегодня из областного бюджета выделяются деньги на строительство детских садов и больниц, и получается следующая картина: застройщики продают жилье и зарабатывают на этом, а затраты на социальную инфраструктуру ложатся на бюджет. Ситуация несправедливая. Поэтому наша позиция заключается в том, что проект должен удовлетворять всем требованиям в части обеспеченности мест в школах и детских садах и т.д. Только так можно добиться высоких стандартов качества жизни жителей Подмосковья.

Все проекты свыше 300 тысяч квадратных метров проходят рассмотрение у губернатора Московской области Андрея Юрьевича Воробьева.

В Подмосковье не хватает не только социальной инфраструктуры, но и улично-дорожной сети. В Москве говорят о том, чтобы застройщики жилья строили еще и транспортную инфраструктуру. А что по этому поводу предпринимается в Московской области?

В Подмосковье эта инициатива прорабатывается в рамках государственно-частного партнерства. Застройщики принимают участие в реконструкции авто-дорожной сети.

Нормативами предусмотрены также и зоны благоустройства, парки и скверы. Как теперь изменится ситуация?

Новыми правилами предусматривается до 14 кв. м озелененных территорий на одного жителя. Сейчас, по существующему положению, всего 5 кв. м, которых и то нет. Застройщики пытаются отрезать кусок парка, и посадить туда дом — это наша национальная подмосковная "забава".

Какие еще изменения предусматривают новые нормативы градостроительного проектирования?

Во-первых, в проекте учитывается коэффициент застройки производственных предприятий, общественно-деловых зон. Он не должен превышать 60%. Коэффициент застройки индивидуального жилого участка не должен превышать 40%.

Во-вторых, в проекте заложена норма, которая предусматривает среднее время пешеходной и транспортной доступности. Норма пешеходной доступности детского сада, школы, поликлиники и магазина первой необходимости не должна превышать 15 минут, а рынка, парка и спортивных сооружений — 20 минут, досуга — не больше 30 минут.

Также мы вводим норму 28 кв. метров жилья на человека для расчета социальной нагрузки. Ведь почему у нас так мало детских садов? Потому что у нас при застройке использовали норму либо 45, либо 50 кв. м на человека. Соответственно, искусственно занижается численность населения, занижается потребность в детских садах и школах, поликлиниках, больницах и улично-дорожной сети, возникает дефицит транспортной инфраструктуры. Также мы вводим норматив для машиномест при застройке — одно машиноместо на одну семью.

Новые нормативы решают еще одну важную проблему — обеспеченность местами захоронения. В связи с этим вводится новая норма для планирования кладбищ — 0,24 га на 1000 человек.

Также введен норматив на вертолетные площадки по всему Подмосковью.

Это очень интересно в связи возможным развитием вертолетного такси.

Да. В этом плане мы взяли сопоставимый с нами по площади и численности населения субъект — Швейцарию. У них в крупных городах свыше 50 тысяч человек будет по 2 вертолетных площадки, а в городах менее 50 тысяч и в сельских населенных пунктах — по одной. Вертолетные площадки необходимы и для ГО и МЧС.

Какую норму размещения детей в детских садах предусматривают новые правила?

65 мест на 1000 жителей. Это делается с учетом того, что у нас сегодня дефицит по детским садам.

А что касается норм инсоляции, предусматривает ли проект изменение этих норм? В Москве уже давно идет обсуждение о том, что нормы инсоляции устарели и их необходимо пересмотреть.

Москва, особенно историческая ее часть, испытывает дефицит территории. Территория Московской области — 4,4 млн кв. км, и у нас нет необходимости менять нормы инсоляции.

Правительство Московской области сформировало перечень панельных конструкций, которые будут запрещены к использованию. С чем это связано и как это скажется на отрасли?

Архитектура подмосковных городов должна отвечать современным требованиям. Сегодня в рассмотрении находятся порядка 30 серий панельных домов, облик которых устарел. Мы говорим о том, что нужно менять внешний облик зданий, о том, чтобы домостроительные комбинаты модернизировали свое производство. Конечно, речь не идет о каком-то тотальном запрете, который приведет к остановке заводов, к тому, что люди останутся без работы. Поэтому мы говорим о гандикапе времени, который должны получить заводы для реорганизации своих мощностей.

Как идет работа над утверждением генеральных планов муниципальных образований?

Всего утверждено 20% генеральных планов. Связано это, прежде всего, с тем, что большинство из них не соответствует нормативам градостроительного проектирования. Соответственно 195 генпланов отклонено. Остальные находятся в процессе подготовки и корректируются, исходя из нормативов.

Однако это происходит очень медленно. Не кажется ли вам, что муниципалитеты не успеют принять до конца года?

Увы, но без генеральных планов разрабатывать проекты планировок будет запрещено. Если муниципалитет ничего не утвердит, он не будет ничего разрабатывать. От того, что где-то не будет построено 200-300 тысяч кв. м жилья, думаю, никто не расстроится: ни жители Московской области, ни правительство, ни органы местного самоуправления. Со своей стороны, мы постараемся максимально обеспечить утверждение генпланов. У нас есть утвержденная схема территориального планирования Московской области. В ней утверждены границы особо охраняемых природных и исторических территорий, которые недобросовестные застройщики постоянно пытаются застроить жилыми домами. Сегодня мы совместно с прокуратурой ведем работу по отмене ранее принятых решений.

Главная задача, которая стоит перед нами на сегодняшний день, это формирование качественной городской среды Подмосковья, полностью отвечающей вызовам времени и запросам населения.

Спасибо. Однако следующий вопрос начальнику Главного управления по архитектуре и градостроительству Московской области Алексею Воронцову. Алексей Ростиславович, скажите, пожалуйста, какие основные угрозы стоят перед городами Подмосковья?

Среди основных угроз, которые не дают Московской области нормально развиваться, то, что многие подмосковные города становятся похожими на пригород мегаполиса. Еще одна угроза — это потеря городами своеобразия. Многие города в Московской области превращаются в большие "спальники", они становятся похожими друг на друга.

Если говорить об архитектуре городов, то мы возвращаемся к опыту формирования квартальной застройки, который на протяжении многих лет развивался в странах Европы. Эта градостроительная концепция была забыта в XX веке, когда были очень популярны теории, предполагающие строительство городов со свободным пространством и с отдельно стоящими крупными объектами.

Беседовал Михаил Рычагов


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

62,87

+ 0,04

EUR

70,79

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Курс валют

USD

62,87

+ 0,04

EUR

70,79

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,675,000
$217,512

0.493%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,843,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка