Александр Семеняка: институт развития не должен непрерывно «кормить» рынок ликвидностью

23 июля 2014, 16:00

Генеральный директор АИЖК рассказал о том, что, по его мнению, не устроило аудиторов из Счетной палаты и как структура будет развиваться дальше

Москва. 23 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Федеральные органы власти рассматривают поправки в стратегию развития Группы компаний АИЖК. Необходимость внесения таких поправок объясняется низкой эффективностью деятельности структуры. О том, как эту ситуацию оценивают в Агентстве и какие перспективы видят в этой связи "Интерфакс-Недвижимость" рассказал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

Опубликованы результаты проверки Счетной палатой РФ эффективности деятельности Группы компаний АИЖК за 2010-2013 гг. Они, мягко говоря, не хвалебные. Прокомментируйте их, пожалуйста.

Действительно, в этом году деятельность Агентства проверяла и Генеральная прокуратура, и Счетная палата. Эти проверки охватывали переходный период 2010–2013 гг., когда задачу формирования первичного рынка ипотеки АИЖК уже выполнило, а согласование новых задач не было завершено. Сразу скажу: нецелевого расходования государственных средств выявлено не было. По итогам проверки были сформулированы выводы о необходимости корректировки стратегии группы компании АИЖК для повышения эффективности его деятельности.

На прошлой неделе состоялось совещание у первого вице-премьера И. И. Шувалова с участием руководителей профильных министерств, на котором была отмечена важная роль Агентства в формировании эффективного первичного рынка ипотеки и необходимость развития новых сегментов рынка, в том числе социальных ипотечных программ.

Как вы сами оцениваете результаты деятельности АИЖК?

Я считаю, что Агентство успешно выполнило основную свою задачу — в России сформирован первичный рынок ипотечного жилищного кредитования, который прошел проверку стресс-тестом в 2008–2009 годах.

Напомню, что в момент создания АИЖК ипотечного кредитования в России просто не было. Конечно, благоприятное воздействие на развитие ипотеки оказали и стабилизация макроэкономической ситуации (снижение инфляции и рост доходов населения), и развитие законодательной базы. Но не последнюю роль в формировании этого рынка сыграло и АИЖК как государственный институт развития.

В частности, необходимо было с помощью рефинансирования ипотечных кредитов подтолкнуть банки к предоставлению таких кредитов. То есть фактически создать эффективно работающий рыночный механизм приобретения жилья с помощью ипотеки.

Удалось ли это? Вспомним: с 1999 года по 2002 год было выдано всего 40 тысяч ипотечных кредитов, и то только в Москве и Санкт-Петербурге, в то время как только за 2013 год количество выданных по всей стране ипотек превышает 800 тысяч! 20-кратный рост за 11 лет!

Произошло ли это стихийно? Конечно, нет. Безусловно, ипотека могла заработать только в стабильных экономических условиях снижения инфляции и роста доходов населения. Но это было условие необходимое, но не достаточное. Сегодня можно сказать, что ипотека как рыночный институт была создана при помощи государства и АИЖК.

Такого эффективного конкурентного рынка, обеспечивающего по всей территории России низкомаржинальное кредитование, не было и нет ни в авто-, ни в потребкредитовании. Более того, даже развитые банковские структуры не осмеливались не то что в начале — в середине 2000-х годов кредитовать ипотеку в регионах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), так как коммерческая эффективность таких проектов была под вопросом. И только после создания при поддержке региональных властей операторов АИЖК ипотека пришла в регионы, где показала вскоре невиданные темпы роста.

Предоставив АИЖК уставный капитал 95,5 млрд руб. и 195,7 млрд руб. госгарантий, правительство с нашей помощью сформировало абсолютно новый рынок, где каждый рабочий день выдается больше трех с половиной тысяч долгосрочных кредитов, и 3,5 млн семей уже улучшили жилищные условия.

Это рынок с капитализацией 2,6 трлн рублей, что эквивалентно 4 % ВВП или капитализации «Газпрома», при этом еще и самый быстрорастущий в течение последних 5 лет! А агентство прошло путь развития от небольшой компании к крупному государственному институту с капиталом более 100 млрд рублей и активами более 300 млрд рублей.

Согласны ли Вы с мнением, что «смысла в деятельности агентства с точки зрения эффективности нет», учитывая снижение объемов рефинансирования АИЖК?

Время от времени возникает дискуссия о необходимости создания и об эффективности государственных институтов развития — для чего они нужны и на что тратится выделяемая им бюджетная поддержка. Критике подверглись в свое время и Внешэкономбанк, и Российская венчурная компания, Фонд «РЖС», СКОЛКОВО и другие институты развития. Не миновала эта участь и АИЖК.

Критерий оценки эффективности деятельности институтов развития является чрезвычайно важным, поскольку им выделяются огромные госсредства (или имущество, как, например, Фонду «РЖС», которому переданы в собственность федеральные земельные участки) на решение серьезных задач. Однако подход к оценке эффективности работы этих институтов государством пока не сформирован, и разные ведомства применяют различные критерии, приходя зачастую к диаметрально противоположным выводам.

Но снижение объемов рефинансирования вполне четкий показатель.

Да, Агентство последнее время критикуют за низкую долю на первичном рынке. Однако перед Агентством никогда не стояла задача доминирования на рынке. Снижение доли рефинансирования АИЖК свидетельствует о том, что сформирован эффективно работающий рыночный механизм, не нуждающийся в государственной поддержке. Значит, Агентство как институт развития, придя на пустующий сегмент и запустив все работоспособные рыночные механизмы, полностью выполнило задачу, поставленную перед ним государством. Тем не менее, о его работе по-прежнему судят по объемам выданных средств. Между тем, как неправильно всю жизнь ребенка кормить с ложки, так и институт развития не должен непрерывно «кормить» рынок ликвидностью.

Отмечу, что с помощью АИЖК досрочно достигнуты важные государственные ориентиры:

- установленный 600-м Указом президента ориентир по количеству ежегодно выдаваемых кредитов. Сейчас этот показатель превысил 825 тыс кредитов;

- установленный Стратегией по развитию ипотечного жилищного кредитования ориентир по количеству семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств. В Стратегии заложен показатель 30% на 2015 год, однако, по оценкам Фонда Институт экономики города, уровня 30 % мы достигли уже в 2013 году.

Считаете ли Вы, что удалось решить все проблемы на рынке ипотеки именно с помощью Агентства, и что задачи его выполнены?

Конечно, всех проблем не решить никогда, и постоянно возникают новые задачи для АИЖК.

Во-первых, основным источником средств для выдачи ипотеки банками пока по-прежнему остаются депозиты. Финансистам понятно, что фондировать за счет средств краткосрочных депозитов долгосрочные кредиты с фиксированными процентными ставками очень рискованно, и необходимо искать более надежные источники фондирования. Поэтому, сформировав эффективный первичный рынок ипотеки, АИЖК осознанно начало отступление с этого рынка в 2012 году, сделав приоритетом развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Его темпы роста в 2013 году были в 1,5 раза выше темпов роста объемов выдачи ипотечных кредитов, что произошло при самом активном участии АИЖК. Можно смело сказать: «отступление не есть поражение».

Во-вторых, процентные ставки по ипотечным кредитам, хотя постепенно и снижаются, но все еще остаются очень высокими. Государством поставлена задача по повышению доступности ипотеки, в том числе за счет формирования сегмента «социальной ипотеки» с более низкими процентными ставками для социально приоритетных категорий граждан. Банки без прямого бюджетного субсидирования не могут выдавать такие кредиты. Придумать и реализовать на практике новые подходы — задача для государственного института развития. Задача тем более сложная, что такие социальные ипотечные кредиты необходимо выдавать без наращивания дополнительных рисков в системе, чтобы не повторить печальный опыт ипотеки в США.

Новая стратегия развития АИЖК предусматривает выведение агентства из приносящих доход бизнес-направлений. Послужит ли такое решение более эффективному развитию этих направлений?

Есть директива правительства о выделении профильных активов компаний с государственным участием в секторах экономики с достаточным уровнем конкуренции. И мы сейчас рассматриваем возможность выделить с последующей приватизацией три дочерние компании: банк АИЖК, который будет заниматься выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов; компанию «АИЖК Сервис», в задачи которой будет входить сопровождение ипотечных кредитов и обслуживание сделок секьюритизации, и компанию по управлению недвижимостью.

Мы ожидаем, что данные компании смогут привлечь частный капитал, и Агентство по мере их развития полностью выйдет из состава акционеров.

Кроме того, в утвержденной Правительством в 2004 году Концепции рефинансирования ипотеки было отмечено, что по мере развития первичного рынка роль государства на нем должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не развиты.

Если/когда работа с отдельными льготными категориями граждан станет основным направлением деятельности АИЖК, будут ли они развиваться более активно?

Да, безусловно. АИЖК уже внесло в Минстрой РФ поправки в Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования на период до 2030 года. И сейчас Агентство корректирует Стратегию развития Группы компаний АИЖК. Мы предлагаем сделать приоритетными четыре задачи:

– развитие социальной ипотеки для отдельных социально значимых категорий населения;

– формирование рынка инфраструктурных облигаций для обеспечения финансирования инженерно-технической инфраструктуры программы «Жилье для российской семьи»;

– формирование рынков долгосрочного коммерческого и некоммерческого найма для повышения доступности жилья гражданам, не имеющим накоплений на первоначальный взнос;

– развитие рынка ипотечных ценных бумаг для снижения процентных ставок по ипотеке.

АИЖК давно реализует специальные ипотечные программы с льготными ставками, и их доля составила 39% выкупа закладных в прошлом году. За 4 месяца этого года доля возросла до 46 %, и мы намерены до конца 2014-го увеличить выкуп социальной ипотеки до 50% рефинансирования. Однако при больших объемах социальная ипотека создает риск снижения нашего кредитного рейтинга, который необходим для обеспечения финансирования инженерной инфраструктуры в рамках 404-го постановления Правительства. И тут важно обеспечить финансовую устойчивость Агентства при решении новых задач.

Сейчас мы работаем над созданием социального стандарта для данного рода ипотеки, чтобы унифицировать и стандартизировать даже такие, на первый взгляд, различные продукты. Это позволит повысить эффективность работы Агентства и банков, выдающих подобные кредиты.

Приведет ли эта работа к кардинальным сдвигам в части обеспечения жильем льготников и других социальных категорий? Что для этого необходимо?

Необходимо, кроме обеспечения спроса на ипотеку, работать и над обеспечением предложения жилья экономкласса. Именно такая цель у программы «Жилье для российской семьи», в которой Агентство является активным участником.

В соответствии с программой до 1 июля 2017 года предполагается построить 25 млн кв. метров жилья экономкласса дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья должен будет продаваться по цене, на 20 % ниже рыночной, и не выше 30 тысяч рублей. Роль Агентства в программе — оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Строительство объектов инфраструктуры будет осуществляться силами застройщика жилья либо ресурсоснабжающей компании (РСК) за счет своих либо кредитных средств. Группа компаний АИЖК будет обеспечивать финансирование выкупа построенных объектов инженерно-технической инфраструктуры.

Мы полагаем, что данная программа в сочетании с социальными ипотечными продуктами агентства даст необходимый положительный эффект по повышению доступности как жилья, так и ипотеки для социально значимых категорий заемщиков.


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

62,87

+ 0,04

EUR

70,79

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Курс валют

USD

62,87

+ 0,04

EUR

70,79

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,675,000
$217,512

0.493%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,843,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка