Директор департамента продаж недвижимости "Галс-Девелопмент" отмечает всплеск интереса среди инвесторов на фоне колебания курсов валют в условиях нестабильной политической конъюнктуры
Москва. 30 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Несмотря на прогноз многих экспертов о замедлении рынка недвижимости, связанный с геополитической ситуацией, вводом нового пакета санкций против российских компаний и банков, а также с колебаниями курсов валют с начала года, в компании "Галс-Девелопмент" отмечают всплеск интереса к недвижимости среди инвесторов. Об этом, а также о появлении интереса к ипотеке при покупке элитного жилья в интервью "Интерфаксу" рассказал директор департамента продаж "Галс-Девелопмент" Игорь Быченок.
Некоторые девелоперы и риэлторы отмечают, что с усилением девальвации рубля активизировались продажи жилья. Таким образом, инвесторы пытаются сохранить свои накопления. Вы ощутили приток покупателей?
Наибольший приток покупателей в первом полугодии был заметен в сегментах эконом- и бизнес-класса, где средний бюджет покупки составляет 5-8 миллионов рублей и, соответственно, доступен для большего количества покупателей. В условиях нестабильной экономической конъюнктуры недвижимость традиционно рассматривается как надежный инструмент инвестирования и альтернатива банковскому вкладу. В зависимости от момента входа в проект покупатель может получить от 15%-30% годовых, доходность за весь срок реализации проекта (2-3 года) достигает и 70%.
"Галс-Девелопмент" работает в сегменте элитного жилья, где средняя цена покупки варьируется в диапазоне 30-35 миллионов рублей. На премиальном рынке недвижимости, в частности на наших комплексах, мы также наблюдаем увеличение количества инвесторов, хотя их, конечно, меньше. Прежде всего, потому что цена «входного билета» выше, да и наши клиенты не принимают решения спонтанно. В первом полугодии мы крайне успешно сработали – поступления от продаж в сегменте элитного жилья составили 5,9 млрд рублей, что на 136% выше прошлогоднего показателя (2,5 млрд. рублей за I полугодие 2013 года). Заметно проявилась и новая тенденция по приобретению коммерческих площадей в жилых проектах.
Раньше она не интересовала инвесторов?
Всегда интересовала, но сейчас заметно изменилось предложение на рынке, особенно в премиальном сегменте. Большая часть комплексов сегодня реализуется в формате квартальной застройки, с торговыми галереями на первых этажах, которые получат высокую проходимость, как за счет жителей, так и за счет внешних потоков, например, в нашем комплексе "Сады Пекина" на Большой Садовой улице ожидаемый трафик будет достигать 1500 человек в час. Безусловно, такие площади привлекают клиентов и как инвестиции, и как перспективный арендный бизнес. Сейчас у нас в продаже находится около 16 тыс кв. м коммерческих площадей в жилых комплексах нашей компании, в первом полугодии мы реализовали почти 5 тыс кв. м.
Специально разработали программу рассрочки для физических лиц совместно с ВТБ24 Лизинг, чтобы приобретение недвижимости было максимально комфортным и выгодным. Стоимость квадратного метра начинается от 150 тыс рублей, поэтому зачастую приходят инвесторы в поисках квартиры, а приобретают коммерческую недвижимость - это можно смело назвать одним трендов этого полугодия.
Какие еще изменения произошли на рынке?
Мы отмечаем также появление интереса к ипотеке при покупке элитного жилья: ранее в этом сегменте кредитные средства практически не использовались. Как раз в последнее время наблюдается приток покупателей из числа топ-менеджеров крупных компаний, приобретающих у нас жилье с привлечением ипотечных средств. С начала этого года у нас на 20-30% увеличились продажи с использованием покупателями жилья банковских кредитов.
Каков среднестатистический покупатель вашего жилья?
Около 40% наших покупателей в первую очередь приобретают жилье из-за его месторасположения. Поскольку большинство своих девелоперских проектов мы реализуем в популярных районах Москвы – Хамовники, Замоскворечье, "Москва-Сити" и др., то и покупатели у нас непростые. Нашими клиентами являются топ-менеджеры высшего звена. Кроме них, элитные квартиры приобретают бизнесмены. Средний возраст покупателей находится в диапазоне 30 – 40 лет.
Как текущая ситуация в экономике повлияла на рынок коммерческой недвижимости? Чувствуются ли первые признаки предстоящей стагнации?
В этом сегменте своя специфика, но спрос на коммерческую недвижимость стабильно высокий. Опять-таки, вы должны понимать, что для потенциальных покупателей в первую очередь важно месторасположение объекта и качество арендаторов. Недавно мы продали пулу частных инвесторов площади в бизнес-центре SkyLight на Ленинградском проспекте. Это лишнее подтверждение тому, что интерес к коммерческим объектам сохраняется. Взять, например, офисный сегмент: здесь сроки окупаемости составляют пять – семь лет. Это приемлемый показатель, учитывая, что в среднем по рынку этот показатель колеблется от восьми до десяти лет. Так что пока признаки серьезной стагнации не наблюдаются.
Как вы считаете, может ли ситуация принять серьезный оборот, когда западные инвесторы полностью распродадут все свои активы на рынке недвижимости России?
Теоретически возможно все. Практически такой сценарий я представляю с трудом. Во-первых, доходность качественной коммерческой недвижимости в Москве в два раза выше, чем в любом европейском мегаполисе. Кто же захочет по доброй воле покинуть высоколиквидный рынок?! Во-вторых, налоговые обременения на недвижимость в России существенно меньше, чем в Европе или США. Даже несмотря на то, что в России теперь налоговые отчисления привязаны к кадастровой стоимости, а не к балансовой, как было ранее, фискальная ситуация у нас пока остается благоприятной.
