Рынок жилья является производной от заработной платы населения и уверенности людей в завтрашнем дне — Юрий Сорокин

18 августа 2014, 16:33

Вице-президент, директор по инвестициям ГК Fedeco рассказал, что может случиться с рынком недвижимости в случае политической и экономической изоляции России

Москва. 18 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Напряженная геополитическая ситуация и последовавшие за ней санкции тем или иным образом найдут отражение практически во всех отраслях экономики. О том, какой динамики рынка недвижимости стоит ожидать в связи с возможной экономической и политической изоляцией, рассказал "Интерфаксу" вице-президент и директор по инвестициям ГК Fedeco Юрий Сорокин.

Как в целом можно было охарактеризовать европейский рынок недвижимости до введения санкций?

Даже без учета санкций и банковского кризиса в текущей мировой ситуации прослеживалось замедление роста экономики развивающихся стран и ускорение роста экономик развитых стран. Украинский кризис только усугубил страх иностранных инвесторов перед дальнейшими перспективами инвестиций. Соответственно, спрос на недвижимость в наиболее развитых странах по-прежнему остается значительным, в то время как приток иностранного капитала в развитие недвижимости развивающихся стран несколько сократился. Если раньше инвесторы надеялись на бурный рост цен и готовы были переплачивать, при существующей неопределенности дальнейшего развития стран инвестиции могут не принести ожидаемой компенсации затрат.

Чем грозит ввод секторальных санкций?

Теоретически, ввод секторальных санкций, в особенности для нефтегазового сектора, ничем хорошим для страны обернуться не может. Можно предположить значительное сокращение экспортной выручки, снижение ВВП, рост инфляции и дальнейшее ухудшение условий кредитного рынка, что в итоге отразится на общем потребительском спросе.

Насколько вышеописанное затрагивает рынок недвижимости?

Проследить корреляцию с рынком недвижимости здесь просто – рынок жилья является производной от заработной платы населения и уверенности людей в завтрашнем дне. "Нет денег – нет стульев", в смысле роста покупок жилья.

Секторальные санкции, направленные на банковский сектор, в том числе невозможность использования иностранной валюты, ударят по кредитным системам, переориентировав их на внутренний рынок и Азию, увеличив стоимость ресурсов и, соответственно, ставок по кредитам. Можно спрогнозировать уменьшение платежеспособности населения, и, как следствие, уменьшение объема спроса.

Как сказывается текущая экономическая ситуация на региональном рынке жилой недвижимости?

На региональном рынке жилья эконом-класса, строительство идет без привлечения западных инвестиций, а регионы ЦФО в меньшей степени зависят от поступления углеводородной выручки и связанных с этим платежей, что, однако, не может сделать их оазисом благополучия. Кроме того, города-столицы областей по-прежнему останутся не просто административными центрами, но и центрами притяжения областных мигрантов, и необходимость в доступных жилых метрах, пусть и в меньшем объеме, будет присутствовать.

Первое время можно было наблюдать "всплеск" на рынке жилой недвижимости, вызванный, по сути, искусственной стимуляцией — угрозой потери денежных сбережений населения из-за обострения геополитической ситуации. Тем не менее, бурный рост сделок не привел к резкому повышению цен, что свидетельствует об ограниченных финансовых возможностях покупателей.

В дальнейшем стоит ожидать сокращения спроса и объема предложения среди "средних" сегментов — "комфорт" и "бизнес" — в то время как "элит" и "эконом" останутся более-менее стабильны.

С чем это связано?

Популярность сегмента "эконом" во многом можно объяснить желанием населения сохранить накопленный капитал посредством вложения в квартиры маленького метража. Как показал кризис 2008-2010 годов, недорогие небольшие квартиры остаются ликвидными даже в самых жестких условиях. С начала года можно наблюдать стабильный рост сделок на рынке именно недорогого жилья. Наблюдается растущий спрос на квартиры небольших площадей, а средняя площадь продаваемого нами жилья снизилась до 45 кв. м.

Как это отразится на спросе?

Предполагаю, что популярность подобных квартир останется на прежнем уровне. Многие клиенты, планировавшие покупку недвижимости бόльших площадей, из-за недостатка средств делают выбор в сторону квартир по площади меньше, в то время как клиенты, планировавшие покупку квартир в сегментах "комфорт" и "бизнес", не желая уменьшать площадь жилых метров, присматриваются к недвижимости другого класса. В случае резкого падения цен, обусловленного низкой платежеспособностью, стоит ожидать временного сокращения предложений в элитном сегменте до появления новых тенденций на рынке и выправления курса валют. Как и во время 2008-2009 годов, класс "элит" может временно уйти в "спячку". Кроме того, существуют отдельные факторы, стимулирующие развитие отрасли именно в сегменте эконом-класса. Во многом на это работают целевые государственные программы, последняя из которых, "Жилье для российской семьи", направленная на стимулирование строительства доступного жилья вплоть до 2020 года, позволит увеличить ввод жилых метров данного класса.

Вернемся к санкциям. Насколько их влияние будет глубоким?

Возвращаясь к вопросу о санкциях, можно предположить, что их осуществление, направленное на дальнейшую экономико-политическую изоляцию, может иметь и "светлую" сторону. Теоретически, это может привести не только к репатриации капитала, связанной с лицами, попавшими в черный список, но и развитием внутренних механизмов помощи частному бизнесу и решением институциональных проблем. Именно они во многом повлияют на строительную отрасль — это и влияние на спрос потенциальных покупателей, и упрощение получения разрешений для строительства, и, конечно, государственно-частное партнерство. Можно рассмотреть резкий экономический спад как "толчок" к преодолению внутренних проблем и устранению многих барьеров для бизнеса при получении длительных инвестиций, таких как стоимость кредитов, требования к дополнительным залогам или сроков проектов, что в строительстве стоит не на последнем месте. Тем более, что есть вероятность получения альтернативной компенсации недостатка средств из Азии. Подобное смещение может занять несколько лет, но эти несколько лет страна продержится даже без привлечения международных резервов.


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

62,95

+ 0,14

EUR

70,56

- 0,12

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Курс валют

USD

62,95

+ 0,14

EUR

70,56

- 0,12

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,675,000
$217,236

0.493%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,854,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка