Генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Тet считает, что это обусловлено огромным отложенным спросом на жилье в регионе
Москва. 20 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок жилой недвижимости московского региона чутко реагирует на все экономические вызовы, с которыми встречается отечественная экономика. Генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Тet Кайдо Каарма рассказал "Интерфаксу" о том, какие изменения ждут столичный и подмосковный рынки жилья, какие проекты окажутся наиболее конкурентоспособными в новых условиях и упадут ли цены на недвижимость.
Как вы оцениваете ситуацию на первичном рынке жилья в Москве?
За последние 2,5 года в Москве была проведена масштабная работа по пересмотру инвестконтрактов, что привело к дефициту предложения на столичном рынке новостроек и смещению спроса на квартиры эконом- и комфорт-класса в ближайшее Подмосковье, где на сегодня строится около 70% жилья Московского региона. В итоге половина покупателей новостроек в области – это москвичи, ведь жилье в Подмосковье на сегодня единственный доступный вариант для покупателей с бюджетом 2-6 млн рублей.
В «старой» Москве мы ожидаем выхода большого количества новых проектов – порядка 4 млн кв. м. в ближайшие 2-3 года. В основном это будут проекты квартальной застройки со сбалансированной социальной, транспортной, коммерческой и торговой инфраструктурой – то есть максимально отвечающие требованиям властей.
Что касается спроса, то в первом квартале 2014 года на фоне отзыва лицензий у банков, ситуации на Украине, падения цен на нефть, ослабления рубля и роста курса доллара на первичном рынке Москвы отмечался нехарактерный и местами даже ажиотажный спрос. Люди, боясь за свои накопления, поспешили вложить свободные средства в недвижимость, а те, кто обдумывал решение жилищного вопроса, перешли непосредственно к выбору объекта и заключению сделки. Пик спроса пришелся на май этого года, в июне с началом сезона отпусков уровень спроса начал падать. Однако к концу сентября мы наблюдали выравнивание спроса, который по своим показателям уже достиг уровня первого квартала, а октябрь обогнал сентябрь еще на 15% по объемам продаж.
Помимо традиционной сезонной активизации покупателей, спрос продолжает «подстегивать» экономическая и политическая турбулентность. При этом растет число ипотечных сделок, что говорит о том, что реальные накопления у людей заканчиваются, платежеспособный отложенный спрос в основном своем объеме был реализован в первом квартале 2014 года, и сейчас о покупке недвижимости задумались те покупатели, которые не располагают необходимой для покупки жилья «финансовой подушкой» и решаются на приобретение недвижимости, опасаясь ухудшения конъюнктуры.
Какие проекты, и какие площадки будут востребованы в Москве в сложившихся экономических условиях?
80% новых площадок – это территории промышленных предприятий, которые будут выведены за пределы Москвы. Одно из самых интересных направлений – ось Москва-реки, вдоль которой сегодня расположено порядка 3,5 тыс. гектаров промышленных территорий, из которых 15% – это пустыри, полностью готовые к застройке. В любом крупном европейском городе, который стоит на реке, исторически так складывается, что прибрежные районы являются самыми престижными и развитыми, включают зоны для прогулок и рекреационные объекты. В Москве же в советское время эти территории были отданы под промышленные объекты, а благоустроенные набережные были сделаны только в пределах ТТК. Между тем у этих мест очень большой потенциал на ближайшие 5-7 лет, как для создания зон отдыха горожан, так и для развития Москвы-реки как одной из важных транспортных артерий города.
В настоящее время правила освоения промзон становится все более прозрачными. На сегодняшний день запущены механизмы, позволяющие девелоперу четко понимать, какой результат он получит на выходе. Но, в тоже время, комплекс работ по освоению промзон, по-прежнему является очень дорогостоящим. При такой высокой себестоимости объектов строительства в «старых» границах Москвы возможностей для развития экономкласса практически не остается.
Но ведь не все промзоны одинаково ликвидны?
Ликвидность той или иной промзоны зависит от ее местоположения и транспортной доступности. Именно эти факторы будут влиять на концепцию и позиционирование нового комплекса. Безусловно, сейчас есть районы более или менее привлекательные, но при правильном планировании и инвестициях ситуация может кардинально поменяться.
В ближайшее время бурное развитее получат «ЗИЛ», Нагатинский затон и промзоны в районе Фили. Именно здесь будут реализованы самые интересные с точки зрения концепции, организации жизненного пространства и комфорта проживания проекты.
Например, в Нагатинском затоне еще 10 лет назад были работающие промпредприятия. А теперь здесь строят бизнес-класс и практически у каждой площадки есть свой инвестор, а значит, что этот район ждет комплексное освоение и очень хорошие перспективы. В данный момент мы прорабатываем две площадки в русле Москвы-реки, где будут построены среднеэтажные комплексы бизнес-класса.
Будет ли в Москве экономкласс?
Я уверен, что экономкласса как такового в Москве уже не будут строить – в любом случае те проекты, которые разрабатываются сегодня за счет вложений в инфраструктуру и сложностей в освоении этих площадок, будут иметь серьезную накопленную себестоимость, которая не позволит продавать их по ценам соответствующим экономклассу. Думаю, что в ближайшие 2-3 года объем предложения по бизнес-классу внутри МКАД будет доминирующим.
Самым бюджетным сегментом первичного жилья на территории столицы станут апартаменты, которые в среднем на 15% дешевле квартир. В настоящее время доля апартаментов в общем объеме предложения первичного жилья составляет около 30%. Апартаменты для девелоперов являются альтернативой офисной недвижимости, рынок которой в настоящее время переживает не лучшие времена: цены стагнируют, растет уровень вакантных площадей, спрос существенно ниже предложения. Поэтому в тех случаях, когда на участке возведение жилья по каким-то причинам невозможно, девелоперы предпочитают строить апартаменты, а не офисы.
А строительство проектов экономкласса будет сосредоточено в Новой Москве и особенно активным оно станет после принятия генерального плана развития присоединенных территорий.
А что будет с Подмосковными проектами?
Новое строительство в Подмосковье, да и в Новой Москве будет представлено малоэтажными и среднеэтажными комплексами, в основном эконом- и комфорт-класса. Эти проекты сложно реализовать в Москве, но в области они смогут предложить жителям более высокий уровень жизни за счет меньшей плотности и этажности жилья.
Создание таких качественных проектов и одновременное развитие коммерческой и социальной инфраструктуры повлечет за собой возникновение новых рабочих мест, что, в свою очередь положительно скажется на формировании более комфортной жизненной среды – люди получат возможность работать рядом с домом, не тратя время и силы на поездки в Москву. Кроме того, снизится поток жителей, которые ежедневно мигрируют в столицу и обратно, что поможет облегчить непростую транспортную ситуацию в Москве.
Что будет с ценами на жилье в Московском регионе?
Что касается цен на жилье, то предпосылок для их снижения я не вижу, потому что затраты на девелопмент по-прежнему высоки, арендные ставки на землю растут, увеличивается налоговое бремя и социальная нагрузка на строительство. Сегодня строительство дорог, создание инфраструктуры и даже управление объектами ложится на плечи инвесторов. При такой нагрузке говорить о формате более доступного жилья без участия государства невозможно. К тому же пока в Московском регионе сосредоточен огромный отложенный спрос на жилье, цены не будут падать даже в кризисные периоды, что подтверждает кризис 2008 года, во время которого цены на недвижимость не «просели», а, выйдя из кризиса, быстро продолжили расти.
Будет ли Москве конкуренция на рынке жилья?
Вероятно, конкуренция развернется не только в ценовой плоскости, хотя бюджет покупки по-прежнему доминирующий фактор, но захватит качество проектов. В ряде локаций, насыщенных новым предложением, может начаться война концепций, в которой победят девелоперы, готовые предложить продукт, предвосхищающий требования рынка.
На этом этапе возрастет роль риэлторов, которые имеют дело с конечным потребителем и понимают, куда будет двигаться спрос. Создание рабочих групп с привлечением крупных риэлторских структур при формировании концепции будет залогом успеха таких проектов. Массовая застройка свободных территорий многоэтажками уже не актуальна, хотя по-прежнему «выигрывает» за счет стоимости квадратного метра. Со стороны потребителей меняются требования к качеству жилья, его архитектурной концепции, окружению, обеспеченности социальной и коммерческой инфраструктурой. Таким образом, успех проекту может обеспечить грамотная концепция с учетом возросших требований потребителей и внимание к транспортной и социальной инфраструктуре.
Какова в существующих условиях роль риэлторов и на какой стадии реализации проекта стоит их привлекать?
На мой взгляд, самой эффективной формой взаимодействия риэлтора и девелопера является совместная разработка проекта, стратегии позиционирования и реализации проекта. Конечно, многое зависит от самой девелоперской компании, стратегии ее развития и конкретного проекта – есть девелоперы, которым без риэлтора никак не обойтись, а есть компании, которые принципиально не работают с риэлторскими структурами. Чаще всего девелоперы имеют сильный строительный блок, но, очень долго занимаясь разработкой одних и тех же площадок, на которые может уйти и десять лет, есть опасность оторваться от рынка и реальных потребительских предпочтений. Риэлторские компании, которые постоянно, что называется, находятся в гуще событий, ежедневно работают с покупателями и анализируют вдоль и поперек весь рынок, могут дать те самые необходимые рекомендации, которые позволят девелоперу избежать порой роковых ошибок при создании проекта. Поэтому для максимизации ликвидности и прибыльности объекта целесообразно приглашать риэлтора в проект еще на этапе появления идеи и набросков проекта.
