Президент ГК "Мортон" рассказал о градостроительстве, об азиатских партнерах и видении будущего
Москва. 16 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Группа Компаний "Мортон", крупный российский застройщик, в этом году открыла свой домостроительный комбинат "Град", заявила несколько масштабных проектов в сфере ЖКХ и анонсировала строительство новых транспортных систем. О возможностях производства, перспективах сотрудничества с восточными партнерами, а также о том, почему России необходимо создавать новые города и транспортные связи рассказал "Интерфаксу" президент компании Александр Ручьев.
В конце этого года ГК "Мортон" с "нуля" построила и запустила собственные производственные мощности. Специалисты говорят, крупнейшие в строительном секторе за последние 30 лет. Расскажите, какие возможности у ДСК "Град", и кто является вашим партнером по этому проекту?
Основным нашим партнером в этом проекте, инвестиции в который составили около 9 млрд рублей, является госкомпания "Роснано". Поддержку мы получили и от властей региона. При строительстве ДСК Московская область подписала с нами соглашение о включении производства в число приоритетных инвестиционный проектов, что предусматривает налоговые каникулы, в частности по налогу на прибыль и налогу на имущество. Что касается ДСК - это единый проектно-производственный комплекс, разработанный нами совместно с немецкой компанией Prilhofer. Уникальность его в том, что комбинат производит не определенные серии, а каждый дом делается по индивидуальному проекту и выпускается индустриальным способом. На производстве применено семь разработок госкомпании "Роснано".
Но индустриальное домостроение менее гибко по сравнению с монолитной технологией.
Это стереотип, который рождают устаревшие панельные серии. Практически все ограничения, которые традиционно присущи индустриальному домостроению, на нашем производстве сняты. Например, у нас нет понятия "шаг панели", поскольку компьютер может задать любые параметры, и робот по программе сделает такую панель. Потолки могут быть высотой до 4 м, и планировка квартиры может быть практически любой. Другое дело - рынок, которому сегодня нужны небольшие метражи и оптимизированный продукт.
То есть на практике из нашей продукции можно строить даже коттеджи. Есть, конечно, технологические ограничения самого железобетона, но в рамках этих ограничений у нас сохраняется полная гибкость в части планировок, фасадов и высотности. Еще одной особенностью является возможность делать внешний фактурный слой панели абсолютно любым, например, фасад выполняется из цветного бетона, может иметь фактуру плитки или кирпича.
Эту систему международные эксперты считают самой прогрессивной. В связи с чем, мы вместе с госкомпанией "Роснано" планируем презентовать ее в конце года в Индии, где, возможно, подпишем контракт на строительство такого же комбината. Индийские власти запустили большую программу по переселению, и в ближайшие 10 лет порядка 500 млн человек планируют переехать в крупные города.
ДСК строился под ваши собственные нужды или кто-то еще из застройщиков будет закупать у вас продукцию?
Половину продукции мы будем потреблять сами, а половину - поставлять на рынок. Мы строили его изначально по такой модели. Свой объем мы законтрактовали, и комбинат уже начал монтаж на наших площадках - это школа в г. Видное и жилые дома в Ленинском районе. А выходить на рынок мы планируем со следующего года.
Власти возлагают большие надежды на домостроительные комбинаты в реализации программы по строительству доступного жилья. Какую долю новостроек сейчас занимает панель и какую, по вашим прогнозам, она будет занимать через 5-10 лет?
Сейчас индустриальное домостроение на территории Московской области занимает около 70%, а на территории Москвы все же преобладают монолитные дома. Замену индустриальному домостроению найти невозможно хотя бы в силу того, что у него низкая доля ручного труда. Соответственно, наш прогноз, что и в Москве, и в области доля вновь возводимых серий индустриальных домов сохранится на уровне не менее 60%.
Власти говорят о необходимости увеличивать объемы строительства и, конечно, индустриальное домостроение поможет увеличить ввод жилья, особенно по различным программам Минстроя. А вам как крупному девелоперу интересны такие программы?
Мы стараемся участвовать во всех программах, но пока мы не видим такой, которая активно работала бы на нашем рынке. Поэтому мы будем выходить в Минстрой с просьбой разработать программы поддержки в 2015-2016 гг. нашего сегмента - доступного массового жилья. Сейчас логика развития этого сегмента вызывает вопросы и она не оптимальна. Мы идем по пути уплотнения существующих городов, в то время как они уплотнены до предела. Они стали уже не способны принимать новых жителей и их инфраструктура все чаще не справляется. Поэтому надо идти по пути создания новых городов, где уже можно закладывать совершенно новые решения, а не пытаться склеить старую технологическую базу с новыми микрорайонами.
Где вы видите такие возможности?
У нас в стране всего 12 городов-миллионников - возможностей много. Другое дело, что для создания каждого нового города, нужна логика и цель, своя философия. Но для того, чтобы город состоялся, кроме идеи нужны еще и серьезные преференции бизнесу и людям, которые туда поедут. А здесь уже нужна системная работа на уровне государства. Но в целом, по моему мнению, перспектива развития девелопмента лежит в создании новых городов и в реновации старых застроенных территорий.
"Новая" Москва может стать таким полигоном?
"Новая" Москва является продолжением столицы. Ее транспортные и инженерные решения интегрированы в транспортную и инженерную инфраструктуру "старой" Москвы, поэтому это не новый город.
Хорошо. Но ваша компания уже занималась разработкой концепции развития одного подмосковного города - Сергиева Посада. Это для вас возможность создания нового города?
Да, мы сделали концепцию развития Сергиева Посада с интересной идеологией развития - создание комфортной туристической зоны в формате "медленный город". В этом есть смысл, потому что многие старые города теряют людей. Они уезжают, потому что там нет мест приложения труда, а Сергиев Посад может быть нацелен на культурную и историческую идею. Из него можно сделать туристический город и принимать людей со всего мира. Это как раз и является хорошим примером, когда старый город может превратиться в новое современное городское образование.
Какой объем жилья компания планирует ввести в 2014 году?
В этом году мы планируем снова выйти на уровень ввода 1 млн кв. м жилья, а вот объектов социальной инфраструктуры по итогам года откроем рекордное количество - 11 детских садов и 4 школы. Это в общей сложности свыше 6000 мест, и большую часть садиков и школ приходится на Московскую область.
У компании "Мортон" крупная инвестиционная программа в Московской области - вы говорили, что в ближайшие 10 лет инвестируете более 500 млрд рублей в инфраструктуру, транспорт и производство. Недавно правительство региона одобрило проект строительства двух транспортных систем, в которых вы являетесь инвестором. Расскажите о них подробнее.
Да, мы занимаемся разработкой двух принципиально новых видов транспорта - скоростного трамвая и надземной транспортной системы "Стрела". Нами совместно с партнерами в течение последующих нескольких лет планируется построить две ветки скоростного трамвая и одну ветку надземной транспортной системы типа "Стрела" на основе немецкой технологии H-Bahn.
Основным преимуществом системы "Стрела" является высокая скорость доставки пассажиров - до 60-80 км/ч, высокая степень безопасности и экологичность. Состав движется в бессветофорном режиме на высоте от 4,5 метров и не мешает транспорту. Первая ветка будет протяженностью 13 км. Она пройдет в Красногорском районе и соединит Ильинское-Усово со станцией метро Мякинино. Другой вид транспорта - скоростной трамвай. Реализация этого проекта предполагается на принципах концессии. К 2019 году скоростной трамвай пройдет от Бутово до г.Видное, соединив Мортонград "Бутово", микрорайоны "Восточное Бутово" и "Завидное". Еще одна ветка скоростного трамвая, протяженностью 16 км, пройдет от Балашихи до Железнодорожного.
Каковы ваши инвестиции в транспортные системы?
Объем вложений мы подсчитываем. Инвестиции в систему "Стрела" в Красногорском районе составят 5,3 млрд рублей, часть средств будут заемные. Общий объем инвестиций в проект скоростного трамвая в Ленинском районе составит по предварительным оценкам более 17 млрд рублей.
За сколько вы планируете их окупить, и сколько будет стоить проезд?
Сейчас мы ориентируемся на цифру в 42-45 рублей. Для России проекты сроком окупаемости более 5 лет - это уже бесконечность. Мы его построим, запустим, а сколько он будет окупаться, пока не понятно, но обычно окупаемость подобных проектов на уровне 20 лет.
В ваших транспортных системах вы используете немецкие технологи. Почему многие девелоперы сотрудничают именно с немцами в части закупок оборудования и технологий. У них все лучшее или с ними проще договариваться?
С ними сложнее конкурировать. Видимо, когда Бог создавал людей, он каждой нации дал свою миссию, задачу. Немцев, видимо, создали, чтобы работать с механизмами - они великолепные инженеры, техники и конструкторы. В этом плане они превосходят многих. Можно поставить задачу, и немецкий инженер ее точно решит.
Хорошо, а в другом направлении бизнеса, связанном с водоотведением и очистными сооружениями, вы тоже используете зарубежные технологии? Это все же российская технология, которая разработана при содействии немцев. Зачем вам это направление?
Изначально мы решили построить очистные сооружения, потому что это была единственная возможность обеспечить строительство жилья в Балашихе. Нам было необходимо самое лучшее решение по очистке воды с оптимальным соотношением цена-качество. Когда мы его нашли, у нас появилось ноу-хау - технология, которая сейчас стала виртуальной возможностью какого-то отдельного бизнеса. Это может превратиться в отдельный бизнес, потому что сейчас изменилось законодательство и есть возможность заключать контракты на долгосрочные тарифы.
Более того, при возникновении большой курсовой разницы валют появилась возможность продавать технологию восточным партнерам. Мы ведем переговоры с Монголией, Индией по строительству очистных сооружений у них. При правильном тарифообразовании срок окупаемости таких проектов составляет 10 лет, да и при прогнозируемых тарифах риски минимальны. Мы не боимся конкуренции со стороны крупных европейских компаний, которые заявляли о своем выходе на российский рынок. Они могут работать только в госсекторе, где есть поддержка государства. На рынок выйти им нереально. Сейчас в работе у нас находится около семи очистных сооружений, и по каждому из них мы согласовываем тарифы. По мере согласования тарифов мы будем приступать к строительству.
Недавно вы встречались с представителями Южной Кореи, ведете переговоры с коллегами из Индии. Как вы оцениваете перспективы сотрудничества с нашими восточными соседями в связи с текущей геополитической ситуацией?
Корея - динамично развивающаяся страна, которая может нас усилить своими технологиями. Мы ведем переговоры о совместном строительстве в Москве. Что касается возможности сотрудничества с Китаем, то я достаточно скептически оцениваю их, потому что Китай воспринимает нас по-другому. У него другая ментальность. А вот Корея, Индия, Вьетнам нам, как ни странно, ближе по ментальности. Они видят в нас партнеров, в то время как Россия Китаю интересна не как рынок сбыта своей продукции, а как сырьевой придаток его экономики. И учитывая, что фронт взаимоотношений с англосаксонской системой находится по границе океана, мы являемся для него стратегическим тылом и обеспечиваем ресурсами для осуществления экономической экспансии. Не надо ждать от Китая чуда. Он не придет и не завалит нас деньгами, он будет делать ровно столько, сколько нужно, чтобы мы оставались его тыловым обеспечением и не превратились в нечто большее.
Китайцы сложные переговорщики. У московского правительства пока не получилось договориться по метро с ними: китайцы хотят контракт в долларах, а мы в рублях.
Если бы мы инвестировали в Китай, то, наверное, тоже хотели бы, чтобы наши инвестиции были защищены такими же жесткими условиями. Мир изменился и стал более практичным. Им строить метро интересно, но где гарантия возврата денег? Плюс к этому должны прилагаться стратегические выгоды.
И конечно, мне очень неприятно видеть, как мы ездим по всему миру и просим дать нам денег, рассказывая о наших успехах. При этом мы являемся богатейшей страной с самыми большими запасами нефти, газа и полной таблицей Менделеева под землей, с самым творческим и терпеливым народом. Пора осознать, что деньги и ресурсы находятся внутри нас, и окружающий нас мир - это рынок сбыта нашей промышленности. Видимо, пришло время государству как ориентиру развития поддерживать наши компании по выводу их продукции на внешние рынки, на первых порах закупая технологии в обмен на нефть и газ, создавая внутри страны заповедники любого бизнеса.
