Заместитель председателя правительства Московской области рассказал, что документы, которые определят перспективу развития региона, будут приняты летом следующего года
Москва. 24 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Генеральные планы подмосковных городов и схемы территориального планирования, которые определят перспективу развития региона, планируется принять летом следующего года. О подготовке этих важнейших документов, приоритетных задачах и промежуточных итогах в строительной отрасли в интервью "Интерфаксу" рассказал заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Герман Вячеславович, как идет работа над генпланами муниципалитетов? Как будет развиваться Московская область в ближайшие пять лет?
Схемы территориального планирования Московской области, планы градостроительной деятельности, а также генпланы городов региона – важнейшие документы, которые определяют развитие области, позволяют осуществлять перспективное планирование региона, фиксировать не только "точки роста", но и проблемные вопросы, требующие контроля со стороны подмосковных властей.
Однако эти генпланы должны были быть приняты еще в прошлом году.
Совершенно верно. С учетом того, что эта работа велась, мягко говоря, не очень хорошо, губернатором Подмосковья Андреем Воробьевым было принято решение о переводе этих полномочий на областной уровень. Сейчас заказчиком генпланов и схем территориального планирования районов является Главное управление архитектуры. Этот комитет осуществляет подготовку 311 генпланов муниципальных образований, из которых 281 – это подготовка документов с нулевого цикла.
Сегодня утверждены и действуют генпланы в 68 городах Подмосковья, однако почти половина нуждаются в тех или иных доработках. Для остальных поселений и округов области главный документ будет принят до 1 июля 2016 года.
Ход работ по подготовке генпланов был разделен на этапы. До конца мая 2016 года должны пройти публичные слушания, которые станут настоящей проверкой качества документов. У жителей Подмосковья высокий образовательный уровень, а значит и свое понимание, как регион должен развиваться. Надо дать людям возможность высказать предложения. Задача-то общая - сделать Подмосковье регионом максимально комфортным и удобным для жизни. Генплан – документ фундаментальный, направленный на улучшение качества жизни, а значит, важно учесть все.
Что включают эти документы?
Эти документы ответят на вопросы, как будет решаться транспортная проблема, какие социальные объекты появятся, а также, где именно будут создаваться рабочие места. Ведь вопрос дефицита рабочих мест в регионе является одним из важнейших. Сейчас в среднем он оценивается в 31%. Безусловно, есть такие муниципальные образования как Домодедово, Химки, Дубна, Бронницы, где профицит достигает 17%. А вот, например, в Балашихе обратная ситуация, нужно создать порядка 134 тыс. рабочих мест, чтобы покрыть суточную миграцию. Жители Одинцовского, Пушкинского, Люберецкого и Раменского микрорайонов, где дефицит оценивается в 30-50% мест, также ежедневно вынуждены ездить на работу в Москву. Важно удержать этих людей, создав им рабочие места в регионе. Подмосковные города не должны быть спальными районами по отношению к Москве или "каменными мешками", откуда невозможно с утра выехать на работу из-за пробок, а вечером вернуться обратно. Переезжая в область, покупая здесь квартиры в новостройках, люди не должны быть разочарованы, а должны получить все необходимое – школы, детские сады, больницы, парки, дороги… Именно поэтому на градсовете Московской области некоторые проекты мы принципиально отклоняем, где, например, хаотичная и бездумная плотность застройки, где не учтена нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуру.
В Московской агломерации проживает порядка 30 млн человек, что составляет 20% населения России. На регион приходится 1/3 всех потребительских расходов страны. Когда в 2012 году Андрей Воробьев пришел к руководству Московской областью, то поставил задачу кратно увеличить количество рабочих мест. Строительный цикл относительно длинный, порядка двух лет, поэтому сейчас уже можно говорить о первых значительных успехах. Если мы в 2012 году ввели всего лишь 700 тыс. кв. м нежилой недвижимости, в 2013 уже было 3,2 млн кв. м, а в 2014 году - 6,5 млн кв. м. То есть фактически мы каждый год удваиваем количество недвижимости, которая приносит налоги, и, самое главное, дает дополнительные рабочие места. У нас такая тенденция сохраняется.
По состоянию на 1 августа 2015 года построено около 1,5 млн кв. м. нежилого назначения, что на 51% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Во второе воскресенье августа по традиции отмечается День строителя, к которому принято ежегодно подводить итоги. Каковы показатели по вводу в этом непростом с экономической точки зрения году?
По жилью у нас успехи значительно скромнее. С января по июль 2014 года было введено порядка 2,9 млн кв. м МКД и 790 тыс. кв. м ИЖС. За аналогичный период 2015 года – всего 1,8 млн кв. м и 680 тыс. кв. м. соответственно. Значит, практически минус 30% по вводу жилья и, скорее всего, тенденция сохранится до конца года.
Этому есть ряд объяснений. Сам строительный процесс зависит от многих факторов. И это не столько связано с кризисом, сколько с ужесточением требований к сдаваемому жилью. Система оценки вводимых объектов и система контроля такова, что в случае, если не готово благоустройство или есть недочеты по конструктивным элементам, документ о соответствии не подписывается. Поэтому снижение в 30%, в первую очередь, связано именно с более строгим подходом к приемке домов. Причина в том, что возник ряд жалоб и замечаний на качество вводимых объектов. Поэтому заключение о соответствии выдается только после всех доскональных проверок.
А эффект снижения темпов ввода жилья от кризисных явлений, я думаю, мы увидим в 2016-2017 годах. Однако пока темпы заданы высокие! По данным Минстроя области, с января по июль 2015 года было выдано разрешений на строительство более 3,4 млн кв. м жилья, что на 66% больше аналогичного показателя 2014 года, когда было выдано разрешений на строительство немногим более 2 млн кв. м. Этот же показатель, но по нежилой недвижимости, за этот год вырос на 111% и составил 2,6 млн кв. м, в то время как с января по июль 2014 года было выдано разрешений на строительство свыше 1,2 млн кв. м недвижимости нежилого назначения. Надо подождать пока пройдет двухлетний цикл строительства и посмотреть результаты. Особенно волнует объем спроса.
Вы отслеживаете спрос? Что сейчас происходит с его структурой?
Спрос достаточно серьезно просел, изменилась и его структура. В прошлом году 40% жилья приобреталась людьми, которые полностью оплачивали стоимость квартиры, а 60% составляли ипотечники. В этом году категория покупателей, приобретающих квартиры за "живые" деньги, практически перестала существовать. Если быть точным, то их доля в общем объеме покупателей упала до 15%. Но и здесь стоит сделать оговорку, поскольку это не физические, а юридические лица, с которыми рассчитались квартирами по взаимозачету за какие-либо выполненные работы. Как правило, так застройщики рассчитываются со своими подрядчиками. Второй же сегмент – ипотечники - сохранился благодаря обращению губернатора Московской области к президенту страны. В итоге субсидирование процентной ставки со стороны государства позволило начать крупнейшим банкам страны выдавать ипотеку уже под 11,5%. Именно благодаря господдержке сохранился ипотечный блок, но даже он значительно просел.
Несмотря на статистику, согласно которой, 85% квартир покупается в ипотеку, в рублях объем ипотеки снизился более чем в два раза. Если в прошлом году объем выданной ипотеки составил 1,8 трлн рублей, то в этом году мы ожидаем максимум 800 млрд рублей в целом по стране.
Мы видим необходимость дальнейших шагов по поддержке строительной отрасли, ведь падение оборота и выручки на 60-70% критично для любой отрасли, а для отрасли жилищного строительства – это очень опасная тенденция. Отсутствие оборотных средств у застройщиков может привести к возникновению новых проблемных объектов и обманутых дольщиков. Раз рынок сожмется, жилье просто перестанет быть доступным. Поэтому мы ждем конкретных указаний по развитию жилищного строительства от федерального правительства. Все встречи, которые мы проводим в рамках Хартии застройщиков, дают основания полагать, что мертвый сезон июля-августа в сентябре не превратится в ажиотажный спрос. Наоборот, мы ожидаем, что тенденция по снижению спроса сохранится.
Что может Московская область предложить сейчас в качестве первых шагов по поддержке строительной отрасли?
Никакие сложные продукты не сработают. Есть один продукт, эффективность которого уже доказана. Это поддержка спроса, которая, в свою очередь, возможна только в одном направлении – дальнейшее снижение процентной ставки. Показав один раз эффективность этой меры, нужно в этом направлении продолжать работать.
Снижение процентной ставки до 12% потребовало выделение 20 млрд рублей бюджетных средств. Сколько средств сейчас может потребоваться для ее дальнейшего снижения?
Кризисы приходят и уходят. И нужно сейчас загрузить работой строительную отрасль, которая сама является работодателем для смежных отраслей. Нужно лишь на краткосрочный период, примерно на полгода, дополнительно снизить процентную ставку по ипотеке. Тогда тенденция будет развернута в сторону развития. По нашим расчетам, никаких дополнительных средств сверх тех 20 млрд рублей не потребуется, так они до сих пор в полном объеме не использованы. Нужно отметить, что налоговые поступления, в случае оживления строительной отрасли, с лихвой покроют бюджетные инвестиции. Нельзя забывать и о сотнях тысяч людей, которые задействованы в отрасли, и в случае развития кризисных явлений окажутся без работы.
А как ведут бизнес мелкие застройщики, которые работают в отдельных городах региона?
У 80% застройщиков проблемы одинаковые – отсутствие спроса. Но, тем не менее, есть ряд компаний, которые говорят, что у них количество продаваемых квартир выросло. Это, скорее всего, грамотно просчитанные проекты. Покупатели у них будут всегда. Есть компании, которые воспользовались кризисом, и свои позиции в рейтинге по показателю продаваемой площади улучшили.
Эксперты предрекали волну банкротств и поглощений, но пока массово этого не происходит. Значит, этот этап нам только предстоит?
Многие компании реализуют максимум один-два проекта. Какой смысл их поглощать и получать непонятного "кота в мешке" с дольщиками и недостроенным объектом. Поэтому поглощений в классическом виде тут не произойдет, а вот банкротства из-за проблемных объектов и возникновения кассового разрыва могут произойти.
Это настолько актуальная проблема?
Да, это актуальная проблема. Из 2167 строящихся объектов 406 объектов (20%) у нас строятся с задержкой. Там квартиры не передаются вовремя дольщикам и рычагов воздействия на застройщиков у нас не так много. Смысл воздействовать на компанию, которая сводит концы с концами, и душить ее штрафными санкциями? Это не поможет, а наоборот, только ухудшит ситуацию. Получается, что чем хуже дела у компании, тем больше ей приходится помогать и вытаскивать, грубо говоря, за уши. И после получения разрешения на ввод к нам поступают жалобы граждан на низкое качество строительства. Мы прекрасно понимаем, что если бы мы подошли по всей строгости строительных норм, то этот дом вводился бы еще года два или три. Эта несистемность долевого строительства нам и не нравится.
Можете в таком случае разъяснить позицию властей Московской области по инициативе отказа от схемы ДДУ. Насколько она выглядит оправданной в части повышения гарантий покупателей? Насколько своевременна такая мера в ситуации, когда банковское финансирование практически недоступно? Не приведет ли это к монополизации рынка и росту цен?
Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова заявил, что корректировки действительно нужны, но к ним нужно внимательно подходить, потому что сейчас не самое лучшее время для революционных изменений. Кризисные явления, которые прослеживаются в строительной отрасли, должны быть купированы, в том числе введением таких механизмов как банковская гарантия. У покупателя не должно быть страха по поводу инвестиций в строящуюся недвижимость. В случае ввода механизма банковской гарантии появляется контроль со стороны банков. К росту цен это не приведет, поскольку стоимость квартиры диктуется исключительно рынком, а не застройщиком. Все-таки избыток предложений на первичном и вторичном рынках держит цену в одном коридоре. Зато это может повлиять на себестоимость строительства. Но стабильность рынка стоит таких решений. По крайней мере, мы будем уверены, что у нас не появятся проблемные объекты. Банковская гарантия не предполагает ликвидацию договоров долевого участия, она предоставляется только на тот объем средств, который привлекается от граждан. Никакого исключения средств дольщиков не происходит.
Недавно состоялась акция "Черная пятница рынка недвижимости". Вы выступали противником такого маркетингового хода и предупреждали компании о том, что к ним придут с проверками финансовой отчетности. По итогам акции только один объект признан проблемным?
К счастью, своевременная реакция надзорных органов позволила исключить участие проблемных объектов в этой акции. Тем не менее, один проблемный объект, где пытались продать квартиры со скидкой порядка 20%, мы смогли увидеть. В настоящее время просрочка по сдаче объекта "Валь д‘Эмероль" составляет от 3 месяцев до 1,5 лет по разным корпусам. Замедление темпов строительства и перенос сроков произошел из-за отказа предоставления застройщику кредита в декабре 2014 г. Если бы мы не проводили разъяснительную работу, то таких проектов было бы больше.
Что у вас сегодня на повестке дня, какие задачи в строительной сфере вы решаете в приоритетном порядке?
Как я уже говорил, сейчас у нас строительный бум деловой недвижимости. Кратный рост деловой недвижимости – это политика, которую проводит губернатор с самого вступления в должность.
А среди приоритетных объектов в регионе – это строительство трех перинатальных центров, которые в корне поменяют ситуацию с родовспоможением в Московской области. Строительство онкологического центра в Балашихе, а также 50 фельдшерско-акушерских пунктов, 10 офисов врача общей практики и 1 центра семейной медицины. В соответствие с государственной программой "Образование Подмосковья" в 2015 году на территории Московской области планируется построить 133 дошкольных образовательных учреждения, а также 20 общеобразовательных школ. На заседании правительства Московской области губернатор поставил задачу к 2019 году ликвидировать вторую смену в школах.
В 2014 году правительство Московской области направило 52,3 млрд руб. на строительство соцобъектов, дорог, капремонт и расселение аварийного жилья. В этом году бюджетное строительство не было сокращено, а, напротив, удвоилось и составило 109,2 млрд руб.
