Александр Погодин

Александр Погодин

Гендиректор сети апарт-отелей YE‘S (ГК "Пионер")

Фото: Пресс-служба

Мы готовы делиться наработанным опытом – Александр Погодин

12 ноября 2015, 13:35

Речь идет уже не о теоретических, а о вполне практических вариантах сотрудничества, уточнил гендиректор сети апарт-отелей YE‘S (ГК "Пионер")

Москва. 12 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – "Серый" рынок арендного жилья в крупных российских городах никак не удается упорядочить. Даже меры административного воздействия оказываются неэффективными. Между тем, некоторое время назад появился вполне современный и цивилизованный формат апарт-отелей, который аккумулирует все преимущества арендной недвижимости, минимизируя ее недостатки. О том, как формат живет и развивается, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор сети апарт-отелей YE‘S (ГК "Пионер") Александр Погодин.

Апарт-отели – уже хорошо зарекомендовавший себя формат. Можно ли считать их разумной альтернативой рынку арендного жилья в настоящее время?

Да, это именно альтернатива арендному жилью, которая является крайне эффективной моделью, в первую очередь, с точки зрения частного инвестора, который приобретает недвижимость для последующего извлечения дохода. Причем доход этот извлекается при минимальных и даже стремящихся к нулю затратах как по времени, так и по финансам. Это полностью готовый под ключ объект, в который сразу же могут заселяться арендаторы, и который управляется профессиональной компанией, предоставляющей весь спектр услуг, связанных с этим процессом: поиск, заселение, сервис, управление. То есть для инвестора позитивными являются абсолютно все позиции. Еще раз хочу подчеркнуть, что апарт-отель нельзя отнести к жилью. Это объект для временного размещения, не несущий жилой функции. Он спроектирован и построен по всем гостиничным нормам, что лишает его и недостатков жилых проектов.

Апартаменты являются объектом коммерческой недвижимости и очень многих инвесторов волнуют вопросы налогообложения. Есть ли повод для опасений?

Налогообложение коммерческой недвижимости, по сути, мало отличается от налогообложения жилья для собственника. Другое дело, что сейчас и в жилой, и в коммерческой недвижимости происходит серьезный пересмотр ставок. Уже со следующего года планируется переоценка по кадастровой стоимости. Однако говорить о том, что это как-то серьезно (в разы, как прогнозируют некоторые эксперты) ухудшает ситуацию, я бы не стал. Наоборот, фиксированные условия, по которым производится налогообложение различных видов коммерческой недвижимости, приведут к дифференциации проектов. Хорошо ли это для владельцев площадей в апарт-отелях? Однозначно да! Да и другие законодательные подвижки говорят в пользу этого формата недвижимости. Как пример можно привести закон города Москвы, в соответствии с которым с 1 апреля 2015 года юридические лица, владеющие гостиничной недвижимостью и иными объектами временного размещения, прошедшими соответствующую сертификацию, освобождаются от налога на имущество. Это стимулирующая мера для развития гостиничного бизнеса. А апарт-отель — это в первую очередь место для временного пребывания, а не жилье. В наших объектах именно гостиничных сервисов очень много.

Какова же доходность подобного объекта для инвестора? В "сытые" экономически благоприятные времена арендный бизнес жилья приносил владельцам деньги, сопоставимые с банковскими депозитами.

Я не согласен с тем, что доходность от сдачи в аренду жилых квартир даже в самые благоприятные для этого времена была сопоставима с банковскими продуктами. Доходность была 5-6%. Это та планка, которую жилая недвижимость не превышает. А вот доходность от коммерческой недвижимости действительно была сопоставима с депозитами, однако сейчас эти показатели резко упали. Вплоть до того, что многие объекты простаивают вакантными и не только не приносят дохода, но и являются расходной статьей для владельцев (эксплуатация, налоги и т.д.). Если говорить про наш проект, то мы как раз и отличается тем, что у нас есть не просто недвижимость, а готовые доходные программы. Их несколько, собственник может выбрать ту, которая его наиболее устраивает. Например, для инвестора, который покупает на этапе строительства, доходность по программе "Обратный выкуп" составит 20% годовых.

С выгодностью для частного инвестора все более или мене ясно. А интересен ли формат для застройщика?

Для девелопера апарт-отель окупается в те же сроки, что и любой другой объект, предназначенный на продажу на рынке — каждый апартамент продается собственнику, а компания-застройщик получает возврат инвестиций еще на стадии строительства.

Если же рассматривать того инвестора, который выбрал себе форму апартаментов вместо инвестиционного жилья, то окупаемость от сдачи в аренду (не говоря уже о капитализации самого объекта, что очень привлекает покупателей ликвидного жилья) в два раза выше, чем операционная доходность, которую показывает любое жилье. Она сопоставима с доходностью хорошего объекта ритейла в удачной локации — от 10% годовых и выше. А если учитывать капитализацию, то картина еще привлекательнее.

У вас несколько объектов в разных городах. Точнее, пока это Москва и Петербург. Справедливы ли эти показатели для обеих локаций?

Да, у нас совершенно сопоставимые расчеты. Просто в Москве цены на сам объект и аренду в полтора раза выше, чем в Петербурге, но нормы доходности в процентном соотношении одинаковые. В процессе работы выясняется, что Москва даже еще более емкий рынок, где востребована недвижимость такого формата. В Петербурге мы не ощущали такого предварительного спроса на аренду, который есть в Москве со стороны корпоративных арендаторов. Им крайне важен прозрачный бизнес, с которым они работают, при этом за адекватную цену. Заканчивая в декабре московский проект, мы уже сейчас активно работаем с клиентами, которые будут арендаторами комплекса.

И каковы показатели заполняемости?

Отель в Петербурге заполнен весь, да и в московском проекте практически нет вакансий.

Москве не хватает недорогих отелей. Нет ли у вас планов по развитию формата апарт-отелей в более низких ценовых сегментах?

Если вы имеете в виду тему хостелов, то она достаточно интересна как бизнес сама по себе. Но это отельный бизнес, не инвестиционный. Мы же наработали уникальную компетенцию в том, чтобы управлять объектом, владельцами которого являются несколько сотен инвесторов. Стоять между пулом инвесторов с одной стороны и постоянно меняющимся контингентом арендаторов с другой очень сложно — нужны механизмы управления такими объектами. Это под силу только профессиональным отельным операторам. У нас немного иной бизнес, поэтому мы пошли по пути создания собственной управляющей структуры, которая полностью удовлетворяет требованиям и арендаторов и владельцев.

Вы готовы, если будет такой запрос, поделиться своими управленцами с другими объектами, реализуемыми застройщиками-партнерами или даже конкурентами?

Да, причем речь идет уже не о теоретических, а о вполне практических вариантах сотрудничества. Мы сейчас взаимодействуем с несколькими потенциальными партнерами по реализации объектов с использованием нашего опыта. Можно смело сказать, что наш опыт уже положительно оценен участниками рынка. Особенно в Петербурге. Москва — это все-таки государство в себе. Авторитет тут можно заработать только практическими успехами. Так что требуется запустить объект, что мы и собираемся сделать до конца этого года, и тогда результаты будут доступны для анализа других коллег рынка.

То есть, вы намерены продавать технологию?

Мы уже подошли к этому. У нас наработаны все стандарты, начиная от сервисных и заканчивая техническими. И мы готовы давать рекомендации по пунктам, в соответствии с которыми работает наша управляющая компания. И по которым мы готовы осуществлять концессионную деятельность.

Планируете ли вы сами внедрять формат в других регионах?

Безусловно. В предыдущие полтора года мы очень активно мониторили российские города-миллионники, оценивая их потенциал с очки зрения нашего формата, и поняли, что перспективы очень хорошие. Другое дело, что есть определенные границы в части рынка аренды. Ситуацию тяжело оценивать быстро и издалека. Значит, придется формировать свои подразделения в новых регионах, а это достаточно нетривиальная задача. Отсутствие практического стремления в регионы поддерживается еще и тем, что емкость рынков Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области в части создания апарт-отелей нашего формата еще не только не исчерпана, но даже на половину не охвачена.

Охотно ли банки выдают кредиты на приобретение юнитов в апарт-отелях?

Финасы — это непростой вопрос, причем для всех участников формата. Например, на раннем этапе, когда мы только выходили с этим проектом, ипотечного кредитования коммерческой недвижимости не было в принципе. Программа существовала, но на практике кредитов почти не давали. Однако позднее по динамике строительства, продаж, по внешнему виду наконец, мы уже на втором этапе строительства имели целый ряд партнеров, которые выдавали ипотечные кредиты на приемлемых условиях. Сейчас уже и другие коллеги, которые работают на рынке апартаментов, привлекают кредитные ресурсы в свои проекты. Можно сказать, что рынок этот продукт принял.

Велика ли доля ипотечных заемщиков в вашем проекте?

Нет, это сравнительно небольшой процент (относительно жилой недвижимости). И это нормально, ведь проект был задуман изначально для размещения средств инвесторов. То есть предполагалось, что средства собственные, а не заемные. Но на определенном этапе к нам стали обращаться инвесторы, которые хотели приобрести большее количество апартаментов, чем то, на которое у них доставало свободных средств. И для этого понадобились кредиты. Такие покупатели есть. Их 20-35%.

Заинтересовал ли проект профессиональных инвесторов?

Говорить о таком явлении как профессиональные инвесторы применительно к формату пока рановато. У нас молодой объект и сейчас мы можем говорить о точечных покупках, которые совершают частные инвесторы. Другое дело, что речь идет о довольно внушительных суммах — на уровне миллиона евро.

Категория Апартаменты

Горячие
темы

Курс валют

USD

63,98

- 0,36

EUR

71,64

- 0,59

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,208
($2,578)

Курс валют

USD

63,98

- 0,36

EUR

71,64

- 0,59

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,208
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,443,000
$210,113

0.354%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,999,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка