Генеральный директор "Сити-XXI век" рассказал о том, почему компания выбрала стратегию полной открытости по отношению к покупателям
Москва. 16 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – На высококонкурентном первичном рынке подмосковного жилья важно быть открытым по отношению к покупателю и предлагать ему не просто квадратные метры, а высоколиквидный качественный продукт. О том, как этого добиться в существующей экономической ситуации рассказал "Интерфаксу" генеральный директор девелоперской компании "Сити-XXI век" Антон Борисенко.
Какое жилье вы оцениваете как наиболее востребованное на рынке подмосковных новостроек в условиях экономических сложностей и высокой конкуренции?
Спрос сегодня определяется общеэкономической ситуацией. Очевидный наблюдаемый тренд: платежеспособность населения снижается на фоне растущего фактора неопределенности. Возрастает риск долгосрочных инвестиций. А это значит, что инвестиционных историй сейчас на рынке меньше. Смотрят, в первую очередь, на готовое жилье или то, которое точно в ближайшее время будет достроено. И тут, собственно, включается еще один определяющий фактор – надежности вложений. Смотрят на застройщика, его историю, финансовую состоятельность, зависимость от кредитов, наличие достроенных проектов и их качество.
Изменения в поведении покупателей наблюдаете?
Покупателей, которые есть сейчас на рынке, можно условно разделить на две группы. Первая - это те, кто голосуют рублем, то есть в рамках своего бюджета хотят приобрести квартиру максимальной площади. Для них это либо возможность просто увеличить квадратные метры, либо купить первое в жизни самостоятельное жилье, либо перебраться из региона поближе к Москве. Свой выбор покупатели с такими потребностями останавливают, как правило, на предложениях в сегменте типовой массовой застройки. Вторая категория имеет несколько иные потребности, которые уже чуть выше, и лежат в плоскости качества среды. Такой покупатель готов, например, купить в рамках имеющегося бюджета квартиру меньшей площади, но ему при этом ему важно ощущение принадлежности к более высоким стандартам, более культурному потреблению, если хотите. Ему важно, чтобы рядом была инфраструктура, удовлетворяющая все его потребности, важно каждый день заходить в чистый подъезд и получать эстетическое удовольствие от дизайнерской отделки, музыки в лифте, безопасной и опрятной территории вокруг его дома – без машин, с качественными и безопасными детскими площадками.
Поэтому выбор такого покупателя определяется уже не количественной историей "цена-метраж", а качеством продукта, которое он получает за эту цену. Такой покупатель смотрит уже более пристально на окружение, планировочные решения, качество отделочных материалов, конструктив дома.
Ваши миниполисы рассчитаны как раз на вторую категорию покупателей?
Да, мы предпочитаем выводить на рынок жилье для второй категории, поскольку слышим такой запрос со стороны клиентов. Предпочтения покупателей изучаем подробнейшим образом, чтобы предугадать и учесть все нюансы в последующих проектах – для девелоперского бизнеса, в силу достаточно продолжительного цикла создания продукта, работать на опережение и предвосхищение ожиданий важно. Взять те же планировочные решения. Сегодня наблюдается очевидный тренд в сторону эргономики. Все больше покупателей выбирают эргономичные квартиры с максимумом полезных площадей и возможностью трансформировать пространство по своему вкусу или если, например, изменился состав семьи.
Мы это видели по продажам в нашем люберецком проекте – миниполисе "Самоцветы" и наблюдаем сейчас по динамике продаж в "Красках жизни". Такие решения не просто функционально удобные, но еще и экономичные как с точки зрения покупки, так и последующей эксплуатации. Этот момент часто перевешивает чашу весов для покупателей, которые выбирают из нескольких проектов. Сегодняшнего покупателя нельзя недооценивать: он образован, юридически подкован, а главное – знает, что хочет уже на стадии принятия решения о покупке. И он понимает, что, заплатив сегодня чуть больше, он на этапе проживания получит качество жизни и среды несравнимо выше.
Не очень ли сегодня рискованная стратегия – сознательный уход от понижения цены к повышению качества?
Вы верно заметили, это, действительно, вопрос стратегии, но стратегии не спекулятивного выживания сегодня, а устойчивого развития завтра. Устойчивость нашего бизнеса формируется через качественный продукт и выстраивание долгосрочных отношений с клиентом. Но качественный продукт – это не обязательно дорогой продукт. Не один бизнес не будет работать в ущерб собственной экономике. Очевидно, что в нынешних условиях мы ищем пути оптимизации и снижения себестоимости. Но четко в тех границах, которые не снижают планку заявленного качества.
За счет чего достигается оптимизация? Если бы это было так легко, этим бы пользовались все застройщики.
То же импортозамещение, например. Не скрываем, что ведем постоянный поиск российских аналогов по материалам и оборудованию. Но применяем только те, которые в нашей стране гарантированно научились производить и которые впоследствии будут просты и не дороги в эксплуатации. Проводка, кабель, розетки, трубы, строительные смеси – закупаем у лидеров отечественного рынка. Часть оборудования для комплектации квартир – входные двери и радиаторы, например, - также отечественного производства, но изготавливаемые по западным образцам и технологиям. Многие решения, которые мы сегодня ищем, направлены на снижение эксплуатационных расходов и связаны с энергосбережением. Тема будущих эксплуатационных расходов становится для покупателя чуть ли не самой актуальной – и мы обязаны этот запрос учитывать.
Возможно, кто-то не знает, но энергосбережение начинается уже с самой планировки домов. Компактная схема планировки, которая у нас применена и в "Самоцветах" и в "Красках жизни", позволяет уменьшить энергопотребление за счет сокращения площади фасадов. В местах общего пользования и технических помещениях используются энергосберегающие светодиодные светильники с датчиками движения, что позволяет сократить общие расходы на освещение как минимум в пять раз. При остеклении используются светопрозрачные энергосберегающие конструкции - экологически безопасное и энергосберегающее I-стекло. Горизонтальная разводка системы отопления по квартире позволит жителям сэкономить до 10% на отоплении. Дополнительно собственник может установить регулятор расхода теплоносителя, это один из элементов системы «умный дом». С его помощью можно запрограммировать систему отопления на разные режимы и экономить уже более 20% на обогреве квартиры.
Для возведения домов в "Красках жизни" используем вентилируемые фасады из минеритных панелей – они позволяют на 35% уменьшить теплопотери в здании.
Но в целом, если касаться темы энергосбережения и оптимизаций, мы продолжаем этим плотно заниматься. Потому что понимаем, что за этими решениями – будущее. Думаем сейчас о внедрении BIM-технологий.
А подмосковные власти поощряют таких прогрессивных застройщиков, и помогает ли отрасли в целом их нынешнее пристальное внимание?
Инновационность приветствуется всегда. Власть смотрит на это через призму реализованных проектов и удовлетворенности дольщиков. Главный критерий – выполненные обязательства и качественный продукт. В этом наши интересы совпадают.
А взаимодействие по рабочим вопросам, конечно, есть. Основное лежит в сфере первичной документации, и здесь все не так просто, как хотелось бы. В нынешних условиях наше самое главное пожелание - чтобы договоренности, которые есть при вхождении в проект, не менялись по ходу его реализации до конца действия инвестконтракта. Иначе это ложится лишними расходами на плечи застройщиков, что в текущей экономической ситуации очень нежелательно. Мы не отказываемся от возведения инфраструктуры и понимаем, что она необходима в каждом проекте в том или ином объеме. Если мы строим, условно говоря, дорогу, мы это делаем, но любое дополнительное обязательство в нынешней ситуации, когда мы работаем чуть выше себестоимости, отражается крайне негативно на экономике не только проекта, но и компании в целом.
Созданная недавно Ассоциация застройщиков Подмосковья помогает в решении вопросов взаимодействия с властью?
Я как член правления Ассоциации смею вас заверить, что да. И мы настроены продолжать работу. В целом, ассоциация – абсолютно рабочий инструмент, она выполняет возложенные на нее задачи.
В частности, недавно мы создали рабочую группу, в которую вошли юристы ведущих компаний. Ее задача - выработать шаги по минимизации рисков, а также решать текущие вопросы, например, по минимизации налогов, в том числе и транспортного, который повысил себестоимость проекта на 7-8%. Мы нацелены отстаивать свои интересы без ущерба для региона и потребителей.
Подмосковье – регион, где до сих пор актуальна проблема обманутых дольщиков. Поэтому покупатели жилья очень остро реагируют на малейшее отклонение от сроков реализации проектов. Сталкивались ли вы с такими вопросами и как их решали?
Ситуация действительно сложная, и сейчас она еще больше осложнилась нестабильной обстановкой, которая, конечно, сказалась и на отрасли, и на ее отдельных игроках. И мы в этой ситуации предпочитаем не замалчивать проблему, а вступать в открытый диалог с покупателями. Так некоторое время назад мы заявили (и были первыми, кто открыто сделал это в регионе) о переносе сроков по одному из наших комплексов на полгода. Это было связано с проблемами генподрядчика. Мы не отрицаем, что в этом есть и наша вина - недоглядели. Контроль за выполнением обязательств генподрядчика с нашей стороны, видимо, должен быть еще строже. И как только мы поняли, что организация использует средства не по назначению, были приняты меры – сменили генподрядчика, но, увы, сроки пришлось перенести.
Мы не стали скрывать ситуацию от дольщиков и выбрали стратегию полной открытости. Объяснили, что полностью финансово состоятельны и объект будет достроен. Сейчас в еженедельном режиме мы информируем дольщиков о том, что сделано, на стройке установлены интерактивные камеры, чтобы наши покупатели знали, что работа идет, и не волновались.
Помимо этого, мы решили внести в проект некоторые улучшения, которые финансово никак на наших покупателях не отразятся. Улучшили отделку входных групп, дополнили комплектацию детских и спортивных площадок, применили в благоустройстве ландшафтный дизайн, укомплектовали квартиры металлическими входными дверями лучшего качества. Мы понимаем, что это ляжет на наши плечи дополнительными расходами, Но это как раз тот случай, когда нужно выбирать между краткосрочным латанием дыр и вкладом в долгосрочный репутационный результат. Мы выбрали второе. Дополнительно хотим дать возможность покупателям заранее провести обмеры квартир, привлечь дизайнеров, а также продемонстрировать им, что уже сделано, какие работы ведутся, чтобы они могли оценить качественные изменения в проекте. Все это делается для того, чтобы к моменту получения ключей, запланированному на 1 июля, жители въезжали в квартиры, которые их полностью устраивают.
То есть, получается, что за счет увеличения сроков ваши покупатели получат более дорогой продукт?
Фактически это так и мы пытаемся объяснить это людям. Наш предыдущий опыт доказывает, что построенное нами жилье высоколиквидно, оно ценится на рынке. А улучшенные характеристики делают заявленный проект еще более интересным. Потребитель выигрывает. Вне зависимости от кризиса.
Будете ли вы транслировать улучшенную концепцию на следующие проекты или это единичный случай?
Безусловно, будем. Более того, это уже делается. Над новыми проектами, которые мы начнем выводить уже в конце 2016 года, ведется серьезная работа. Возможности улучшения параметров обсуждаются на рабочих группах постоянно. Применяем все, что возможно, даже в части самых незначительных, на первый взгляд, деталей. И фиксируем все эти изменения во внутренней документации. Лучшие практики, лучшие примеры того, что есть на рынке, – все это прорабатывается внутри специалистами компании. Так что «предвосхищать ожидания клиентов» мы намерены системно и планомерно.
Среди улучшений, которые вы привносите в проекты, фигурирует и отделка квартир. Это справедливо для объекта, сроки по которому перенесены?
Да, мы предлагаем квартиры с отделкой. Полтора года назад мы начали делать выборочную отделку в Люберцах, в миниполисе "Самоцветы". И столкнулись с тем, что полностью готовая к проживанию квартира как продукт покупателю интересна. Исследование, которое мы провели по рынку, подтвердило, что квартиры с отделкой продаются быстрее в среднем в 1,5 раза, чем квартиры без отделки. При этом мы пошли по сложному пути, который предполагает не типовую для всех квартир отделку, а выбор по стилям. В одной ценовой категории покупатель может выбрать три стиля отделки. Этот подход мы сейчас реализуем в строящихся "Красках жизни" в Видном. В отличие от других застройщиков, которые пытаются зарабатывать на этом продукте, мы предлагаем отделку по себестоимости подрядчика. Можем себе это позволить, так как качественные характеристики комплекса для нас намного важнее небольшой маржи. Это часть продукта, обеспечивающая его более быструю реализацию. Ведь для покупателя в конечном итоге важно не то, когда он получил ключи, а то, когда он сможет начать жить в квартире. А у некоторых ремонт затягивается на годы. Квартиры с отделкой в этом плане – огромное преимущество.
Это опции, заложенные в проект. А как быть с теми, которые реализуются на этапе жизненного цикла?
Очень много для улучшения комфортности проживания делает управляющая компания, которая является дочерним подразделением группы. Во многом благодаря ее работе мы можем гарантировать, что изменения к лучшему возможны и после завершения строительства. Причем изменения согласуются с жителями, а часто ими и инициируются. Это, кстати, помогает вовлечь владельцев квартир в общую жизнь комплекса, помогает им познакомиться и подружиться. Когда мы вместе делаем что-то для всех, это гораздо продуктивнее, чем каждый для себя. Еще на этапе реализации стараемся наших покупателей к этому призывать. В этом, собственно, и заключается социальная часть нашей концепции миниполиса. Но это не значит, что участвовать нужно обязательно, – нет, если кому-то не интересно, никто не заставляет. Важно то, что сама возможность вместе повышать комфортность проживания у людей есть.
Наш первый миниполис "Строгинский" живет уже пять лет. За это время мы поняли, что хотят люди, а чего они не хотят. Стараемся максимально согласовывать все, что делается, с жителями. Этот путь постоянных улучшений привел нас к тому, что на начальном этапе в других комплексах мы предлагаем жителям уже какие-то готовые решения.
Концепция миниполиса предполагает дальнейшее управление комплексом. Но ведь это отельный бизнес, причем не очень высокодоходный. Почему вы пошли по этому пути?
Для нас жизненный цикл проекта не заканчивается в тот момент, когда мы передали ключи. Наоборот, для нашего покупателя все только начинается. А управление домом… Да, это тяжелый бизнес, на грани рентабельности.
Сложно найти грань между тем, что можно сделать, тем, что сделать необходимо, и ценой этих решений. Каждый житель, выдвигая свои пожелания, должен понимать, что за это придется платить из своего кармана. Многие не понимают этой прямой зависимости.
Поэтому мы разработали калькуляторы тарифов по различным вариантам, которые мы будем выносить на общие ежегодные собрания жителей. Люди должны видеть, за что они платят. И должны иметь возможность выбора.
Что касается управления нашими комплексами в целом, то для себя мы ставим задачу поддерживать ту среду, которую обещали создать людям на этапе покупки жилья. Иногда это даже дотируемая деятельность. Но это очень важная работа для будущих жителей. Ведь они не просто покупают квартиру. Они должны и могут просчитать, во что им обойдется содержание жилья. Спрашивают обо всем, интересуются всем. И управляющая компания включается в работу еще на этапе проектирования и предлагает решения, которые на этапе эксплуатации помогут оптимизировать платежи. Конечно, построить и передать объект сторонней управляющей компании проще и дешевле, но тогда реализация нашей ценностноориентированной концепции миниполиса оказывается под вопросом. От управляющей компании в конечном итоге зависит, будет ли комплекс сохранять заявленные характеристики. А мы как родоначальники этой концепции считаем своим долгом ее сохранение и развитие. И обратная связь с жителями помогает нам в этом.
Справка:
Девелоперская компания "Сити-ХХI век" работает на рынке жилищного строительства Московской области и Москвы с 1997 года. В портфеле девелопера – более 60 реализованных проектов на рынке жилой недвижимости в различных районах Москвы и Московской области. За этот период введено в эксплуатацию 860 тыс. кв. м недвижимости, в стадии реализации находится порядка 940 тыс. кв. м.
В 2010 году компания разработала авторскую градостроительную концепцию "Миниполис®" и с этого времени развивает свои девелоперские проекты в соответствии с принципами создания комфортных городских пространств. Примером такого миниполиса может служить программа по развитию и благоустройству района московского района Строгино, которая завершена "Сити-XXI век" в 2014 году. За несколько лет построены стадион "Янтарь" и одноименный спортивный комплекс с ледовыми аренами, бассейнами, залами; возведены пять современных жилых комплексов; построено здание вуза – учебного корпуса Московского института электроники и математики, входящего в состав Высшей школы экономики; поддерживаются и развиваются отношения между соседями. Общая площадь построенных объектов в Строгино составляет 500 000 кв. м.
В настоящее время «Сити-XXI век» по такому же принципу развивает территории в Московской области: уже введены в эксплуатацию 250 тыс. кв. м площадей, среди которых несколько очередей жилой застройки с социальной инфраструктурой в г. Видное – миниполис Радужный, жилые дома в Красногорске, жилой и физкультурно-оздоровительный комплекс с отделением детской поликлиники, социальным реабилитационным центром в г. Люберцы – миниполис "Самоцветы".
В 2014 году компания приобрела несколько земельных участков в ближнем Подмосковье совокупной площадью 60 га, которые планирует развивать по принципу миниполисов.
