Денис Степанов

Денис Степанов

Президент компании Central Properties

Фото: Пресс-служба

Мы поняли, что готовы работать в новом сегменте — Central Properties

26 июля 2016, 16:54

Везде нужно лить бетон, возводить стены, делать полы — Денис Степанов

Москва. 26 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Сложная экономическая ситуация на столичном рынке коммерческой недвижимости толкает многие компании к смене формата. Компания Central Properties, специализирующаяся в торговом, складском и офисном сегментах не стала исключением. О своих мотивах и философии первого в Москве проекта комплекса апартаментов от Central Properties рассказал в интервью "Интерфаксу" президент компании Денис Степанов.

- Ваша компания работала в сфере коммерческой недвижимости, реализовав в Москве ряд офисных объектов. Что побудило вас выйти на рынок апартаментов? Это новый этап развития или вынужденная мера в ответ на ухудшение ситуации на рынке офисов?

Я бы сказал, что это, скорее, особое стечение обстоятельств, которое работает на нас. Безусловно, перед тем как выйти с новым проектом на рынок, мы внимательно проанализировали ситуацию. Собственно, сам рынок недвижимости заставил нас переосмыслить подход к бизнесу. Чем сейчас можно заниматься в Москве? Офисов — переизбыток, вакансия площадей на высоком уровне. Под торговый центр мы пока не нашли подходящую площадку, зато в активе есть участок на западе столицы, рядом с Филевским парком. Очевидно, что строить в таком месте склад или какой-то еще индустриальный объект как минимум странно. Рядом с парком площадью в 500 га и с такими шикарными видами целесообразно возводить именно жилье.

Вместе с тем, я бы все же не стал называть выход на рынок жилья новым этапом развития Central Properties. Для нас, это, скорее, эволюционное развитие, базирующееся на успешно реализованных проектах коммерческой недвижимости.
Мы занимаемся девелопментом 15 лет. Для нас это, если хотите, увлекательный организационный процесс — по сути, микс архитектуры, дизайна, финансов и менеджмента. Опыт за эти годы накоплен огромный. Есть очень четкое понимание, как работает этот механизм, как им управлять, и, самое главное, как делать его еще более эффективным – и с точки зрения девелопера, и с точки зрения конечного потребителя. В определенный момент мы поняли, что готовы работать в новом сегменте, и стали готовиться к нему. И начали эту подготовку несколько лет назад — еще задолго до того, как экономическая ситуация в стране стала осложняться. Так что у нас было время изучить этот сегмент, проработать все детали, чтобы предложить покупателям действительно что-то стоящее.

- Сегодня на столичном рынке апартаментов довольно сильная конкуренция, многие известные компании реализуют весьма удачные проекты, почему покупатели должны выбрать именно вас?

Поверьте, мы отдаем себе отчет, в какой сложной, агрессивной конкурентной среде нам придется работать. Сейчас на столичном рынке, по данным ФРС, представлено уже более 1 млн кв.м апартаментов. При этом в сегменте бизнес-класса сложилась довольно непростая ситуация – покупателей, заинтересованных в таком продукте, несколько меньше, чем хотелось бы. В столь жесткой конкурентной борьбе у нас просто нет иного выбора, кроме как сделать и предложить рынку высококлассный продукт, от которого он не захочет отказаться.

- Какова концепция вашего проекта? Что сделает его уникальным в глазах покупателей?

Проектом ONLY мы занимаемся уже два года. И, конечно, у нас, как у каждого девелопера, было огромное желание поскорее приступить к строительству. Но, создание идеального пространства требует детальной проработки. Во-первых, мы внимательно изучили предложения в этом сегменте, причем, как успешные, так и не очень. Нам было важно понять, какие технологии и решения помогут предложить рынку совершенный продукт, а от каких нужно отказаться еще, что называется, на берегу. Во-вторых, и это главное, мы переосмыслили требования современного активного человека в мегаполисе, которые он предъявляет к жилому пространству.

Нам это было в определенной степени просто сделать, потому что мы сами такие. Работая над концепцией нашего квартала вместе с архитекторами и проектировщиками, мы просматривали, без преувеличения, каждый квадратный метр, сотни раз перенося на чертежах стены. Продумывали планировки, дизайн, выбирали отделочные материалы. Думаю, что по уровню концепции и, одновременно, по уровню внимания к деталям таких предложений на столичном рынке апартаментов сегодня просто нет и, можно сказать, что в некотором роде, мы совершили маленькую революцию.

Наша продуктовая линейка включает в себя студии площадью 29 кв. м и одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты площадью от 40 до 107 кв. м. Небольшие апартаменты составляют порядка 30% предложения. При этом "подсчет" комнат в нашем проекте ведется по европейскому принципу, то есть, по количеству спален. Скажем, однокомнатный апартамент в ONLY – это отдельная изолированная комната под спальню плюс гостиная-кухня.

Кроме того, мы решили, что все наши апартаменты должны быть только с отделкой. Мы хотим, чтобы жители квартала ONLY могли въехать в свой новый дом прямо в день получения ключей. Чтобы им не пришлось еще полгода, а то и год "жить на стройке", ждать, пока закончат ремонт соседи, ездить в лифтах бок о бок с мешками с цементом и кирпичами, и просыпаться каждое утро от звука перфоратора.

Не вдаваясь в подробности, определенно могу сказать: дизайн будет интересный, но не доминирующий. По этому поводу у нас было много дискуссий с архитекторами. Главный вопрос звучал так: где нужно остановиться, чтобы оставить людям место для творчества? Ведь каждый хочет внести в свой дом что-то свое, индивидуальное. Конечно гардин, светильников и картин в апартаментах Only не будет – этим творческим процессом наши покупатели займутся сами. Зато, все остальное, включая оборудование кухни и ванной комнаты, мы берет на себя. Останется только расставить мебель.

- Не секрет, что отделка от застройщика увеличивает стоимость объекта недвижимости, как она повлияла на цену квадратного метра в вашем проекте?

Стоимость квадратного метра в нашем проекте, в среднем, составляет 200 тыс. рублей за кв.м, то есть, цена апартамента с одной спальней составляет примерно 8-9 млн рублей. Сегодня это вполне типичная для московского рынка цена, но в отличие от большинства предложений в нашем проекте покупатель за эти деньги получает не только квадратные метры, но и полную отделку всех помещений и даже оборудование кухни и ванной комнаты.

А теперь посмотрим, как выглядит "арифметика" ремонта, если делать его своими силами. Возьмем апартамент со свободной планировкой и без отделки площадью 50 кв. м. Даже по среднерыночным расценкам, стоимость самостоятельного ремонта и комплектации такого жилья сегодня обойдется его собственнику как минимум в 2 млн. рублей или 40 тысяч рублей за каждый квадратный метр. При этом 5-10% площади, за которую покупатель заплатил как за полезную, в апартаментах свободной планировки заберут межкомнатные стены.

В ONLY покупатель приобретает только "чистую" площадь и, тем самым, уже экономит порядка 1 млн рублей, не оплачивая метры, на которых возведены стены. Кроме того, все наши апартаменты сдаются уже с готовой кухней и кухонной техникой – духовым шкафом, варочной панелью, вытяжкой, посудомоечной машиной, холодильником и даже микроволновкой. Цена кухни такой комплектации сегодня составляет в среднем 500 тысяч рублей. Также наш покупатель избавлен от необходимости платить за аренду квартиры в то время (а это примерно 6 месяцев), пока в купленных им апартаментах идет ремонт. А это еще порядка 200 тысяч рублей. Так что, экономия при покупке апартамента в ONLY может составить 3-4 млн. рублей.

- Вы планируете привлекать заемные средства? Каковы гарантии своевременного завершения строительства объекта?

В настоящее время мы уже вышли на строительную площадку, продажи откроем в августе. Что касается финансирования проекта. Мы привлекли проектное финансирование от Сбербанка, которое составляет 4,5 млрд рублей, еще порядка 3 млрд рублей с учетом стоимости участка — наши собственные средства. Так что, независимо от того, как будет складываться ситуация на рынке, мы построим объект даже если не продадим ни одного метра. При этом, этих денег хватит и на то, чтобы построить объект таким, каким он задумывался, без всевозможных "оптимизаций" проекта в ходе строительства, и на то, чтобы сдать его в срок.

- Вы планируете завершить проект примерно через два года. Не отразятся ли такие темпы на качестве проекта?

Успешный результат работы всегда базируется на трех китах: качественный менеджерский ресурс, понятные и надежные подрядчики и нормальное финансирование. Важно, чтобы ни один из этих китов не превращался в узкое бутылочное горлышко. Перед тем как выйти на стройку, мы тщательно проанализировали ситуацию, провели "ревизию" ресурсов, которыми располагаем, взвесили все риски и приняли оптимальное решение. Уверенности в том, что мы можем это сделать качественно и в срок, добавляет наш опыт работы с ТРЦ "Весна" и другими реализованными проектами. Везде нужно было лить бетон, возводить стены, делать полы…. Разница только в том, что в "Весне" было построено 120 тыс. кв.м за 1,5 года, а в ONLY – всего 80 тыс. кв.м за 2 года. Но мы специально берем чуть больше времени, т.к. мы выполняем отделку всех общих зон (входные группы, паркинг, благоустройство участка) и отделку абсолютно всех апартаментов. Мы понимаем, как это делать, разбивая процесс на этапы и на блоки работ и строго следуя очередности работ по отделке.

- На каком этапе реализации проекта компания планирует начать продажи?

- Продажи в комплексе апартаментов ONLY открываются уже в августе этого года. Сделки будут проходить по договорам долевого участия по 214 ФЗ. Такую форму я считаю единственно верной в случае приобретения новостройки. Ключи вручаем нашим покупателям в конце 2017 года. Надеемся, что многие покупатели встретят новый год в новом доме.


Горячие
темы

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка