Только такой подход, а также последующий контроль будут способствовать реализации проекта в срок, уверен мажоритарный акционер ООО "Агрострой"
Москва. 6 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Инвесторов на рынке долевого строительства подстерегает не меньшее число подводных камней, чем конечных покупателей. И если дольщики уже надежно защищены существующим законодательством, то у инвестора все гораздо сложнее. Одной из самых распространенных причин для неприятностей является вовсе не отсутствие финансирования, а корпоративные конфликты с партнерами по проекту. Именно эта причина привела к остановке реализации проекта "Ново-Никольское" в новой Москве. О том, как можно избежать подобных ситуаций, а главное как найти выход из них рассказал "Интерфаксу" мажоритарный акционер ООО "Агрострой" Игорь Мавлянов.
В чем причина возникновения конфликта? Можно ли было избежать его?
Я думаю, что основной причиной возникшего с партнерами конфликта изначально было несоответствие целей. Моя цель как инвестора – вложить деньги, создать качественный продукт, распродать квартиры и в конце получить прибыль. Мой партнер представляет профессиональную строительную компанию, его цель заработать деньги в процессе строительства.
И в чем несоответствие?
Чем больше он будет строить, осваивать средств банка и дольщиков, тем больше он заработает. В результате он построил 280 тыс. кв.м из них 180 тыс. кв.м жилья, а продано было всего 40 тыс. кв.м. Реализовать такой объем в условиях кризиса очень сложно и мы оказались в критической ситуации. Нужно было, конечно, намного медленнее строить, был бы намного меньше кредитный портфель, намного меньше нужно было бы денег на обслуживание и финансирование шло бы дальше. А в результате мы потеряли огромные деньги, теперь вынуждены работать на погашение процентов.
И о какой сумме "потерь" идет речь?
Строительство первой очереди уже год стоит, проценты за год только составили порядка 700 млн. рублей. А еще само собой штрафы "вылезут". По нашим подсчетам получилось, не считая проценты, 2,5 млрд. рублей. Это огромная сумма. На такие деньги можно построить маленький город. Виноваты ли мы в этой ситуации? С одной стороны нет, а с другой, безусловно, да. При выборе партнеров нужно четко оговаривать компетенцию и ответственность каждой стороны и четко контролировать действия друг друга. Мы, увы, этого вовремя не сделали. Пришлось останавливать проект на несколько месяцев.
И как вы намерены выходить из этого кризиса?
Мы предложили вариант развития событий. Изыскали средства на самостоятельную застройку, без привлечения дополнительных средств банка (финансовый партнер проекта ПАО "Сбербанк России" – ИФ). Банку это выгодно, он увеличивает капитализацию своего залога. По деньгам на достройку нужно было 250-400 млн. рублей, в целом в проект вложено порядка 10 млрд. рублей.
Департамент (департамент развития новых территорий – ИФ) тоже устраивала предложенная нами схема. Но были против техподрядчик и гензаказчик, потому что "висят" долги по предыдущему этапу стройки, которые в настоящее время оспариваются нашей организацией в судебном порядке.
При активном содействии департамента был найден путь, который устроил всех. Не далее как в конце августа на совместном совещании всех участников проекта и представителей муниципалитета было принято решение о возобновлении кредитования строительства первого этапа первой очереди ЖК "Ново-Никольское" от ПАО "Сбербанк Россия". Мы очень благодарны "Сбербанку" за то, что при рассмотрении ситуации с ЖК "Ново-Никольское", были учтены все факторы, в том числе и фактор социальной напряженности. При принятии решения о возобновлении финансирования проекта, важную роль сыграла защита интересов дольщиков. Это редкая и очень достойная позиция банка в текущих рыночных условиях.
В рамках этого этапа финансирования должны быть завершены работы по вводу в эксплуатацию инженерных сетей, 46 малоэтажных жилых домов и трех многоэтажек. Для скорейшего возобновления работ нами принято решение о продолжении работ на объекте совместно с генподрядчиком ООО "НебоскребИнвест". Сроки установлены до конца 2016 года, и они вполне осуществимы. В реальности первая очередь достроена на 90%.
Какие подводные камни могут возникнуть при реализации этого плана?
У нас есть сомнения относительно возможности генеральных подрядчиков выполнить свои обязательства по первому этапу работ в полном объеме, так как обе компании (ООО "Небоскреб ГБ" и ООО "ЖБИ-КомплектСтрой" - ИФ) находятся в процедурах банкротства – существует риск обращения взыскания со стороны кредиторов генерального подрядчика на денежные средства, выделенные на завершение строительства, а также риски по незавершению строительства в связи с утратой контроля над соответствующими компаниями.
Что можно сделать в этой ситуации?
Договариваться. Принципиальной негативной позиции к техзаказчику нет, это профессионалы. Мы можем возобновить с ним договор и продолжить работу, но по определенной смете и полном контроле. Мы пришли к соглашению, что установим мораторий на судебные разбирательства между нами до окончания строительства первого этапа проекта. В свою очередь ООО "НебоскребИнвест" гарантируют работу генеральных подрядчиков по первому этапу работ сроком до полного выполнения ими своих обязательств, или предоставляют нового генерального подрядчика, за работу которого также поручаются. Второй вариант наиболее предпочтителен.
Таким образом, строительства ЖК "Ново-Никольское" продолжится под контролем всех заинтересованных сторон, а целевое расходование денежных средств будет находиться под моим личным контролем.
Как будет осуществляться этот контроль?
Приемка выполненных работ будет вестись с обязательным участием представителей "Агрострой". Оплата работ будет производиться нами на условиях авансирования в размере 20% от общей суммы по утвержденной смете, остаток – по факту выполнения работ после их приемки-передачи "Агростроем". Мы особо прописали в документах наше право в любое время проверять ход выполнения работ и иметь доступ на строительную площадку. Кроме этого наши представители в обязательном порядке будут присутствовать на еженедельных совещаниях на объекте с участием технического заказчика, генерального подрядчика и субподрядчиков.
Договоренности с прежними партнерами распространяются только на первую очередь проекта. А он довольно масштабный. Что будет дальше?
Очень важный вопрос. Мы договорились, что по выполнению первого этапа работ генподрядчик передаст "Агрострою" полную документацию на все последующие этапы работ. Сейчас все документы у них. Передача документов является одним из условий, оговоренных при достижении договоренностей. Если этого не произойдет, нам, откровенно говоря, довольно сильно усложнят задачу.
Что самое важное для вас в работе над проектом сейчас?
Наша цель сегодня – удовлетворить дольщиков. Это звучит довольно пафосно, но это чистая правда. Объект большой, дольщиков более тысячи, многие из которых продали свое жилье, взяли ипотеку, платят проценты – мы не можем недооценивать социальный накал ситуации, которую нужно всеобщими усилиями решать как можно быстрее. Сроки поставлены до конца года.
К тому же я планирую и в дальнейшем развивать строительный бизнес. И для меня сейчас в приоритете сохранение репутации ответственного застройщика, как перед дольщиками, так и перед банком-партнером.
Справка: Жилой комплекс «Ново-Никольское» реализуется на территории площадью 115 га в "новой" Москве в 21 км. от МКАД по Киевскому шоссе Генеральный план предусматривает строительство 26 многоквартирных домов, 202 таунхаусов и 67 малоэтажных домов, а также 30 коттеджей с бассейнами.
Для жителей района запланировано строительство торгово-развлекательного центра, магазинов, кафе, школы и детских садов, поликлиники, спортивного и гостиничного комплексов, а также многоуровневой парковки.
