Коммерческий директор компании "Галс-Девелопмент" отмечает, что инвестиционные продажи носят краткосрочный характер
Москва. 28 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Участие банка ВТБ дает идеальный баланс между девелоперским и банковским бизнесом, рассказал в интервью "Интерфаксу" старший вице-президент, коммерческий директор "Галс-Девелопмент" Леонид Капров.
На итоговой пресс-конференции "Галс-Девелопмент" были озвучены предварительные итоги 2016 года. Объем денежных поступлений составит рекордные 39 млрд рублей. За счет чего компании удалось показать такой результат?
Действительно, по всем направлениям мы улучшили показатели прошлого года. Это касается и продаж жилой недвижимости, и продаж коммерческих объектов, и поступлений от арендной деятельности. Это очень хороший результат.
В структуре этой цифры (39 млрд. руб. - ИФ) 14,5 млрд. руб. приходится на продажи жилья. Согласитесь, это существенная часть. Только по этому параметру рост составил почти 20% относительно 2015 года.
Хочу подчеркнуть, что не мы одни на рынке зафиксировали рост. Так что говорить о том, что рынок больной или тяжелый, было бы не верно. Я считаю, что рынок благоприятный. И статистика регистрации договоров долевого участия это подтверждает. Хотя напрямую к ней апеллировать нельзя, поскольку большее количество компаний просто переходит на прозрачные, "белые" схемы. Но, тем не менее, профессиональные компании, которые качественно выполняли свою работу, фиксируют рост. Мы не исключение.
И все-таки, большинство ваших коллег жалуются на низкий спрос. За счет чего достигается высокая эффективность продаж у вас? Это маркетинг? Какие стратегические ходы Вы применяли?
Действительно, в определенных сегментах есть серьезные вопросы, например, в сегменте эконом-класса, где любое колебание и сложности на рынке, тут же отражаются на спросе. В бизнес-классе ситуация лучше, но есть свои нюансы, например, выход на рынок одновременно значительного количества проектов. Мы это фиксируем. Но это не глобальная проблема для рынка. Это временное явление и в ближайшем периоде мы увидим дефицит в этом сегменте. Девелопмент объекта – это довольно длительный процесс. Сейчас мы видим ввод тех объектов, которые стартовали еще три года назад. А вот в конце 2014 года и практически весть 2015 год с новыми проектами никто не стартовал. Ни в части подготовки исходно-разрешительной документации, ни в части проектирования. Когда существующие объемы будут распроданы, рынок столкнется с дефицитом. Так что говорить о затоваривании не стоит. Наоборот, нет повода останавливаться, нужно продолжать готовить новые продукты к выводу на рынок, заниматься девелопментом, стройкой и обеспечивать потенциальных покупателей возможностью приобрести качественный объект.
По вашей оценке, когда кризис 2014 года найдет отражение на рынке? Когда наступит дефицит?
По моим оценкам, это будет конец 2017 – 2018 год. Я думаю, что в 2019 году, как минимум к середине, ситуация стабилизируется - в этот период выйдут проекты, которыми мы начинаем заниматься сейчас. Но "провал" с точки зрения предложения, безусловно, будет. И это будет касаться всех классов жилья: и эконом, и бизнес, и премиум. Это не удивительно, ведь в кризисной ситуации всем было непонятно, вернутся ли инвестиции, в каком объеме, хватит ли ресурсов на возврат кредитов.
Если в массовых сегментах ипотека сыграла важную, если не решающую роль в поддержании продаж, то в более высоких классах она всегда имела не такое большое значение. Что происходит сейчас?
Ипотека по-прежнему не имеет ключевого значения в сегментах, в которых мы работаем, но мы фиксируем рост ипотечных сделок в бизнес-классе и появление видимого количество таких сделок в премиум-классе. Это не выглядит странным. Скорее, это иллюстрирует рациональный подход к использованию денежных средств. Даже если они есть в наличии. Сейчас выгодно пользоваться ипотечными кредитами, это недорогие и понятные финансовые инструменты.
Значит ли это, что цена заемных денег достигла баланса?
Повышение интереса к ипотеке в высоких сегментах сигнализирует, что люди стали рациональнее, они более взвешенно подходят не только к выбору объекта недвижимости, но и к тому, каким образом его финансировать. Покупатель на рынке новостроек стал более рациональным, осторожным и ответственным в своих решениях.
Какие еще изменения в портрете покупателя произошли за последние 2 года?
Нельзя сказать, что это глобальные изменения, скорее, - это эволюция. Более взвешенный и вдумчивый подход ко всему. Это отражается как на выбираемых объектах в части их характеристик, так и на оценке с точки зрения цена/качество. Поэтому изменились и размеры квартир, которые приобретаются - уже нет гонки за большим метражом. Люди просто понимают, сколько им нужно, чтобы было оптимально, а не ориентируются на то, что, например, квартира премиум-класса должна быть такого-то размера. Это вполне европейский подход.
Остались ли на рынке инвесторы?
Инвесторы на рынке остались. Более того, нельзя сказать, что их количество как-то кардинально сократилось. Поменялась наша стратегия относительно инвесторов. Мы и раньше их не привлекали для финансирования проектов. А сейчас мы даже отказались от того, чтобы инвестиционный спрос обеспечивал нам дополнительные продажи. То есть те результаты, которые мы имеем, достигнуты без участия инвесторов. На самом деле, инвестиционные продажи - это механизм, который имеет очень краткосрочный эффект: сегодня ты получил дополнительный объем денег, а завтра ты эти же деньги недополучил, потому, что квартиры будут продаваться на вторичном рынке не компанией, а инвестором. У нас нет необходимости использовать такой инструмент, поскольку мы способны обеспечивать выполнение наших задач более надежными с точки зрения долгосрочной стратегии механизмами.
То есть, можно сказать, что та сделка, которая у вас была зафиксирована в "Театральном Доме" с пулом восточных инвесторов, она единична?
Она не была единичной. При этом особенно хочу обратить внимание на то, что сделки с восточными инвесторами очень специфичны. Азиатские инвесторы не выходят на продажи тут же, немедленно, для того, чтобы просто выиграть на разнице в цене между оптовой покупкой и розничной. Обычно они дожидаются, пока объект будет достроен, все квартиры будут реализованы, и только после этого примут решение о дальнейшей судьбе своего актива. Пока мы не знаем, выйдет ли этот объем на вторичный рынок. Но мы уверены, что в ближайшей перспективе они не собираются ничего продавать, а значит - не составят нам конкуренцию.
Какой из ваших проектов в стадии строительства в этом году наиболее успешный с точки зрения продаж?
Может быть, это прозвучит немного пафосно, но у нас все проекты достаточно успешны и эффективны. У нас был очень успешный проект - первая очередь комплекса "Наследие", который был реализован еще до ввода в эксплуатацию. Мы уже реализовали половину второй очереди, которая будет введена в эксплуатацию в 2017 году. Показал фантастические результаты проект "Достояние" – 30% распродано на сегодняшний день. И нельзя сказать, что у нас низкие цены – мы в рынке.
Чтобы проект показывал успешные продажи, он должен обладать набором определенных качеств. Это сам продукт, маркетинг и команда, которая занимается реализацией проекта. Кроме того, не стоит забывать, что состоятельные покупатели консервативны. Эту специфику нельзя игнорировать. Также стоит принимать во внимание и масштабы объекта. Так в "Садах Пекина" есть нераспроданный объем, несмотря на то, что дом уже введен в эксплуатацию. Но проект достаточно большой. Он вдвое больше, чем "Литератор", который давно распродан, или Wine House, в котором продажи будут завершены в ближайшей перспективе. При этом не вызывает сомнений то, что "Сады Пекина" - хороший качественный проект в самом центре Москвы.
На пресс-конференции вы заявили, что планы по реконструкции самой гостиницы "Пекин" отложены. На какой срок?
Всему свое время. Сегодня нет решения о проведении реконструкции. У нас есть сомнения в целесообразности данной меры с социальной точки зрения. Нужна ли городу еще одна пятизвездочная гостиница? Или все-таки городу больше нужно четырех- и трехзвездочных гостиниц?
С экономической точки зрения вопросов еще больше, потому что инвестиции в данном случае не только в гостиницу класса "А", но и в реконструкцию – очень высокие. И, конечно же, такое решение может быть принято на максимально здоровом рынке, когда будет абсолютно четко ясно, в какой период эти инвестиции могут вернуться.
Хочу напомнить, что при реконструкции отеля под использование премиальным оператором, возникают определенные требования и к материалам, и к оборудованию. Так что обеспечить запуск гостиницы в том бюджете, который мы планировали ранее, наверное, будет достаточно сложно.
Так что в ближайшее время мы не планируем приступать к реконструкции. Но как только такое решение будет принято, мы его озвучим.
Сейчас гостиница очень успешна. У нее очень высокие показатели загрузки.
Коммерческая недвижимость в принципе переживает не самые лучшие времена в отличие от жилья. Как вы оцениваете ваши показатели в этом сегменте в целом?
Да, действительно, процент вакантных площадей на сегодня слишком высок, чтобы можно было назвать рынок здоровым. Но в наших существующих проектах вакантность минимальна. У нас очень сильные арендаторы. Все наши действующие БЦ заполнены. Я уверен, что мы быстро сдадим и строящийся объект, который будет введен в эксплуатацию в 2017 году. В торговой недвижимости ситуация не такая благоприятная, как 2,5-3 года назад, но тем не менее она адекватная. Наш торговый центр "Лето" в Санкт-Петербурге с 2015 года заполнен на 100%.
Ваши арендаторы не обращались с просьбой перезаключить договоры?
Конечно, обращались и обращаются регулярно. Это нормально. Мы находим компромиссы и идем навстречу. Практика показала, что никакой договор, какой бы он не был долгосрочный, не обеспечивает 100% исполнения. Если собственник заинтересован в том, чтобы сохранить долгосрочные и качественные отношения с партнерами, то компромиссы находятся. Это может быть продление срока контракта или увеличение площадей в обмен на увеличение ставки, а также масса других вещей, которые могут быть интересны обеим сторонам. Если на рынке есть изменения, мы это знаем, понимаем и реагируем на запросы партнеров.
Вы анонсировали увеличение объемов инвестиций в строительство на следующий год на 20%. На что они пойдут?
Эти средства пойдут на завершение тех проектов, которые находятся в стадии строительства. На 20% больше – это плановые инвестиции, которые необходимы для выполнения того объема работ, который запланирован на будущий год. Сумма адекватна тому объему работ, который нам необходимо выполнить, чтобы завершить строительство.
Все объекты идут в графике?
По некоторым объектам мы опережаем график, например, по второй очереди "Наследия". По "Достоянию" идем с небольшим опережением. Конечно, бывают сложности, но до сих пор мы все объекты вводили в эксплуатацию до графика и намерены следовать этому принципу.
В 2017 году планируются какие-то новые объекты?
В 2017 году мы обязательно начнем новые проекты, как минимум, в части подготовки исходно-разрешительной документации и проектирования. Мы рассматриваем несколько разных площадок, по которым должны быть приняты решения в следующем году.
Некоторые участники рынка прогнозируют укрупнение девелоперского бизнеса и уход с рынка большинства игроков. Что вы думаете об этом?
Если изменения приведут к тому, что на рынке останется 15 компаний, пострадают все: и потребитель, и государство, и смежные индустрии, которые во многом существуют за счет девелоперов, приобретающих оборудование и материалы, а также создающих рабочие места. Если перекоса в этой части не будет, то останется адекватное количество девелоперских компаний, которые смогут предлагать рынку столько объектов, чтобы рынок оставался здоровым.
