Это достигается вовсе не только дизайнерскими решениями, уверена генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова
Москва. 5 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Жители мегаполисов мира устали от стандартизированного и безликого жилья. Они все больше стремятся к его индивидуализации. Справедлива ли эта тенденция для первичного рынка жилья Москвы, и как ее реализуют на практике застройщики, рассказала "Интерфаксу" генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Если не принимать во внимание дизайн, как можно сделать квартиру уникальной?
Основной принцип применительно к недвижимости – это то, что каждый продукт, т.е. квартира, не стандартизирован и имеет свои уникальные характеристики. Она такая одна, а, значит, в своем роде уникальна.
И это требование, действительно, крайне важно для современных покупателей. По опросам наших клиентов, планировочные решения при выборе квартиры находятся у них на третьем месте после цены и транспортной доступности. Поэтому девелоперы уже на стадии разработки проектов жилых комплексов закладывают в проект не только квартирографию по типам квартир, но и внутри типов квартир предлагают довольно широкий выбор планировочных решений.
Сколько проектов планировок квартир может быть заложено в одно решение?
Довольно много. Раньше массовые новостройки не отличались разнообразием планировочных решений. В каждой серии был 1-2 варианта планировок квартир каждой комнатности. То есть только так, а не иначе. Сейчас даже панель может похвастаться наличием 4-5 планировочных решений по каждой квартире. В сумме, если дом еще и сложной планировки, это дает большую вариативность.
Так, например, в комплексе ЖК «Домашний» представлено около 100 вариантов планировочных решений. Больше всего вариативность планировочных решений по 2 комн. квартирам - 14 вариантов планировок при площади от 44,69 до 68,05 кв.м, 1 комн. квартирам площадью от 32,09 до 44,55 кв.м - 13 вариантов, по евродвушкам площадью от 37,49 до 58,72 кв.м.– 10 вариантов. В ЖК «МИР Митино» - более 50 планировочных решений. В ЖК SREDA – также больше 100.
Конечно, разобраться в многообразии бывает непросто. Но тут на помощь приходят опытные продавцы. Задав несколько вопросов о составе и образе жизни семьи, продавец срезу может отсечь 90% не самых оптимальных для данного покупателя решений. Не нужно смотреть все варианты.
Ну и застройщик в зависимости от спроса может на этапе проекта вносить некоторые небольшие коррективы, которые могут быть важными для тех или иных покупателей.
Могут ли покупатели диктовать свои пожелания?
Напрямую нет, но когда создается проект, группа из застройщика, архитекторов и брокеров, конечно, изучает потребительские предпочтения и старается принять их во внимание. То есть можно сказать, что потребитель голосует за то или иное планировочное решение рублем. Назначать по каждому проекту слушания с потенциальными потребителями было бы странно. Но, когда клиент приходит знакомиться с объектом, он уже на этом этапе может индивидуализировать свое будущее жилье, заказав определенный дизайн-проект, или «подогнать под себя» планировку путем строительства дополнительных конструкций.
Застройщики делают все, для того, чтобы любой дизайн-проект стал реализуем. Например, сейчас в квартирах даже небольшого метража часто проектом заложено несколько «мокрых» зон, чтобы потом можно было сделать дополнительный санузел (или, наоборот, не делать его). Например, в проекте ЖК "Гринада" застройщик предусмотрел такое решение. Жильцы могут организовать гостевой санузел и гардеробную возле спальни – на выбор. Таким образом, не увеличивая общую площадь квартиры, девелопер внес в пространство дополнительные планировочные возможности.
Но это, наверное, справедливо для новостроек в дорогих сегментах?
Эта тенденция сейчас ярко проявляется именно в массовом сегменте, причем не только в Москве, но и регионах.
За 2015-2017 гг многие застройщики привлекали для работы над проектами иностранных архитекторов и урбанистов. Если раньше это была лишь привилегия комплексов премиум-класса, то теперь все больше подобных проектов в массовом сегменте. За это непродолжительное время порядка 15 объектов общей площадью 4 млн кв.м. жилья были спроектированы иностранными архитектурными бюро. Из них 8 проектов принадлежат к бизнес-классу, 6 проектов к комфорт-классу и только один к классу «премиум». Это уникальные продукты, которые интересны потребителям на современном рынке и инвестиционно привлекательны в будущем.
Девелопер отвечает на снижение покупательной способности своей целевой аудитории, сокращая среднюю площадь предлагаемых лотов в проекте, а, соответственно, и средний уровень бюджета. При этом линейка планировочных решений расширяется за счет «евроформатов» и квартир с нестандартными планировками. Речь идет не просто о снижении общей площади квартиры, а о создании квартир с рациональными планировками. Происходит качественное изменение структуры предложения: в наших проектах на долю «евроформатов» приходится до трети от общего объема предложения.
За последние 5-6 лет выросло количество новых проектов, которые предлагают интересные архитектурные, фасадные и планировочные решения. Это ответ застройщика не только на запрос потребителя, но и на рост конкуренции на рынке. Привлекательность данного продукта увеличивается процентов на 20-30. При этом, не происходит сильного удорожания проекта в целом.
Но при этом, наверное, использовались монолитные технологии, которые могут обеспечить вариативность? А как обстоят дела в ситуации с массовым промышленным жильем?
Прежняя однобокость планировок как раз была связана с эрой типового строительства панельных домов. Но сейчас панельное домостроение переживает новый виток. Там применяются инновационные подходы и их уже можно оценить в реализованных проектах, таких как серии ГВСУ "Центр" (серия "ДОММОС"), серии ПИК, ЛСР и других. Они позволяют воспроизводить в рамках панельных домов евроформаты – студии и квартиры с несколькими спальнями. Там есть возможность компоновать квартирографию, которая будет востребована в той локации, где возводится дом. Не говоря уже о том, что новые серии позволяют реализовать интересные фасадные решения, а также организовать на первых этажах полноценные торговые пространства.
Также появилась возможность объединения соседних квартир в блок, чего не было предусмотрено ни одной из предыдущих российских серий. Теперь это заложено в проект, главное оговорить это с застройщиком на этапе строительства. Например, в проекте "МИР Митино" покупатель, приобретая блок из двух квартир, может их объединить. Так что на сегодняшнем рынке потребитель, выбирая панель, не лишает себя возможности выбора уникальной квартиры среди широкой линейки планировочных решений.
Такие решения сильно удорожают производство панелей?
Нет. Это современная технология, а себестоимость строительства рассчитана заранее и не растет. А вот стоимость проектирования может меняться. Впрочем, вряд ли значительно. Есть другие методы, учесть пожелания покупателей, кроме как предусмотреть все капризы. Например, можно унифицировать саму планировку, делая ее удобной и даже уникальной без удорожания.
Есть примеры на рынке, когда застройщик и проектировщик, перед тем как вывести на рынок новый проект, несколько месяцев создает матрицу планировок для разного состава членов семьи, проживающих в квартире, включая животных. На основе этих исследований создавалась планировка, которую не "вставляли" в площадь застройки, а наоборот, формировали застройку на основе планировочных данных. Это единичный подход, но очень интересный. Чаще происходит не так.
С индивидуализацией через унификацию все более или менее понятно. А как обстоят дела с уникальными квартирами? Они есть на первичном рынке Москвы?
Недавно вышедший на рынок ЖК JAZZ как раз является хорошим примером. В одном проекте там представлены различные планировки и квартиры: пентхаусы с террасами и каминами, двухэтажные квартиры с отдельным входом, таунхаусы, а также квартиры с 5-метровыми потолками и вторым светом. Реализация данного проекта началась не так давно, но уже сегодня мы видим стабильный интерес к таким лотам.
Но на самом деле подобные предложения – это штучный товар. Я даже затрудняюсь сказать каков их процент на рынке. Определенно очень небольшой. Интересное предложение в Московском регионе предлагает Urban.
Хотя если вдуматься, то нестандартным можно назвать довольно большое количество вариантов. Например, большое количество окон в квартире или их необычная форма тоже можно считать предложением за рамками стандарта.
Кто покупает такое жилье?
Разные люди. В целом могу сказать, что покупатель очень помолодел. Если раньше жилье покупали люди после 35, то сейчас это семьи от 26 лет, приобретающие квартиру для себя. Основная доля, порядка 55%, - это семейные пары с детьми и 27% - семейные пары без детей, которые как раз и выбирают в–основном двухкомнатные квартиры и евродвушкии (порядка 45%) и трехкомнатные квартиры и евротрешки (порядка 18%). Основная часть целевой аудитории (65%) приобретают жилье для улучшения жилищных условий. Основным способом оплаты остается ипотека - порядка 40%.
Этот портрет в целом характерен и для покупателей необычных квартир. Но, поскольку лоты с необычными планировками являются «штучным» товаром, то и уровень цен на них выше. На первичном рынке стоимость необычных квартир дороже в среднем на 16%. Это значительно, при условии, что необычные квартиры, как правило, большие по площади. Если же брать бизнес-сегмент, то разница в цене может достигать 25%.
Важный момент - с инвестиционными целями необычные квартиры не покупают. Только для себя. На вторичном рынке подобные предложения достаточно долго ищут своего потребителя. Экспозиция может занимать в полтора раза больше времени, чем обычно.
Такие квартиры растут или падают в цене?
За счет долгой экспозиции они часто дисконтируются. Тем не менее, большим спросом пользуются варианты с качественным ремонтом, выполненным в классическом стиле. Дизайнерские ремонты с ярко выраженной индивидуальностью очень долго ищут покупателя, готового по достоинству оценить такие изыски. Что касается цен на нестандартные квартиры, то в общей массе – они склонны к снижению стоимости и такая тенденция сохраняется последние полтора года.
Как вы считаете, спрос на необычные квартиры будет расти в дальнейшем?
Спрос на необычное жилье стабилен, но мне представляется, что в дальнейшем он будет расти. Не массово, но ощутимо. Люди устали от стандартизации. К тому же новое поколение потребителей считает нестандартный подход одним из обязательных требований.
Что будут делать в этой ситуации девелоперы?
Они готовы идти навстречу своему потребителю. Более того, это уже происходит, и довольно часто. Даже в рамках одного проекта могут вноситься значительные коррективы на основании спроса, например, в последующих очередях.
Девелоперы будут и дальше предлагать в своих проектах редкие форматы квартир, которые пока, по нашим оценкам, составляют не более 3-4% от общего количества лотов в проекте.
Говоря о выходе уникального предложения на первичный рынок в целом, могу сказать, что у девелоперов сейчас нет другого выбора. Застройщик всегда исходит из уровня рентабельности инвестиционных вложений в проект. На сегодняшнем рынке в условиях возросшего предложения он не может позволить себе производить продукт, который не будет пользоваться спросом, так как он поставлен в довольно жесткие рамки сроков сдачи и ввода объекта в эксплуатацию, когда объем нераспроданных лотов повисает на балансе у девелопера.
