Стандартные решения здесь больше не работают, считает генеральный директор ООО "Концерн РУСИЧ" Борис Лесков
Москва. 20 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Наступающий "на пятки" подмосковным застройщикам объем столичного предложения значительно усложнил и без того острую конкурентную борьбу за покупателя жилья за МКАД. О том, какие проекты и в какой локации могут претендовать на успех, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор "Концерна РУСИЧ" Борис Лесков.
Как вы оцениваете ситуацию на первичном рынке ближнего Подмосковья? Каково конкурентное окружение?
Для рынка Подмосковья характерна высокая конкуренция. Например, только в ближней области, городах-спутниках на расстоянии до 10 км от МКАД, покупатели квартир могут рассмотреть варианты более чем в 130 жилых комплексах.
У застройщиков нет права на ошибку. В самом начале необходимо заложить правильную бизнес-модель и сформировать концепцию, которая будет отвечать запросам целевой аудитории проекта. Например, предложить уникальные решения, которые позволяют поднять проект на более высокий уровень. Также немаловажное значение имеет месторасположение новостройки: покупатели, рассматривающие Московскую область, стремятся выбрать вариант недалеко от МКАД и станций общественного транспорта.
Чувствуете ли вы конкуренцию со стороны столичного рынка, есть ли отток спроса в проекты в границах города?
Старые границы Москвы пополнились значительным объемом нового и доступного предложения, что расширило выбор покупателей и позволило им частично переориентироваться на столичный рынок. Подмосковье ощущает конкуренцию, однако это влияние нельзя назвать одинаковым для всей области. В отличие от удаленных объектов с непродуманной концепцией, у ликвидных новостроек с удобным месторасположением очень прочные позиции. Также нельзя сбрасывать со счетов стоимость квартир. Варианты в 2,4-3 млн рублей являются крайне редким предложением для старых границ Москвы – это в основном апартаменты или неликвидное жилье, в то время как в области можно совершить сделку на весьма выгодных условиях. Это и значительно более низкая стоимость, и одновременно удобное расположение, и фактически та же инфраструктура.
Какие районы за МКАД наиболее интересны покупателям?
Чаще всего покупатели рассматривают варианты в подмосковных городах-спутниках, что можно объяснить оптимальным соотношением цены и качества, а также подходящим месторасположением. Большинство владельцев квартир работают в Москве, поэтому транспортная доступность объекта является ключевым критерием наряду со стоимостью жилья.
Что касается ближайшего пояса Москвы, то выбор покупателей во многом зависит от привычек и личных предпочтений, касающихся географического направления, привязки к месту работы, а также уровня городской среды. Если одни хотят жить только на северо-западе, то другие, например, легко меняют направление в пользу проекта, который реально понравился.
Расскажите, какие преимущества, на ваш взгляд, получают покупатели жилья у МКАД, по сравнению с москвичами.
Квартиры недалеко от МКАД – ликвидное предложении в области. Покупатели получают преимущества в виде оптимальной транспортной доступности и недорогой недвижимости, которая представлена яркими проектами с комфортной средой для жизни. Иными словами, здесь можно купить то же качество, но за меньшие деньги.
Высок ли уровень подмосковных проектов? Расскажите о наиболее интересных и конкурентоспособных?
Качество новых проектов несоизмеримо лучше, чем раньше. Застройщики стали больше внимания уделять отделке фасадов и входных групп, концепции придомовых территорий и общественных зон. Стандартные решения не работают, поэтому благоустройство становится сложнее, что касается и ландшафтного дизайна, и организации досуга на территории новостроек. Вместо простых улочек для пешеходов создаются красиво оформленные зоны отдыха с площадками для воркаута, велосипедными дорожками, детскими игровыми комплексами с пространством для подвижных игр. Именно такую концепцию мы воплощаем в квартале «Новые Котельники».
Имеет ли значение, кто продает – девелопер или риэлтор? Как девелопер выбирает компанию-партнера? Что может разрушить их отношения?
Текущий рынок сложен для застройщиков, поэтому любое решение требует взвешенного и квалифицированного подхода, будь то разработка финансовой модели проекта или маркетинговое продвижение. Риэлтор – это квалифицированный продавец, который выигрывает своим знанием рынка, а также компетентностью в разработке рекомендаций, касающихся концепции проекта и его реализации. Продажи – это поле деятельности риэлторов. Здесь сильная конкуренция, мощная аналитика, люди всегда держат руку на пульсе рынка, что и привлекает застройщиков. Далее – у каждого своя позиция. Одни компании создают свой отдел, другие обращаются к риэлтору, однако в текущих условиях рынка квалифицированный подход имеет колоссальное значение. Мы выбрали риэлтора («НДВ-Недвижимость» - ИФ), так как это успешный продавец, имеющий огромный опыт.
Какие решения позволяют девелоперам оставаться на плаву в текущих рыночных условиях? Какова, на ваш взгляд, формула успеха?
Формула успеха - в ориентированности на покупателя, создании максимально комфортных условий для будущих жителей и расширении пакета опций: от удобного подъезда к дому до игровых и спортивных площадок во дворе (благоустройство), от повышенного уровня отделки на этажах в местах общего пользования до элементов архдизайна (повышение класса жилья), от установки современных домофонов до выполнения сверх нормативов программы «Безопасный город» с размещением дополнительных видеокамер, регистраторов с повышенным объемом памяти и реализацией других инженерных решений.
Одним словом, формула успеха заключается в повышении уровня жилья для каждого сегмента отдельно и в более детальной и профессиональной проработке всех решений с ориентацией на покупателя.
Расскажите о ваших проектах и деятельности компаний, входящих в «Концерн РУСИЧ». «Эксперт» является вашей организацией?
У нас несколько проектов в Подмосковье и Москве. Мы являемся холдингом практически с замкнутым девелоперским циклом, включая формирование концепции, согласование и проектирование, которым у нас занимается «Р-проект»; разработку всевозможных комфортных условий проживания - от комфортных парадных, дворов без машин до рекреационных зон (над этим работает отдельная архитектурная группа, входящая в Концерн); непосредственно строительство, которое у нас обеспечивает «Строительная компания Русич», имеющая громадный опыт и сотни тысяч построенных и сданных квадратных метров; профессиональную сдачу объекта и эксплуатацию, чем мы также успешно занимаемся силами нашего Концерна.
С компанией «Эксперт» мы сотрудничали несколько лет, но сейчас это сторонняя для нас организация. У нас нет совместных проектов.
Имеет ли значение архитектурная составляющая для проектов массовой застройки? Насколько серьезное?
Текущая практика показала, что хорошая архитектура зданий вполне совместима с проектами массовой застройки. Более того, подобная составляющая уже превратилась в must have для комфорт-класса. Какие тенденции мы сейчас наблюдаем? Качество жилья повышается, и это нельзя не заметить. Застройщики расширили спектр опций для покупателей квартир, а новые жилые объекты отличаются эстетичным обликом и улучшенной архитектурой. Появилась большая индивидуальность в каждой застройке, что, безусловно, является прямым результатом работы не только застройщиков, но и руководителей и согласовательных инстанций Подмосковья и Москвы, которые сегодня ставят перед застройщиками все более высокую планку.
Насколько реально сегодня в Подмосковье реализовать полноценный проект с дворами без машин? Готовы ли покупатели платить за машиноместо?
На сегодняшний день «дворы без машин» остаются прерогативой жилья бизнес и элит- класса. Однако появляются проекты комфорт-класса, которые включают её в свою составляющую. Застройщики готовы работать над внедрением данной концепции в своих новостройках, так как безопасные и продуманные дворы являются одним из элементов комфортной городской среды. На сегодняшний день покупатели изучают большое количество проектов на этапе принятия решения, и поэтому застройщику важно предложить опции, которые помогут ему «перетянуть» спрос на свой объект.
В чем сложности при реализации крупного проекта? Удается ли сохранить одинаково высокую планку для всех его элементов (качество, сроки и т.д.)?
Крупный проект требует от застройщика больших ресурсов, однако все мы знаем, что любой масштабный проект реализуется в несколько очередей. Подобная практика, при условии грамотно выстроенной финансовой модели, помогает держать высокую планку на протяжении всего срока строительства.
Ваш прогноз по рынку новостроек у МКАД на ближайшее время и среднесрочную перспективу.
Серьезных изменений в обозримом будущем не произойдет, хотя рынок, действительно ощущает конкуренцию со стороны Москвы, а в ближайшее время готовится ввод дополнительного пакета поправок в 214-ФЗ (основной был принят с начала января, поэтому у застройщиков была возможность подготовиться к новым поправкам). Мы ожидаем, что на рынке сохранится высокая конкуренция, которая, впрочем, не затронет наиболее ликвидные проекты с недостаточно плотным конкурентным окружением.
