Если ипотечные ставки останутся на нынешнем уровне, многие застройщики будут замораживать объекты.
Москва. 28 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – С 1 июля вступают в силу очередные нововведения в области законодательства, регулирующего строительную сферу. Также недавно в первом чтении был принят закон о компенсационном фонде по защите прав дольщиков. А крупные банки рассматривают возможность снижения ипотечной ставки. О ситуации на рынке в интервью "Интерфаксу" рассказал сопредседатель общероссийской общественной организации "Деловая Россия", председатель совета директоров ГК "Гранель" Андрей Назаров.
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень недавно говорил, что хочет больше ничего не менять в законодательстве. Как Вы считаете, действительно, законодательство в строительной сфере в данный момент исчерпывающее?
Министерство строительства проводит большую работу по созданию комфортных условий для деятельности в этой отрасли, в новых реалиях они, действительно, нужны. Сейчас продолжает совершенствоваться система ценообразования, формируется современная система жилищно-коммунального обслуживания, идет работа над созданием компенсационного фонда. Эти изменения позволят сделать правила игры на рынке более прозрачными и понятными. Но бесконечно менять законодательство тоже нельзя, иначе бизнес не будет успевать адаптироваться. Поэтому мне кажется, что после этих глобальных изменений нужно будет взять тайм-аут, чтобы дать бизнесу освоиться.
В достаточном ли объеме к работе привлекается девелоперское сообщество?
Сегодня государство ориентировано на сотрудничество с бизнесом – такая тенденция явно прослеживается в позиции государственных органов. Стоит отметить, что работа в таком тандеме власти и бизнеса оказалась очень продуктивной и повысила эффективность принятия решений на любом уровне.
Как успешный пример такого сотрудничества – 214 Федеральный закон, самые масштабные изменения которого активно обсуждались государством совместно с бизнес-сообществом.
Эти поправки позволили значительно сократить риски не только для обманутых дольщиков, но и всех участников рынка недвижимости. В том числе тогда же был создан дополнительный инструмент защиты – компенсационный фонд.
Уже открыт расчетный счет фонда, создана вся необходимая инфраструктура, а дальнейшая его работа также обсуждается с привлечением к диалогу бизнеса, в частности в начале июля пройдут парламентские слушания. Надо отметить, что эта практика стала весьма распространенной, к подобным дискуссиям бизнес приглашали и по проекту реновации.
Стоит отметить, что и бизнес также приглашает власть к диалогу. В частности недавно был сформирован комитет по инвестициям в реновацию при "Деловой России". Одним из его предложений стало создание рабочей группы при Министерстве строительства с участием Правительства Москвы, представителей бизнеса и экспертов, чтобы иметь возможность прямого обсуждения назревающих вопросов по программе реновации.
Видите ли Вы в условиях спроса на жилье потенциал для снижения цен? Или ниже уже не может быть?
Предложение на рынке недвижимости, особенно в Москве и области в последние годы растет быстрее платежеспособного спроса. При этом прибыльность бизнеса и не только у девелоперов, но и производителей стройматериалов снизилась вдвое за последние два года. Возросшие издержки не позволяют говорить о резерве для снижения цен, особенно в условиях, когда на рынок продолжают приходить новые проекты, а конкуренция растет.
В сегменте первичной недвижимости продажная стоимость уже почти сравнялась с себестоимостью. Многие застройщики и так продают, за что построили.
Сейчас обсуждаются самые разные меры для поддержки рынка, это и проектное финансирование, и заемные банковские средства девелоперам на специальных условиях. Но вряд ли это даст такой же эффект, как своевременное субсидирование ипотечных ставок, которое по сути оставило отрасль на плаву.
Да и покупку жилья более доступной это не сделает. Реанимировать продажи получится только, если ключевая ставка снизится. Причем чем ниже она опустится, тем больше будет покупателей.
Как в этих условиях поднять продажи? Может ли помочь снижение ипотечной ставки или смягчение других условий по ней?
Спрос на новое жилье падает по одной простой причине – доходы населения сегодня вернулись на уровень 2009 года и не дают реальной возможности накопить на квартиру.
Средняя сумма ежемесячного взноса по ипотеке сегодня 25-30 тысяч рублей, при том, что столько же в среднем зарабатывают во многих регионах России, в том числе и быстроразвивающемся Татарстане.
Даже для семьи это часто неподъёмная цифра. При этом практически каждая вторая квартира сегодня покупается в ипотеку, то есть инструмент действенный, но еще не такой доступный.
Если бы средний размер ипотечной ставки опустился до 7%, то затраты на обслуживание среднего ежемесячного платежа по ипотеке удалось бы сократить до 15 тысяч рублей. Это позволило бы увеличить количество ипотечных покупателей втрое.
Стимулировать покупательский спрос можно и за счет уменьшения размера первоначального взноса по ипотеке, который для многих опять же непосилен.
Хотя бы эти две меры, снижение процентной ставки до 7% и уменьшение первоначального взноса до 5-10% в крупнейших банках страны, позволят увеличить число ипотечных покупателей в три раза.
Но что еще важно, люди стали более требовательными, им больше не нужны просто квадратные метры. Комфортная среда – уже не маркетинговый ход, а необходимость. И те застройщики, что до сих пор скептически относятся к этому постулату, не только не смогут поднять продажи или конкурировать с другими компаниями, но будут вынуждены уйти с рынка.
Может ли снижение ипотечной ставки произойти "сверху" (как субсидирование) или рынок придет к этому сам?
Пока ставка продолжает находиться на уровне 10-11%, многие граждане будут откладывать с большими покупками в кредит. При этом для многих девелоперов деньги дольщиков – единственный источник финансирования. Если ставка останется на том же уровне застройщики начнут замораживать стройки, а это грозит новой волной обманутых дольщиков. Сам рынок прийти к этому не сможет.
Но, учитывая мультипликативный эффект строительства, когда одно рабочее место в этой отрасли создает до девяти новых рабочих мест в смежных отраслях, сомнений, что строительная отрасль – один из драйверов нашей экономики ни у кого не вызывает.
Поэтому необходимость снижения ставки до 6-7% уже отметили в Правительстве, в частности Дмитрий Медведев сказал, что макроэкономические условия для этого созрели. По нашим подсчетам, изменения вполне возможно ожидать к 2018 году.
Может ли стать программа реновации пятиэтажного фонда новым драйвером для строительной отрасли?
В рамках программы в Москве построят около 20-30 млн квадратных метров жилья. Для сравнения, в Новосибирске с населением полтора миллиона всего 34 млн. квадратных метров жилья. Получается, что в Москве построят еще один Новосибирск.
На реализацию такого проекта по предварительным подсчетам понадобиться минимум 15 лет, но учитывая, что реновации могут подвергнуться не только дома, но и инфраструктура, сроки могут вырасти еще на 10 лет.
Новые квадратные метры выливаются в большие риски для компаний, потому что значительно увеличивают предложение и, по сути, меняют конъюнктуру рынка. А значит, цены в массовом сегменте упадут, как и продажи девелоперов. Тогда им придется наращивать свои объемы работ.
Но реновация — не только квадратные метры, это еще и налоги, и новые рабочие места. Можно сказать, что это драйвер не только строительной отрасли, но и экономики страны, к которому уже присматриваются другие российские регионы.
Насколько высока конкуренция на рынке девелоперских компаний? Есть мнение, что если ситуация сохранится, останутся только крупные игроки. Так ли это и к чему это приведет?
Сегодня на рынке среди девелоперских компаний, несмотря на уход ряда крупных игроков, сохраняется высокая конкуренция. Я бы сказал, что с рынка ушли те, кто не смог подстроиться под новые реалии, плюс уход некоторых игроков связан с тем, что девелоперский бизнес сегодня не столь доходен как раньше, поэтому часть компаний ушли в более доходные сферы. Это естественная тенденция, поэтому я бы не стал делать на этом акцент. Сейчас рынок стабилен, и, по нашим прогнозам, в ближайшее время ситуация не изменится.
