Сейчас тренд на снижение, но это не значит, что рынок падает, пояснил руководитель управления анализа и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов
Москва. 20 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Последнее время эксперты разных уровней говорят, что цены на жилье упали до минимума и ниже уже не будет. Причем говорят об этом уже три года, а цены все снижаются и снижаются. О том, близок ли ценовой минимум, рассказал "Интерфаксу" руководитель управления анализа и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов
Из чего складывается рыночная цена, и какую долю занимает в ней себестоимость строительства?
Рыночная цена на конкретный продукт определяется, в первую очередь, состоянием рынка. Банальный фактор, как баланс спроса и предложения, на все сто процентов работает и на рынке недвижимости.
На текущий момент «затоваривание» рынка Москвы составляет 3 года (объем предложения составляет трехлетний объем продаж), что соответствует строительному циклу проекта. Грубо говоря, «усредненный» проект продается за период стройки (~2,5 года) + еще 0,5 года на продажу остатков.
При этом в новой Москве баланс смещен в сторону предложения. «Затоваривание» составляет всего 8 месяцев, но связано это скорее с тем, что в продажи выходят корпуса, а не проекты целиком.
Необходимо подчеркнуть, что себестоимость строительства не участвует в формировании рыночной цены. Давайте предположим, что две компании строят два абсолютно одинаковых дома рядом друг с другом. Но у одной компании себестоимость строительства, допустим, на 20% выше. Будет ли кто-то покупать у нее квартиры дороже, чем у компании-конкурента? Конечно, нет – потребителю все равно, сколько тратят на стройку. Более того, когда разные районы застраивались типовой панелью, квартиры стоили по-разному, хотя и с одинаковой не только себестоимостью, но и самим продуктом.
То есть себестоимость не играет роли?
Напротив, себестоимость играет одну из ключевых ролей в девелопменте. Например, на этапе разработки концепции любые проектные решения, влияющие на потребительские качества конечного продукта, взвешиваются с точки зрения дополнительной рыночной наценки к стоимости квартир и дополнительных затрат на внедрение этого решения.
На поверхности лежит конкуренция любого девелопера за покупателя. Она захватывающая и многогранная. Каждый человек, задумывающийся о покупке или продаже квартиры, следит за этой игрой.
Но в начале любого проекта лежит покупка земельного участка (площадки под застройку). И здесь девелопер выступает уже в роли покупателя, а не продавца. А рынок земли сейчас – это рынок продавца. Поэтому застройщику необходимо быть конкурентно-способным и на этом рынке. Фактически, успешным в покупке становится тот, кто предложит более высокую цену или выгодные условия. А вот уже конкурентоспособность на этом рынке определяется, грубо говоря, совокупностью конкурентоспособности на рынке продажи квартир и умением управлять себестоимостью.
Какие предложения сейчас есть на земельном рынке?
Рынок земли Москвы делится на 3 субрынка. Первый – земельные участки с полученным ТЭПами. Характерен высокой стоимостью и продажей за деньги, т.к. для застройщика сняты основные риски по сроку и объему получения ТЭПов, хорошо прогнозируемы доходы.
Второй – земельные участки без документов. В этом варианте максимальные риски для застройщика – неопределенность в сроке получения ТЭПов и их объеме, нагрузке социальной инфраструктурой. С учетом сроков выхода на продажи (более 2х лет от вхождения в проект) возникает еще и неопределенность рынка – цены, темпы могут снизиться, т.е. сильно усложняется прогнозирование доходов, и вырастает погрешность планирования. Для минимизации рисков используются сложно структурированные сделки – может использоваться рассрочка оплаты с привязкой к неким критичным точкам проекта (например, получения ГПЗУ) или оплата долей площадей в проекте.
Третий – fee-девелопмент. В этом случае девелопер за определенную премию развивает участок, который остается у текущего собственника.
А не выгоднее снизить цены и продавать быстрее, хотя и ниже рынка?
Действительно, темп продаж и цена продажи – две стороны одной медали. Они характеризуют ликвидность товара. Можно продавать дороже, но медленнее, либо дешевле, но быстрее.
Однако, лучшая стратегия – продавать по рыночным ценам. Завышение цены слишком быстро снижает темп продаж и может полностью остановить продажи. Снижение цены более интересный инструмент. Кратковременные акции (скидки) высоко и, главное, прогнозируемо увеличивают темп продаж на период акции.
Например, завышение цены на 10% в массовом сегменте может снизить темп в 3-5 раз. Кратковременная акция на ограниченный пул квартир в размере тех же 10% приведет не только к полному вымыванию этого объема за период акции, но и к увеличению темпа по проекту в целом.
Долгосрочное снижение цены чревато «привыканием» потребителя к ценам и корректировкой рыночной цены по всему субрынку. Результат – снижение цены продажи и возврат темпов на стабильный уровень, т.е. чистые убытки. Отыграть ситуацию обратно, практически, невозможно.
За счет чего может снижаться себестоимость? Насколько ее снижение реально для существующих условий?
Смотря какую себестоимость рассматривать. Если чисто строительную, то за счет новых технологий и масштаба работ. Если рассматривать полную себестоимость, да еще и с учетом стоимости денег во времени, то снижение возможно за счет сокращения времени получения разрешительной документации, уменьшения банковских процентов.
Отмечу, что строительная себестоимость может занимать существенно разную долю в общей себестоимости. Для проектов эконом-класса, доля затрат на стройку доходит до 80-90%. А для элит-класса, стоимость ЗУ в структуре расходов может занимать 50%, а расходы на стройку не превышать 40%.
Какая маржа позволяет нормально работать застройщику?
Один из самых сложных этапов работы застройщика – покупка новых площадок. На рынке Москвы спрос на ЗУ высокий. Чтобы «хватало» денег на регулярные покупки новых площадок, то есть на обеспечение себя будущей деятельностью, необходима маржинальность в 20-25%. Сюда включен, в том числе запас на колебания рынка (снижение цен) и ответные действия девелопера – увеличение маркетинговых и рекламных расходов.
Возможен ли на существующем рынке ценовой сговор или покупатели жестко диктуют условия?
На рынке недвижимости Москвы слишком много игроков, чтобы можно было устроить ценовой сговор. Сейчас рынок Москвы определяется покупателями и городом. Покупатели диктуют спрос, город может регулировать предложение, выдавая разрешительную документацию в большем или меньшем объеме.
Ваши оценки справедливой рыночной цены сейчас (средней по региону) и прогнозные на перспективу?
В каждый момент времени рыночная цена справедлива – ведь по ней заключаются тысячи сделок в месяц. Понижение или повышение цены определяется только рыночными факторами.
Сейчас наблюдается тренд на снижение средней цены. Но здесь ключевое именно то, что цена средняя. А это значит, что она чисто математически учитывает в себе структуру рынка. Ну, например, давайте сопоставим два факта. Первое, все мы постоянно слышим, что на рынок Москвы вышел небывалый объем предложения. Второе, цены на начальной стадии строительства ниже, чем готового жилья и растут одновременно со стройкой. Из этих двух фактов можно сделать легкий вывод – средняя цена продажи сократилась. Не потому то рынок «упал», а потому что в структуре предложения увеличилась доля жилья в низкой стадии. И ведь при этом по каждому объекту на рынке может быть рост цены, а среднее упасть.
Измерение и анализ средней цены присущ рынку вторичной недвижимости. Во-первых, нет проблемы с изменяющейся структурой стадийностью предложения. Во-вторых, нет проблемы с резким изменением структуры предложения, как это бывает на первичном рынке с выходом в продажу масштабного проекта.
На первичном рынке среднюю цену считают скорее по традиции, по аналогии со вторичным рынком. Но показывает средняя цена скорее изменение «доступности» квартир, чем изменение цен. То есть, например, снижение средней цены на первичном рынке может говорить о какой-то совокупности следующих событий:
- Снизились цены на все квартиры:
- Появился объем более дешевого предложения на ранних стадиях
- Появился объем более дешевого предложения в менее дорогих районах
Любой из этих факторов позволяет найти квартиру с меньшим бюджетом, но не всегда говорит о том, что снижается рынок.
