Вектор девелоперского бизнеса и покупательского спроса будет смещаться в "новую" Москву, считает генеральный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич
Москва. 27 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Даже в кризис на рынке появляются актуальные проекты, которые реализуются с расчетом на тренды завтрашнего дня. О специфике работы девелоперов в "новой" Москве и главных тенденциях рынка "Интерфаксу" рассказал генеральный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич.
Уже три года мы живем в новой экономической реальности. Как изменилось за это время девелоперское сообщество?
Любой кризис имеет как отрицательные, так и положительные стороны. Так было во многих странах, не исключение и Россия. Применительно к рынку недвижимости можно говорить о росте профессионализма застройщиков, проектировщиков, подрядных организаций. В целом рынок недвижимости стал более профессиональный.
Добавили ли девелоперам проблемы поправки в 214 ФЗ, вступившие в силу с начала этого года?
Поправки, которые вступили в силу с 1 января 2017 года и часть позиций от 1 июля, не усложнили жизнь, а наложили определенную нагрузку на девелоперов с точки зрения соответствия новым требованиям. Помню, когда мы смотрели на эти поправки первый раз, было ощущение, что на этом все заканчивается. Однако когда прошли все прения, дебаты, обсуждения и позиции выровнялись, мы получили адекватную историю, которая, по сути, сделала работу застройщиков более прозрачной.
Хочу отметить, что поправки, которые были внесены, прошли долгий путь обсуждения, анализа всего сообщества. Сейчас разрабатываются еще один блок поправок в 214 ФЗ. Будем надеяться, что он также будет проходить в связке с сообществом, а не рождаться в далеких от жизни кулуарах.
В сентябре вы презентовали очередной проект в "новой" Москве, который был задуман несколько лет назад. Почему это произошло только сейчас?
Рынок недвижимости достаточно инерционен – взаимоотношения, контракты, финансовое движение начинаются за много лет до того видимого момента, когда на рынок выходит проект. Именно так происходило и с нашим новым проектом "Южное Бунино", который строится недалеко от станции метрополитена «Бунинские аллеи», а в ближайшее время будет открыта станция метро «Столбово». Фактически это первый радиус границ старого города с территорией новой Москвы.
Земельный банк у нас появился там достаточно давно, и мы планировали выйти с этим проектом несколько раньше. Но планы были скорректированы – власти серьезно прорабатывали всю систему порядка застройки новых территорий, что, безусловно, потребовало некоторого времени. И, в конечном счете, это время пошло нам на пользу.
Если посмотреть на все решения, которые мы реализовали в этом проекте сегодня, можно увидеть, что мы сделали абсолютно новый продукт для этой локации. Лет пять-семь лет назад мы бы проектировали такой проект внутри МКАД, а сегодня не боимся его реализовывать в "новой" Москве. Раньше мы бы сделали все проще. А сейчас в хорошем смысле вынуждены привлекать иностранных архитекторов, делать красивые фасады, расширять линейку предложения (вплоть до двухуровневого жилья, квартир с патио). Проект предполагает соседство разноформатных домов, покупатели могут выбирать из четырех вариантов отделки. Это первый проект на рынке массового жилья, представляющий диверсифицированный подход в разработке продукта.
В текущей рыночной ситуации девелоперы вынуждены больше инвестировать в проекты?
Не всегда все упирается в финансы – важнее логика проекта, идеи, формирование продукта, его позиционирование. Например, одну из идей для "Южного Бунино" мы подсмотрели в кампусах крупных западных университетов. В нашем микрорайоне предусмотрены места с тревожными кнопками, благодаря которым жителям окажут помощь специальные службы в случае возникновения ЧП. Вроде бы мелкий вопрос, который не стоит глобальных денег, но это очень удобная, понятная функция. Микрорайон – это целый микрогород, где люди передвигаются на велосипедах, с колясками и пр. При этом территория не закрыта, поэтому вопросы безопасности очень важны.
Компания последовательно увеличивает девелоперский портфель. Что этому способствует?
В последнюю пятилетку вектор развития рынка недвижимости изменился – сегодня он в большей степени сконцентрирован на "новой" Москве. По сути, это отдельный сегмент, который, с одной стороны, за счет своих территорий позволят развивать емкие инфраструктурные проекты комплексного освоения территорий, а с другой, там идет колоссальная работа со стороны правительства Москвы по созданию условий для этого.
Что касается нас – то так сложилось исторически, и есть наша логика развития, и стратегия - мы свои усилия уже много лет направляем именно в сторону "новой" Москвы. И это приносит свои плоды.
Кто основные покупатели жилья в "новой" Москве, какие у них ожидания?
Основной целевые потребители в "новой" Москве – молодые активные люди от 25 – 35 лет. Это поколение, которое думает по-другому и самое главное – требует другого. Задача девелопера – это понять и поддержать, вывести на рынок тот продукт, который будет востребован этим поколением. Таким покупателям не надо жить с видом на звезды Кремля, им комфортно жить по соседству с парком, где можно сесть на велосипеды и поехать на работу или в своем же районе с друзьями организовать в лесу пикник. Там же, мамочкам не придется нести на своих плечах коляски, перепрыгивая через 33 препятствия и припаркованные в сугробах машины, они могут спокойно гулять по дорожкам в парке, на благоустроенных площадках… Именно этого хотят потребители. Мы это видим и ориентируемся на их запросы.
Что скажете о конкуренции девелоперов в "новой" Москве?
Конкуренция достаточно высокая, и это хорошо. Мы заинтересованы, чтобы расположенные по соседству площадки осваивались и развивались, ведь таким образом создается однородная среда. Мы хотим, чтобы рядом, как и в наших проектах, были жизнь и развитие, а не запустение. Конкуренция стимулирует к развитию, в своих силах мы уверены.
Как принцип взаимодействия власти и бизнеса реализован в ТиНАО?
Развитие успешных мегаполисов всегда связано с грамотным взаимодействием государства и коммерческих инвесторов. Именно это и происходит сейчас в "новой" Москве. Да, действительно, правильно выстроенные процессы требовали и требуют времени. Те задачи, которые ставит перед собой и решает Москва – сложные, длительные, но взамен мы получаем гарантированную инфраструктуру для развития. Мы уходим от того времени, когда застройщик окружен заборами и недружественной средой, и ему приходится развиваться внутри себя, рассказывать покупателям, как хорошо в его микрорайоне. Сейчас мы говорим: "Вы живете в городе, у вас везде хорошо. Вы вышли из нашего микрорайона в одну сторону – и попали в метро, в другую – в такой же не менее качественный микрорайон, в третью – в благоустроенный парк, куда не страшно войти".
Тем не менее, на прошедшем недавно форуме ProЕstate прозвучало, что только 20% инвестиций в развитие "новой" Москвы делается из бюджета...
Самое главное - не объем. То, что делает государство сейчас, делается с заботой о будущем. Это первые 20% в виде дорог, инфраструктуры, планирования до 2035 года – то есть, все то, что дает развиваться региону. Именно сейчас на присоединенных территориях строятся дороги, метро, то что, ни при каких обстоятельствах не реализуемо отдельно взятыми застройщиками. Речь идет о создании государством нормальных условий для развития ТиНАО. А дальше за этим следуют жилье, рабочие места, инфраструктура и так далее.
Какой объем жилья построила и строит ГК «МИЦ» в "новой" Москве?
К настоящему моменту мы уже реализовали в "новой" Москве около 700 тыс. кв.м. Площадки, которыми мы сегодня занимаемся, в сумме дают около миллиона квадратных метров. Так, в рамках проекта "Южное Бунино" у на с в работе находятся первые 300 тыс. кв.м. Кроме того, у нас в этом году планируется еще один крупный проект примерно на 200 тыс. кв.м, о котором мы расскажем позже.
Деятельность вашей компании связана не только с "новой" Москвой. Поделитесь ближайшими планами по развитию в целом.
Стратегией развития нашей компании предусмотрены три основные направления – старая Москва, "новая" и Московская область. В частности, мы давно присутствуем в Подмосковье, для нас это понятное и стратегически важное направление. Свои ближайшие перспективы мы связываем, в том числе, и с продолжением развития и там. Сейчас в Московской области мы также разрабатываем новые проекты. Ожидается, что они выйдут на рынок во второй половине 2019 года.
