Девелопмент - сфера, где нужно меняться очень быстро, считает генеральный директор Level Group
Москва. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Самые интересные премьеры на рынке недвижимости происходят в кризис. Эти слова в полной мере относятся к девелоперской компании Level Group, вышедшей на рынок в условиях новой экономической реальности. О том, какие преимущества дает такой старт, "Интерфаксу" рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Как вы пришли в девелоперский бизнес?
Я начинал карьеру в компании Procter&Gamble, потом работал в McKinsey. А когда понял, что хочу достичь результата, который не выражен в наборе красивых слайдов, оказался в девелопменте. Это сфера с очень понятным результатом: было поле – стал микрорайон, где растут дети, формируется социум. Недвижимость – интересный, значимый продукт.
Пять лет назад я присоединился к "А101", которая развивает проекты в "новой" Москве, и начал работать с Вадимом Мошковичем (ИФ - основной владелец "Русагро"). В А101 я отвечал за коммерческий блок.
Компания, которую вы возглавляете, новый игрок на рынке недвижимости. Как она появилась?
Когда Вадим Николаевич (ИФ - Мошкович) принял решение о продаже компании (ИФ - сделка по приобретению актива структурами группы БИН закрыта в декабре 2015 года), мы обсуждали, что можно сделать дальше и поняли, что нам было бы интересно сфокусироваться на площадках в границах старой Москвы, где бюджет сделок позволяет создать более качественный продукт.
Когда работаешь в сегменте эконом-класса, ключевой фактор конкуренции – стоимость квартиры. Однако есть много опций, которые в эту стоимость застройщик по объективным причинам включить не может, потому что для людей в сегменте эконом-класса невероятно важен бюджет сделки. Мы выбрали сегменты от комфорт-плюс до бизнес-класса потому, что, с одной стороны, они достаточно емкие, а с другой, позволяют сделать более качественный, нестандартный, архитектурно интересный продукт. В этом диапазоне сегментов мы решили строить и развивать компетенции Level Group.
Когда компания образовалась официально? Что заложено в названии?
Первый сотрудник был нанят в мае 2016 года. Мы долго обсуждали название компании. Нам хотелось отразить новый уровень качества. Кроме того, мы считаем, что название должно ассоциироваться с любым проектом, поэтому каждый наш проект имеет приставку Level.
Каким получился старт?
Перед нами стояла задача найти проект, который имеет разрешительную документацию. Как раз в этот момент Сергей Бобков, который долгое время возглавлял "Ведис", принял решение о продаже своих проектов. Наша первая сделка прошла по площадке, которая сейчас называется "Level Кутузовский". Мы купили у него проект, фактически готовый к старту продаж. В мае 2016 года оформили сделку, в июле начали продажи и стройку.
Это был проект с разрешительной документацией. Мы сохранили всю подземную часть и полностью перепроектировали надземную под тот продукт, который считали правильным. Сделали заново концепцию благоустройства, входные группы, переработали фасадные решения и т.д. Это проект бизнес-класса – современный монолитный дом на 130 квартир, со стильным фасадом, качественными входными группами, двумя уровнями подземного паркинга, нестандартным благоустройством. Одна из "фишек" – десятки сохраненных лип и дубов, хотя порубочный билет позволял вырубить все деревья по периметру застройки. Мы обсуждали буквально каждое дерево, и вырубали только те, которые мешали коммуникациям и самой стройке.
Какие сроки строительства, что с темпами продаж?
Планируем реализовать наш проект за 18 месяцев и хотим выдать ключи в декабре этого года. К настоящему моменту в проекте продано более 70% квартир.
Есть мнение, что девелоперским проектам класса комфорт (а один из ваших проектов позиционируется в классе комфорт плюс) будет тяжело конкурировать со стандартным городском жильем в рамках программы реновации. По-вашему, можно ли говорить о такой конкуренции?
Да, наш самый большой проект на текущий момент (на 3 тыс. квартир) – ЖК "Level Амурская" – мы реализуем в комфорт-классе. Сейчас он находится на этапе котлована, идет массовое устройство свай. Если бы мы с вами беседовали лет пять назад, я бы сказал, что это проект бизнес-класса. Это современные башни с панорамными видами (25-39 этажей), огромные входные лобби со стойками ресепшн в каждом подъезде, закрытые дворы без машин с качественной концепцией благоустройства от компании, которая работала с концепциями "Лужников" и Зарядья. Проект реализуется на востоке Москвы, между двумя парками – "Измайловский" и "Лосиный Остров", недалеко от Щелковского шоссе. Он самый высотный в округе и входит в топ 20 высоток Москвы.
Возвращаясь к вопросу, хочу отметить, что, на мой взгляд, жилье, которое реализуется в рамках программы реновации, будет находиться на нижней границе комфорт-класса. То есть, между ним и классом комфорт-плюс должна быть устойчивая разница. Покупая квартиру, люди приобретают среду для жизни и в этом смысле жилье, за которое заплачено, все равно будет отличаться, с точки зрения качества, социума и последующей эксплуатации, от домов, где квартиры предоставил город. Все равно останутся люди, которые хотят жить в среде принципиально другого уровня. Однако, очевидно, что со временем комфорт-класс в целом станет более конкурентным – девелоперам нужно будет прилагать больше усилий, чтобы отличаться не только от остальных игроков, но и от продукта реновации. При этом рынок не сожмется радикально.
Есть ли планы по выводу новых проектов?
В октябре стартует наш новый проект – "Level Павелецкая" на 157 апартаментов бизнес-класса в 15 минутах ходьбы от станции метро "Павелецкая". Это будет комплекс с отделкой. Целевая аудитория – активная часть жителей Москвы, которые работают на Павелецкой. Мы считаем, что это один из основных бизнес-районов столицы. Согласно нашим подсчетам, около 70 тыс. человек работают в качественных офисах в районе Павелецкой. Тренд развития столицы и городской среды все больше сводится к минимальному использованию транспорта, максимальной пешей доступности, комфортным прогулкам – в крайнем случае, велосипедным. Так что наш проект должен быть в тренде. К тому же, он будет интересен инвесторам, которые ориентированы на арендный бизнес.
Готовы ли россияне покупать апартаменты с отделкой?
Рынок к этому идет, причем не только в компактных вариантах. В развитых странах нет продукта без отделки. Отделка от застройщика – огромный плюс с точки зрения комфорта. Нет строителей в подъезде, мусора, грязи и шума в первые несколько лет, когда люди начинают делать ремонт. Обидно, когда девелопер строит красивые входные группы, передает жильцам квартиры без отделки, а через год заходит в подъезд и не узнает его из-за ремонтных работ.
Что на вашей новой площадке было раньше?
На этой площадке не было ничего. Это пустырь, который исторически был в Жуковом проезде. Наш апартаментный комплекс небольшой, он вписывается в застройку, у него всего 2 секции на 9 и 10 этажей. Мы реализуем апартаменты с гостиничным статусом в зоне, которая потенциально будет развиваться. Через дорогу от нас - брошенная промзона. Мы знаем, что этот участок выставлен на торги, планируется редевелопмент.
Площадка на Павелецкой - тоже приобретенный актив?
Мы купили эту площадку полгода назад. Это проект c основной разрешительной документацией от девелоперов, которые фокусируются на торговых центрах. Мы разработали концепцию комплекса апартаментов и сейчас готовы к открытию продаж.
Сколько вы инвестируете в этот проект, в какие сроки планируете его реализовать?
Инвестиции составят около 1,7 млрд рублей. Должны уложиться в два года.
Расскажите о вашей ценовой политике.
Минимальный бюджет покупки в комплексе на Павелецкой составит около 6 млн рублей. В такую сумму обойдется студия площадью 30 кв. м. Мы хотим продавать динамично, поэтому не завышаем цены на старте. Иногда нам звонят коллеги, конкуренты, говорят: "Что вы делаете, зачем рушите рынок, выходите так дешево?". А мы считаем, что это позволяет на старте повысить интерес к проекту. Это дешевле, чем конкурировать со щитами наружной рекламы. Мы сторонники старта по агрессивной цене и быстрого роста вместо старта проекта с ценами выше рынка, который надо огромными усилиями рекламировать, когда на фундаменте плохо идут продажи.
Компания начала развиваться в непростые экономические времена. Тяжело конкурировать на стагнирующем рынке?
С одной стороны, есть кризис в экономике, с другой – московский рынок постоянно обновляет рекорды. Если посмотреть на рынок внутри МКАД, то по количеству сделок в 2016 году мы удвоились, а в этом году прирастем скорее всего на 30-40%. Это следствие того, что в Москве долгое время было недостаточно проектов, а к настоящему моменту их появилось большое количество почти в каждом районе. Для покупателей это супер. А для девелоперов – интересно: надо каждый день становиться лучше. Надо уметь строить быстрее, эффективнее, не тратить деньги на ненужные покупателям опции, искать технологичные проектные решения, которые стоят недорого, а выглядят эстетично. К этому идет весь рынок. Мне кажется, это новый уровень вызова для команды, компании, рынка.
Сегодня девелопмент – это сфера, где нужно очень быстро меняться, постоянно адаптировать инновации. Например, у меня в телефоне есть все наши стройки в режиме онлайн. Чтобы посмотреть, что происходит на площадке, мне никуда не надо ездить. Под рукой есть камеры, которые смотрят за каждой площадкой, всеми основными объектами. Я вижу всю динамику. Когда возникает дискуссия с подрядчиками о скорости работы, мы выстраиваем картинку и аргументируем нашу позицию. Этот уровень дискуссий на рынке сегодня вызывает удивление. Хотя для большинства эффективных компаний это норма. Подрядчики должны адаптироваться к прозрачности, к тому, что с них требуют максимальное качество и скорость.
Подешевела ли земля в Москве?
Такой тренд есть, земля должна подешеветь. Однако собственники площадок, особенно непрофессиональные, очень инертны. Многие живут ощущениями десятилетней давности. Им когда-то сказали, что их площадка стоит десятки миллионов долларов и кто-то, проходя мимо, говорил, что здесь было бы хорошо построить ЖК бизнес-класса, когда цена была $10 тыс. за кв. м. А сейчас она – $3 тыс., при этом себестоимость изменилась не сильно. Прибыль девелоперов сжимается. Думаю, что средняя рентабельность рынка сегодня в районе 10%. А кто плохо управляет – у того будет ноль или минус. 10% – очень небольшая маржа, чтобы ошибиться.
Значит, возможен спад строительства?
Мы видим сегодня большое количество новых площадок, причем часть девелоперов уже не уверены, что хотят ими заниматься. Недвижимость – один из самых цикличных рынков. Наверное, будут происходить какие-то циклы. Весь вопрос – когда и к чему это приведет. Один тренд очевиден – происходит консолидация. Мелкие одиночные застройщики практически не выходят на рынок. В горизонте нескольких лет останутся сильные большие игроки.
А что касается вас? Какие планы по развитию?
В следующем году мы планируем потратить на строительство наших проектов от 7 до 10 млрд рублей и ведем переговоры по большому количеству новых площадок. В активной фазе переговоров находятся 3-5 площадок. Ставим перед собой цель – войти в десятку крупнейших застройщиков в ближайшие год-два внутри Москвы. А дальше будем смотреть на то, какая конъюнктура на рынке, и проведем новый раунд стратегического обсуждения.
