Но бизнес может и должен работать в разных условиях, считает президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий
Москва. 25 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок первичного жилья в РФ переживает серьезные изменения: за ужесточением требований к застройщикам последовала перспектива отказа от долевого строительства. О том, как рынок готовится к наступающим переменам и что ожидать покупателям от новых правил игры рассказал "Интерфаксу" президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий.
Как вы оцениваете настроения, которые есть сейчас в девелоперском сообществе?
На рынке разные настроения, у разных компаний разные. Для мелких компаний, наверное, это могут быть близкие к паническим состояния. Потому что для них изменения в 214-ФЗ это практически выход из бизнеса. У крупных компаний паники не вижу, они пытаются определить стратегию, исходя из новых условий.
В целом мы видим на рынке активный процесс слияний и поглощений. Ведь все эти изменения ведут к одному – к укрупнению игроков. И рынок, хоть и не монополизируется, но стал предметом внимания очень крупных компаний. Так что паники среди крупных игроков я не замечаю.
Многие игроки хотят вывести новые проекты до вступления изменений в законодательстве в силу. Как, по вашему мнению, на это отреагирует спрос?
Вывод этих проектов связан с тем, что компании хотят успеть вслед за уходящим поездом 214-ФЗ. Ситуационно, на какой-то момент рынок перегрузится, но потом последует падение.
Проблема не в том, сколько выбросят к отмене 214-ФЗ, а в том, что будет, когда его отменят. Объем точно уменьшится, цена квадратного метра, скорее всего, вырастет. Все это произойдет неизбежно.
Насколько и как вырастет цена, зависит от того, какая схема будет принята по проектному финансированию. И будет ли это схема проектного финансирования. Но уменьшение объемов рынка опять же играет в пользу крупных игроков. Их объемы все равно останутся. У них есть проекты КОТ, и для них провал на год-два может быть не критичен по продажам. Но если у вас один объект недвижимости и он закредитован, то вы погибли.
Как вы относитесь к директивным схемам регулирования рынка?
Задача бизнеса – жить и выживать в заданных условиях. Я не уполномочен обсуждать, насколько эффективно управляют те, кто управляет. И судить об их решениях могу только в той мере, в какой они привлекают меня в качестве эксперта.
Насколько бизнес-сообщество должно участвовать в законодательных изменениях?
Должно участвовать. Попытки услышать нас есть. Существуют разные ступени экспертного сообщества – от общественного совета до властных структур, и всегда крупный бизнес привлекается к обсуждению.
Вопрос в другом: ни одна отрасль экономики не свободна от политических веяний и решений, более широких, чем судьба одной отрасли. Мы сейчас идем на сплочение с банковским сектором. А значит, судьба банковского сообщества будет проецироваться на развитие девелоперской отрасли.
В этом есть плюсы, но минусов я вижу гораздо больше. И не устаю повторять: нельзя делать отрасль заложницей банков. Если девелоперские структуры будут существовать при банках, это приведет к новым правилам конкуренции. Потому что не девелоперские компании будут конкурировать, а банки.
К тому же, неизбежна конкуренция между банками за близость к распределению этого ресурса. И это будет означать, что те, кто войдут в схему финансирования девелопмента, получат доступ к мощному ресурсу. Если банки получат некоторую ликвидность под нулевую ставку, а потом будут распределять это по неким ставкам, заработают банки.
Хотя, понятно, что существуют крупные группы, которые могут взаимодействовать с банками. В частности, у нас хорошие отношения с несколькими крупными банками и мы имеем возможность договариваться. Но я всегда предостерегал, и буду предостерегать от того, чтобы делать девелоперов заложниками банковского сектора. Это огромные риски для государства, прежде всего. И мы, уйдя от одной проблемы, придем к другой. Все мы видим, что с банками происходит. Как бы не оказалось, что судьба банка решающим образом влияет на судьбу стройки.
Из этой схемы выпадают ПИФы. Как-то они смогут участвовать?
В будущем они должны участвовать. Другой вопрос, что сектор не развит. Будь он развит, сегодня можно было бы найти массу альтернативных вариантов проектному финансированию.
В будущем, безусловно, эта тема, как во всем мире, будет иметь самое непосредственное отношение к строительной сфере. Думаю, девелоперы заинтересованы в развитии этих структур. Это очень понятный ресурс.
Крупные девелоперские компании в структуре больших финансовых групп за последние несколько дней стали объектом внимания в связи с неприятностями у головных структур. Какое влияние это окажет на девелоперов?
Естественно, любая компания зависит от судьбы основного акционера. Но я бы не стал связывать эти ситуации со всем девелоперским рынком. Рынок видел судьбы разных компаний и знал много структурных перемен. Но это вопрос не девелоперского рынка. Это крупные финансовые структуры, и кризис такого бизнеса влияет на все рынки, это неизбежно. Но если мы говорим с позиций девелопмента, это совсем другой подход.
Что касается самих девелоперов, то многие игроки ведут себя агрессивно, набирают активы, строят большие планы. Можно назвать многих, кто смотрит на стратегию слияния и поглощения. Но у нас свой путь - мы точно к последним не относимся.
Одним из важнейших инструментов на рынке сейчас является ипотека. Насколько снижение ипотечной ставки может подстегнуть спрос?
Безусловно, подстегнет. И мы это уже наблюдаем. И эта тенденция будет сохраняться.
Мы видим, что объем ипотечного кредитования растет из года в год, мы видим, что доверие к механизму растет. Например, озвученная президентом инициатива предоставить ипотеку по ставке 6% даже для отдельных категорий заемщиков точно подстегнет спрос. Наша социология показывает, что для семей с детьми ипотека 6% может стать если не универсальным, то значимым средством финансирования нового жилья. Это мера эффективная, давно назревшая.
Более того, этот механизм подтверждал эффективность, даже когда была компенсация по ставкам. В острый период кризиса это (субсидирование государством ипотечной ставки – ИФ) спасло отрасль. Если б не это, мы б имели очень плачевные последствия.
Но одной доступной ипотеки мало. Нужен спрос. Какой он сейчас?
Он локальный. Причем даже в Москве от района к району. И это ментальность. Будь у нас страна со свободной трудовой миграцией, это было бы связано с инвестиционным климатом и стратегией развития в тех или иных областях. В нашем случае, когда человек планирует жизнь в единой локации, это неизбежно.
При этом у государства есть и мобилизационные, сегментарные задачи. Они реализуются с помощью государственных программ. Где в стране будут реализовываться масштабные проекты, там и будет развиваться спрос.
Давайте поговорим о регионах. Например, недавно вы анонсировали масштабный проект на территории бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону.
Проект готов на уровне концепции. Мы презентовали ее властям региона и получили хороший отклик от губернатора. Он убежден в потенциале региона с точки зрения градостроительства в том числе. Теперь нам предстоит пройти ряд легитимных процедур, чтобы подойти к практической части проекта.
Что касается масштабных проектов в регионах в целом, то должен с сожалением констатировать, что они единичны. Если на заре КОТ мы обсуждали 22 перспективных проекта, то сейчас речь не идет и о половине. Так что вхождение в такой проект – это огромный вызов. Слава богу, акционеры готовы к таким вызовам.
Деньги на жилье есть в регионах?
В России потребность в жилье первична, причем наши люди в отличие от европейцев предпочитают жилье собственное. Так что деньги находятся. Родители помогают детям, успешные люди направляют деньги на жилье, плюс ипотека. Если ипотечная программа будет развиваться, денег хватит.
Вернемся к проектам в столице. Здесь пока деньги есть и вы работаете в очень плотной конкурентной среде. Как это влияет на продвижение?
Надо всегда позиционировать проект, и для девелоперов это становится чуть ли не основным занятием. Если раньше мы на аутсорсинге привлекали риелторские компании, то сейчас мы развиваем собственное подразделение продаж. Надо уделять внимание тому, в чем специфика именно твоего продукта, нужно продавать бренд.
Если говорить о конкретном проекте "Центр-Сити", то, несмотря на высокую конкуренцию, в этой локации мы вышли на второе место по продажам. Думаю, с точки зрения продвижения этого продукта, следующий год будет полон сюрпризов, связанных с тем, что это неординарный продукт, действительно высотное жилищное строительство в центре Москвы. Это город менеджеров, тех, кто находится в деловом квартале каждый день. Это качественный продукт с аналогичными характеристиками и даже видами как в Сити, но за другие деньги.
Чтобы позиционировать продукт, важно составить портрет покупателя. Понять, куда он идет, едет, гуляет ли во дворе и.т.д. Исходя из этих вещей и появляются предложения с разными характеристиками, и каждый может найти, что ему важно. Конкуренция действительно усиливается. Но пока есть такие локации в Москве, проекты в них будут вне конкуренции.
Интересные площадки могут появиться в Москве в ходе реновации. И вы участвуете в реализации проекта на одной из них. Расскажите об этом.
Объем по реновации сейчас будет почти по всем новым проектам, к этому надо привыкать. Мы управляем проектом на Бочкова в партнерстве с Capital Group. И это не первый наш совместный проект. Я думаю, что и этот должен быть успешным. Обязательства свои мы выполняем всегда. Москву мы не подведем.
Жилье по программе реновации должно соответствовать определенным параметрам. Их наличие повлияло на проект?
Пока мы ничего не меняли, потому что в большинстве наших проектов требования нас к самим себе выше, чем те, которые предъявляет Москва. На самом деле, город никаких специфических требований не выставляет.
Что касается реновации в целом, то пока, на мой взгляд, обсуждать что-то более масштабное преждевременно.
Каким вы видите 2018 года для компании?
В 2018-м мы будем наращивать объемы на рынке. Мы и в этом году удвоили объемы в Москве, на 20% приросли в целом по стройке.
Мы реализуем намерения акционеров по пополнению портфеля проектов, продолжим быть активными участниками процессов, идущих на рынке. Мы в будущем году, думаю, анонсируем один-два проекта в своих локациях.
В Москве или регионах?
В Москве и в регионах. С высокой долей вероятности в Санкт-Петербурге.
Каким вы видите рынок?
Это будет высококонкурентный рынок. Это будет рынок, где будут представлены крупнейшие финансовые группы России. Это будет рынок, где будут происходить слияния и поглощения. Это будет рынок с достаточно диверсифицированным интересным продуктом.
