Экономические реалии заставляют застройщиков корректировать свои проекты, рассказала коммерческий директор Sezar Group
Москва. 14 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Новые экономические реалии заставляют застройщиков корректировать свои проекты. По словам председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Любови Цветковой на недавнем круглом столе «Изменение проекта комплексного освоения территорий. Предпосылки, факты, результаты», ни один проект не доходит до конца, не получив какого-либо рода изменений. О причинах такой тенденции, ее возможных негативных и позитивных последствиях для потребителя рассказывает Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.
В последние два-три года рынок регулярно слышит о тех или иных изменениях в концепции крупных девелоперских проектов. Дело в кризисе?
Влияние кризиса, несомненно, сказывается. Комплексные проекты реализуются долго, соответственно, многие из тех, которые сейчас на рынке, были выведены задолго до 2014 года — абсолютно в других экономических реалиях. Себестоимость строительства в последние три года неуклонно росла: для жилой недвижимости уровня «комфорт+», где без использования качественных отделочных материалов не обойтись, этот рост составляет примерно 30-40%. Свободных денег у населения больше не стало, уровень конкуренции в московском регионе принципиально вырос, что не позволяет девелоперам, как раньше, перенести рост издержек в конечную стоимость продукта. В результате, в условиях ограничения финансирования проектов уменьшается тот объем работ, который можно сделать в рамках фиксированного бюджета.
Стоит отметить, что не все изменения в комплексные девелоперские проекты вносятся именно из-за кризиса. Длительный цикл реализации по определению предусматривает оперативные корректировки. Если «точку» можно построить за три года от стадии проекта до выдачи ключей, то КОТы рассчитаны на 5-10 и более лет — это период, за который гарантированно произойдет смена тенденций на рынке, шагнут вперед технологии и изменятся покупательские предпочтения. Поэтому для девелопера комплексного проекта «синхронизация с рынком» является обязательной составляющей, без которой создать успешный проект просто невозможно.
Как застройщики «докризисных» проектов КОТ компенсируют рост издержек?
По большому счету есть два пути: тактический и стратегический. Тактический — это путь экономии: замена планируемых материалов более дешевыми, привлечение подрядчиков другого класса, урезание бюджета на благоустройство и т.д. Стратегический подход — увеличение доходной составляющей проекта — например, ввода дополнительного объема торговых площадей или жилья.
Фактически, экономят на дольщиках, купивших жилье в одном проекте, а получающим — другой?
Это опять же зависит от выбранного девелопером пути. При грамотном подходе потребительские качества проекта в целом могут и повыситься. Да, отдельные корректировки могут расходиться с ожиданиями тех, кто вошел в проект на начальном этапе. Однако большинство принимает изменения рационально. Ответственность застройщика состоит в том, чтобы достроить проект вовремя и передать дольщикам квартиры в полном соответствии с договором долевого участия. При этом единичные пункты первоначального плана, озвученные дольщикам, могут быть скорректированы в пользу выполнения глобальных обязательств — сохранения темпов строительства, класса и качества проекта.
Sezar Group реализует проект комплексного освоения территорий в Новой Москве. Вам тоже пришлось вносить коррективы в связи с новой экономической ситуацией?
В новых условиях издержки выросли на 35%. Поэтому изменения действительно пришлось вносить, и оперативно: в данном случае время — это средства дольщиков, которыми застройщик должен распоряжаться максимально бережно. Цель, которую мы для себя поставили, была довольно сложной — сохранить положительный финансовый баланс проекта, выдержав при этом заявленное качество продукта: уровень архитектуры, качества отделки МОП, благоустройства территории. Компания руководствовалась тремя принципами: сохранить классность ЖК, свести к минимуму изменения для тех, кто купил жилье в первой очереди, и уравновесить негативные факторы позитивными.
В результате, мы пошли по пути увеличения доходной составляющей — ввели дополнительные жилые площади, отказавшись от офисной части и апартаментов, на которые в изначальном варианте проекта приходилось более трети площадей.
Из 84 существенных для покупателей параметров мы поменяли 8, причем 6 из них — в сторону улучшения. Два критерия, которые не удалось сохранить, это парк, на месте которого запроектирована школа и повышение предельной высотности жилых домов до 22 этажей. В результате у 2% покупателей изменится вид из окон: они будут не на парк, а на малоэтажную школу и Ульяновский лесопарк в перспективе. Что касается высотности, она спланирована максимально лояльно по отношению к уже построенным домам.
Это достигается за счет каскадной архитектуры секций — со стороны существующей застройки высотность начнется от 8 этажей с дальнейшим повышением до 22 этажей по границе участка. В итоге, самые высокие этажи будут располагаться на максимальном удалении от корпусов первой очереди.
Остальные изменения однозначно оцениваются собственниками и дольщиками как позитивные. В частности, отказ от офисно-гостиничных зданий исключает трафик посторонних лиц на охраняемой территории ЖК, исключает вероятность открытия хостелов и общежитий — обычно жители многоквартирных домов не радуются такому соседству.
Наверное, увеличение жилой части приводит к росту нагрузки на социальную инфраструктуру. Это тоже «неизбежное зло», на которое приходится идти ради сохранения классности проекта и темпов стройки?
Наоборот — увеличение жилой составляющей как раз повысило коэффициент обеспеченности инфраструктурой, который рассчитывается как соотношение количества мест и количеству потенциальных жителей. В проекте появился третий детский сад, еще одна поликлиника, увеличилась школа, появился подземный паркинг. Таким образом, показатели обеспеченности машиноместами, местами в детских садах, школах и поликлиниках выросли на 25-45%.
Добавлю, что отнюдь не все изменения, внесенные в проект, обусловлены кризисом. Часть нововведений — «эволюционные», они связаны с развитием технологий изменением потребительских предпочтений. Например, лоджии-кабинеты, представленные в первых домах «Рассказово» в 10% квартир, сегодня уже стали стандартом. Классические подъезды первых домов заменены на «входные группы на уровне земли» с элементами дизайнерской отделки, а во второй очереди появился открытый ресепшн, благоустроенное лобби с мягкой зоной ожидания.
Насколько, по вашей оценке, принятые меры оказались эффективны?
Главный показатель эффективности – востребованность объекта на рынке. Корректировки проекта не повлияли на темпы продаж. Это означает, что потребитель по-прежнему считает характеристики ЖК «Рассказово» привлекательными. К тому же, как я уже говорила, изменения не коснулись ни классности, ни уровня благоустройства, ни инфраструктурного наполнения. Строительство ведется в графике, и все обязательства перед дольщиками выполняются.
