Ирина Доброхотова

Ирина Доброхотова

Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", председатель экспертного совета по инновациям РГУД

Фото: пресс-служба БЕСТ-Новострой

Только обладая достоверной информацией, можно оставаться в игре – Ирина Доброхотова

25 июня 2018, 12:49

Управленческие решения на рынке недвижимости не должны приниматься с позиции "веры", подчеркивает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"

Москва. 25 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Цифровые технологии работают во всех отраслях экономики. Их задача – упростить выполнение повседневных задач и повысить скорость реакции на вызовы. Строительная отрасль, которая в последнее время находится не в самой простой ситуации, уже обладает такими технологиями, но пока большинство застройщиков считают возможным работать по старинке. О том, чем это грозит профессиональному сообществу, рассказала в интервью "Интерфаксу" Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", председатель экспертного совета по инновациям РГУД.

Что для рынка сейчас самое важное, на ваш взгляд?

Информация. Она, как известно, решает всё. Особенно, если речь идет о достоверности аналитической информации, показателях, которые формируют тенденции рынка. Понятно, что простое наличие данных, даже самых полных, не гарантирует успех компании. Но грамотный специалист, оперируя достоверными данными, может сделать для этого очень многое. Подтверждением этому является успешная работа первой платформы анализа и мониторинга рынка новостроек Московского региона bnMAP.pro.

Система bnMAP.pro была представлена сообществу несколько лет назад. Что изменилось в ней за это время?

Движение от прототипа системы к реализации коммерческой задумки состоялось около четырех лет назад, но это не значит, что система обрела окончательную форму: каждый год в ней происходят какие-то принципиальные обновления.

В частности, мы движемся к тому, чтобы максимально автоматизировать процесс анализа и решения типовых задач, которые обычно стоят перед участниками рынка. Это такое "индустриальное" решение, которое позволяет ускорить эту работу в несколько десятков раз. Важно при этом, что мы не просто работаем с данными, но "очищаем" их для получения более верных интерпретаций.

Собственно, принцип системы и состоит в такой очистке данных, чтобы у любого пользователя не осталось вопросов, как эти выводы были рассчитаны, на основании какой информации получены и т.д. Вся цепочка прослеживается мгновенно. И с ее помощью можно решать некоторые типовые задачи очень быстро.

Какие задачи могут считаться типовыми?

Если говорить грубо, то есть три главные задачи. Первая – это управление собственным ценообразованием. Управление ценообразованием чаще всего строится на сравнении своих задач с тем, что происходит у конкурентов. Система позволяет объективно проанализировать историю всех движений конкурентов.

Вторая задача – анализ конкурентов. Он может быть и локальным и глобальным, в зависимости от масштаба задач. Любой аналитик может делать собственные срезы рынка до достаточно детальных сегментов. Например, он может отслеживать динамику по апартаментам бизнес-класса в определенной локации на определенной стадии строительства, не оперируя при этом огромными массивами данных. Такие срезы предоставляют данные с высокой точностью.

Третья задача – это анализ потенциала земельного участка или проекта. Система позволяет увидеть потенциальный рост цены в этой локации, увидеть всю ее ретроспективу, отследить точки максимального роста и средние показатели, экспозицию. Такой показатель, как причины колебания цен, также вполне доступен для оценки, что дает гораздо более глубокую картину, нежели простая констатация данных.

Глобально эти три направления – анализ конкуренции, анализ ценообразования и определение потенциала земельного участка – включают решения всех задач любого девелоперского проекта. К слову сказать, эти выводы интересны не только самим застройщикам, но и инвесторам, и банкам и другим структурам. Не говоря уже о том, что массивы проанализированных системой данных позволяют оцифровать собственные идеи и получить объективную картину мира.

Маркетологи без работы не останутся?

Ни в коем случае. Система просто позволит маркетологам с помощью визуализации наиболее уверенно отстаивать свою позицию, более аргументированно донести ее до тех, кто принимает управленческие решения. Например, они могут увидеть всю историю изменения цены каждой квартиры, выставленной на рынке, по любому корпусу, находящемуся в конкурентном поле.

Аналитики могут видеть, как конкурент управлял стоками, что вышло на рынок, по какой цене, какая скидка, что было реализовано, в какие сроки, как корректировалась цена оставшегося предложения и т.д. Благодаря этим данным, аналитики получают реальную картину рынка, реакцию конкурента на спрос и результаты этой реакции. Проще говоря: сделали конкуренты скидку на определенные типы квартир – сразу видно, как это повлияло на продажи. Управление ценообразованием на основе таких данных позволяет объективно корректировать собственное предложение или, как минимум, позволяет аналитику продемонстрировать источник данных, на которые он опирается в своих выводах.

При анализе конкурентов, аналитики с помощью системы могут оперативно видеть пустующие ниши и тестировать то, что предлагает рынок покупателям, с учетом структуры экспозиции и сделок, по сути, вести экспресс-анализ конкуренции. К слову сказать, его можно сделать за 45 секунд.

Применительно к третьей задаче, система позволяет аналитикам просчитать шаги по направлению к максимальному росту цен в локации, в сегменте в целом, в технологиях и других аспектах. Может в этой локации не будет востребована панель, а будет монолит-кирпич с отделкой. Все это в состоянии просчитать аналитик, опираясь на данные, предоставляемые системой. Любое предложение можно протестировать.

Философией системы была и некая идея, что мы должны переходить от крупной картины к деталям. И этот механизм у нас достаточно неплохо реализован. Есть сводные данные, от которых можно мгновенно перейти к частным и увидеть, что будет с общими данными, если мы некие частные из картины уберем. То есть можем увидеть вес этих проектов в картине определенного сегмента.

Для этого система должна быть максимально полной. Так ли это сейчас?

В ней есть все, что нужно для Московского региона. Это 2 с лишним тысячи корпусов, данные по которым обновляются ежемесячно: стадия, сделки, скидки и т.д.

По каждому корпусу сейчас собирается порядка 150 параметров, а в ближайшем будущем мы будем готовы увеличить их до 250. Сравнительные данных можно получить по любой комбинации, по разным параметрам – количественным и качественным.

В потенциале мы предложим 50 готовых фильтров. Это позволяет увидеть, что было заложено в проект, и что в итоге "выстрелило".

Более того, полученные данные начинают порождать новые расчетные данные. Это кажется сложным, но на самом деле это можно свести в понятную схему. Сейчас мы расширяем систему, чтобы следующим шагом отсечь все лишнее и предоставить только необходимые клиентам показатели.

Кстати говоря, система не сугубо московская, она может быть внедрена в любом регионе РФ – вопрос только в партнерстве и инвестициях. Пока же объем данных достаточен, чтобы держать руку на пульсе здесь.

Есть ли конкуренты у системы?

Сейчас почти все, что есть на рынке, – это базы данных. Экосистема как инструмент для аналитика в Московском регионе отсутствовала. Мы первые, кто предпринял успешную попытку ее создать. Сейчас на платформу bnMAP.pro уже сформировался устойчивый спрос со стороны профессионалов.

Затраты на систему сопоставимы с ее коммерческим профицитом?

Математика довольно проста. Давайте посчитаем для начала, во сколько компании обходится аналитик. Во-первых, это изначально должен быть компетентный человек, на обучение которого вы не тратите времени. Он должен видеть всю картину, разбираться в данных, делать грамотные и понятные отчеты. Такой специалист стоит довольно дорого – около 100 тыс. в месяц плюс офис, налоги и другие издержки. Нужно помнить, что человеку надо отдыхать, его эффективность падает из-за усталости и других факторов. Часто аналитик не работает один – это команда, а значит, затраты надо кратно увеличить. Не стоит забывать и о том, что аналитик пользуется определенной базой данных, которые часто не проверены и, соответственно, не актуальны. Их надо проверять, а это временные затраты. Не говоря уже о том, что аналитик может уйти к конкуренту. А ведь на основании выводов аналитика принимаются серьезные управленческие решения.

Система – это инструмент, который позволяет не зависеть от человеческих качеств при решении типовых задач. Система не имеет собственного мнения. Она видит рынок, содержит проверенную информацию, умеет быстро анализировать и систематизировать данные. От вопроса до ответа проходит минимальное количество времени. Аналитику остается все это облечь в понятные для управленческой работы данные. Анализ необходим, но, при наличии системы, он производится на основе чистых данных. Возможны и разные подходы к анализу. Борьба мнений здесь тоже имеет место быть, но она более аргументирована. Сейчас чаще всего все дискуссии строятся на субъективном мнении, с позиции "веры". От этого необходимо уходить.

В будущем теоретически система могла бы быть интересна для b2c, то есть простых пользователей?

Пока, к сожалению, к качественной аналитике у людей нет доверия, поскольку в ней мало кто разбирается. В перспективе – да. Но сейчас мы сосредоточены на профессионалах.

Возможно ли использование системы для рынка коммерческой недвижимости?

Этот рынок, к сожалению, требует больше затрат для очистки информации, причем тщательной и ручной. Он, в отличие от рынка жилья, гораздо более засорен с точки зрения объективности данных.

На практике мы столкнулись с тем, что с чисткой данных как раз и возникают самые серьезные сложности в работе системы, поскольку именно они мешают правильной интерпретации. Когда у вас есть фундамент из "чистых" данных, создать на их основе наглядный и точный отчет довольно легко. Если же его нет, то и выводы сделать проблематично.

При решении этой задачи мы столкнулись с проблемой автоматизации при очистке данных, их правильной интерпретации (причем, с обоснованием логики, почему они интерпретированы именно так, а не иначе). Самый простой пример: когда у вас в выписке фигурирует квартира на минус втором этаже площадью 12 кв. м, понятно, что это машиноместо. Но в отчете это нужно пояснить, с тем, чтобы остались только объективные данные. Это фундаментальная информация, влияющая на финальные показатели.

Никуда не исчезает и пресловутый человеческий фактор, который дает довольно большой процент ошибок. Но алгоритм позволяет их быстро находить и решить.

Из каких источников пополняются данные?

Это выписки из официальных источников (ЕГРЮЛ, Росреестр и т.д.), автоматический сбор данных с сайтов застройщиков, "тайный покупатель" и данные, которые застройщики предоставляют потенциальным инвесторам. К слову сказать, 85% данных мы получаем автоматически и только 15% добываем в ручном режиме. Но это не значит, что эти 85% информации автоматически попадают в систему. Они также нуждаются в некой проверке. И это необходимо. Ни один искусственный интеллект не может оценить, собран объем данных правильно или нет.

Инфраструктура системы организована таким образом, что аналитик – специалист рынка – проверяет данные, и только после этого они попадают в историю изменений.

Какая аудитория пользователей сформировалась у системы?

У нас уже несколько десятков клиентов в крупном девелопменте, банковских структурах по Московскому региону. Это две основные группы. Внутри застройщиков нашими потребителями являются аналитики и брокеры. В банках – это инвестиционные и аналитические подразделения.

Мы решаем для них две проблемы: предоставление правильных данных и решение типовых задач. Это вкупе с автоматизацией производства дает качественный скачок в анализе данных, основанных на количественной информации.

Так или иначе, в системе заинтересованы все. Есть вопрос в обучении. Она простая, но с ней нужно уметь работать. Мы проводим тренинги с нашими партнерами, говорим о методологии, поясняем принципы работы системы и алгоритмы получения данных. Все более чем прозрачно.

Как система трансформируется после перехода отрасли на проектное финансирование?

Система создана для того, чтобы быстро трансформироваться. Конечно, потребуются какие-то дополнительные доработки. Я думаю, что если часть информации станет недоступной, она будет замещена данными из других источников. Возможно, что снизится процент автоматически получаемой информации, но это потребует лишь более тщательной чистки экспозиции. Мы к этим изменениям готовы. Вопрос только в том, на каком этапе потребуется внедрять новые инструменты. Ведь сейчас вопрос уже не в том, чтобы показать качественную картинку, а в том, насколько быстро мы сможем предложить рынку финальные 4-5% точности. И насколько это, в принципе, коммерчески необходимо.

Впрочем, работать по старинке скоро не сможет никто – на рынке меняются правила игры. Принять их предстоит тем, кто хочет остаться в этой «игре». А какими инструментами они при этом будут пользоваться – покажет время.


Горячие
темы

Курс валют

USD

66,38

- 0,37

EUR

75,23

- 1,00

Курс валют

USD

66,38

- 0,37

EUR

75,23

- 1,00

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

167,761
($2,618)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

9,727,000
($146,541)


Объекты

289
(354 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка