Сергей Казадаев

Сергей Казадаев

генеральный директор компании Lexion Development

Фото: Lexion Development

Не надо ждать "пожара" на рынке недвижимости — Сергей Казадаев

26 ноября 2018, 10:13

Перемены пойдут на пользу стройотрасли, считает генеральный директор Lexion Development

Москва. 26 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Законодательная трансформация диктует новые правила игры на рынке недвижимости. Своим видением "эпохи перемен" и подходами к девелопменту с "Интерфаксом" делится генеральный директор компании Lexion Development Сергей Казадаев.

Lexion Development известна рынку двумя проектами — завершенным — жилой микрорайон "Некрасовка-Парк" и строящимся — "Румянцево-Парк" в "новой" Москве. Сложно конкурировать с другими девелоперами, с учетом того, что портфель компании относительно не велик?

Как показывает практика последних лет, в непростых рыночных реалиях рынка, стопроцентной гарантии, что проект будет полностью построен в оговоренные временные сроки, увы, нет. Мы видим, как по разным причинам с рынка уходят крупные девелоперские структуры. В то же время игроки без большого портфеля, но сосредоточенные исключительно на одном проекте, продолжают успешно работать и демонстрировать отличные результаты. Поэтому, это вовсе не означает, что если у девелопера в реализации всего один проект, ему не стоит доверять, можно сказать даже наоборот – если компания сконцентрирована на одном проекте, имеет все правоустанавливающие документы, работает с крупными банковскими структурами, имеет открытую кредитную линию на строительство, тщательно следит за качеством и сроками стройки, то доверие к такому игроку рынка должно быть полностью оправдано.

Именно такой стратегии придерживается наша компания. Мы не гонимся за большим портфелем, а концентрируемся на том, чтобы взять один проект и эффективно его отработать. В связи с этим мы конкурируем не брендом компании, а проектом – его заложенными характеристиками.

Команда, которая берется за такие крупномасштабные проекты, причем в разных сегментах рынка (массовый и бизнес), должна четко понимать особенности реализации каждого. У вас есть такой опыт?

У нашей команды уже есть опыт реализации жилых проектов в элитном сегменте и офисных центров класса "А" (в рамках работы в другой компании). В частности, в Замоскворечье мы построили ЖК "Четыре солнца" на 100 тыс. кв.м. Мы поработали и в массовом сегменте – ЖК "Некрасовка-Парк". Мы четко понимаем потребности нашей целевой аудитории, до мелочей прорабатываем концепцию каждого будущего жилого комплекса. Кстати, проект, который мы делаем в Румянцево, как раз находится на стыке бизнес-класса высокого уровня и сегмента комфорт-плюс.

"Румянцево-Парк" — один из первых проектов бизнес-класса, который строится в "новой" Москве. Почему выбран именно этот сегмент? Вы не ошиблись с концепцией?

В "новой" Москве рынок достаточно высококонкурентный, здесь реализуется много проектов. Нам нужно было выделить комплекс среди других, совсем не хотелось, чтобы это был "еще один проект" и осознанно пошли на повышение класса. При этом нам удалось сохранить привлекательную цену для покупателя, так как прекрасно понимаем, что люди покупают квартиру в "новой" Москве в целях более оптимального бюджета.

Покупатели хотят жить в более качественных, интересных домах с соответствующим окружением. Они хотят закрытый двор, улучшенное благоустройство, и при этом – чтобы цена эксплуатации была в разумных пределах. За годы практики мы убедились, что если предлагаем людям жилой комплекс с интересной концепцией, качественными характеристиками, и, главное в определенной ценовой нише той или иной локации, то это всегда находит у них должный отклик.

Все-таки бизнес-класс в границах "старой" Москвы отличается от проектов в ТиНАО...

Да, бизнес-класс в "новой" Москве отличается от традиционного бизнес-класса в границах "старой" Москвы. Кстати, и в границах "старой" Москвы он тоже отличается друг от друга. Условно говоря, проект бизнес-класса у метро Юго-Западная всегда будет отличаться от проекта бизнес-класса у метро Ленинский проспект – от Ленинского проспекта до Садового кольца – другая история и так далее. Одним словом, чем ближе расположение проекта к центру столицы, тем выше цена за кв.м в этой локации, и соответственно у девелопера открывается больше возможностей применять в строительстве более дорогие решения.

Мы намерено не закладывали в "Румянцево-Парк" сложные технические характеристики –центральное кондиционирование и приточно-вытяжную систему вентиляции. Поскольку полностью отдаем себе отчет в том, что это неминуемо приведет к удорожанию дальнейшей стоимости расходов для будущих собственников.

При этом технологии и подходы в нашем комплексе абсолютно те же, что и в проектах бизнес-класса "старой" Москвы. Например, камень, который мы применяем на фасаде, очень хорошо себя зарекомендовал на объектах бизнес-класса в центре Москвы. Монолитная технология, нестандартная архитектура, улучшенные входные группы, большие окна, широкий выбор планировок квартир с высотой потолков 2,95 метра, подземный паркинг, в который спускаются лифты с каждого этажа, собственный ландшафтный парк, внутренние "дворы без машин", два детсада и школа – все это присутствует в нашем комплексе.

А что с транспортной доступностью?

Транспортной, социально-бытовой и развлекательной инфраструктуре "новой" Москвы огромное внимание уделяется как со стороны государства, так и коммерческих структур. Рядом с нашим комплексом проходит дорога – Родниковая улица, которую город планирует реконструировать. Помимо расширения полос до четырех (по две полосы в каждую сторону), здесь появятся разворотные съезды, тротуары и скоростные полосы. Кроем того планируется строительство надземного пешеходного перехода через Киевское шоссе к станции метро "Саларьево", и тогда до метро можно будет дойти всего за пять-семь минут.

Какие сроки реализации проекта? Объем инвестиций?

Мы начали продажи в апреле этого года. Сейчас полным ходом идут монолитные работы, возводятся перегородки между квартирами, мы приступаем к монтажу фасадов. Планируем, что к середине декабря часть фасадов будет закрыта. Первый дом (вместе с инфраструктурой) будет введен в эксплуатацию во втором квартале 2020 года. Все три дома на 4,2 тыс. квартир закончим в 2023 году.

Планируемая стоимость всего проекта (без стоимости земли) составляет 21,5 млрд рублей. На первый дом мы открыли кредитную линию от Сбербанка почти на 6 млрд рублей.

Вы выводите новый проект в эпоху активно меняющего законодательства. Насколько стало тяжелее работать?

Если честно, пока мы трудностей не ощутили. Мы реализуем проект в рамках законодательства и пытаемся смотреть заранее, какие изменения, дополнения вносят регуляторы.
Мы получили разрешение на строительство всех трех домов "Румянцево-Парк" до 1 июля 2018 года, пока под эскроу-счета мы не попадаем. Если все останется, как есть, весь проект мы достроим по старому законодательству. А если будет принято соответствующее решение – полный переход строительной отрасли на эскроу-счета с 1 июля 2019 года, нас это нисколько не пугает, мы к переменам готовы.

Я считаю, что проблема с обманутыми дольщиками назрела давно. Не надо ждать "пожара", чтобы потом бежать всем миром и спасать стройотрасль. Нужно что-то менять. Вопрос, как. Думаю, законодатели, банковские структуры и девелоперы совместно выработают правильное решение, найдут "золотую середину", при которой и обманутых дольщиков не будет, и застройщики смогут работать. Ведь если создать сложные механизмы для девелоперов, количество вводимых объектов может уменьшиться в разы, в чем государство, конечно, не заинтересовано. Возможно, в какие-то годы будет и спад как в плане спроса, так и предложения, но потом новый механизм работы позволит нарастить упущенные темпы.

Кто ваш покупатель?

Реализуя квартиры в "Румянцево-Парк", мы заметили, что наши покупатели – люди от 27 до 40 лет. Они не хотят жить в шаблонных домах, они покупают осознанно, их выбор не спонтанен, им не все равно где жить. Наши покупатели готовы ждать, потому что их привлекает концепция проекта, они готовы повременить, чтобы получить не только качественное красивое жилье, но и благоустройство. Мы постоянно опрашиваем наших покупателей, что их привлекло, почему они решили купить квартиру именно в "Румянцево-Парке". Все отвечают, что им нравится концепция, фасады, внутренний двор, развитая инфраструктура. И прежде чем прийти к нам, тщательно изучают рынок.

Кстати, мы понимаем, что довольно молодое поколение нужно и привлекать уже по-другому. Благо, на рынок приходят новые технологии, поэтому совместно с известным разработчиком виртуальных 3D и VR-туров сделали максимально интерактивный сайт.

Помогают ли такие "фишки" продажам?

Если честно, сначала к такому решению мы сами отнеслись скептически. Однако со временем оценили положительный эффект. Об этом говорит и статистика. Из 100% посетителей сайта около 80-85% смотрят виртуальные туры, а далее переходят в раздел "выбора квартиры".

Я считаю, что такие технологии помогают принять правильное решение. Люди руководствуются принципом: "Я покупаю квартиру здесь, потому что для меня все понятно". Ведь когда дома еще нет, нужно грамотно донести до покупателей, что они получат в итоге.

Поделитесь планами по развитию вашей компании на ближайшие годы. Будете выводиться новые проекты?

Как я уже сказал, у нас нет цели выводить сразу много проектов. На ближайшие четыре года главный наш план – полностью завершить "Румянцево-Парк" и передать ключи счастливым новоселам, а после этого – начать новый проект. Интересные идеи уже есть, мы их прорабатываем. Когда будем готовы, обязательно расскажем об этом рынку.


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

64,43

+ 0,31

EUR

71,24

+ 0,64

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

64,43

+ 0,31

EUR

71,24

+ 0,64

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

9,062,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка