Александр Соколюк

Александр Соколюк

Финансовый директор ГК «А101»

Фото: SVETLANA SANNIKOVA

Кредитный рынок не впишется в стандарт — Александр Соколюк

9 декабря 2019, 17:21

Финансовый директор ГК «А101» объясняет, почему унификация не однозначно хороша для рынка

Москва. 9 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Идея использования исчерпывающего списка документов, который разработал Минстрой России, не получила поддержки у Центробанка, писала в конце ноября газета "Коммерсант". О том, почему так произошло и чем идея унификации не однозначна для рынка, рассказал "Интерфаксу" финансовый директор ГК «А101» Александр Соколюк.

Эксперт напомнил, что рынок недвижимости переходит на работу через эскроу-счета. По новой схеме в России уже продается 21% возводимого жилья.

"Сейчас, по сути, единственная сложность для девелоперов – подготовка «толстой» папки документов, которые нужно предоставить банкам для получения проектного финансирования. Причем у каждого банка свои требования к содержанию этого пакета. Это в первую очередь связанно с временными затратами. В этом смысле возможный переход к унифицированному пакету документов, который недавно был инициирован Минстроем, серьезно упростит процесс подачи заявок. Однако стоит посмотреть, как устроена банковская «кухня», чтобы оценить потенциальные риски новой инициативы.

Одно из ключевых направлений работы любого банка – управление рисками. Критерии оценки этих рисков утверждаются и прописываются исключительно Центробанком, основным регулятором в этой области. У ЦБ есть единые требования ко всему банковскому сектору, но каждый банк может выполнять их, используя различные допустимые методы. Это обусловлено разными возможностями банков, но эти же различия позволяют им конкурировать между собой, разрабатывать решения, подходящие для разных девелоперов – уровень процентных ставок, доля собственных средств в проекте, уровень покрытия и т.д. Конкуренцию также стимулирует сама возможность прямых переговоров и разработки индивидуальных условий на основе анализа параметров конкретного проекта.

Сейчас банки могут даже разрабатывать финмодели специально «под девелоперов», увеличивая таким образом степень детализации данных. Если возможная унификация коснется только форм отчетности, это может стать позитивным моментом. Но если речь идет о регулировании, к примеру, риск-метрики и критериев требований к продуктам, это приведет к их выравниванию. Это значительно снизит конкуренцию, которая в этом случае будет возможна только ставками и сроками кредитования.

Унификация финансовой модели для проектов жилой застройки крайне спорная тема, поскольку жилье – слишком разнородный продукт, и модели могут сильно отличаться даже у одного девелопера в рамках разных проектов. Скажем, в расходную часть комплексных проектов greenfield всегда закладывается строительство магистральных инженерных сетей, дорог и других объектов, чего не бывает в точечных проектах. Также на общую экономическую эффективность влияет наличие офисно-торговой компоненты и ее доля в объеме застройки. Это и многое другое формируют индивидуальные характеристики проекта.

Переход на эскроу-счета способствует качественному рывку на рынке первичного жилья, разработке новых интересных решений, которые нужно будет вписывать в финансовую модель, и тогда она тут же станет «нестандартной». В нынешних условиях отдельный банк, понимая свои риски, может пойти навстречу девелоперу. При продуктовой стандартизации он просто будет не в праве это сделать. В результате девелопер, потративший время и силы на разработку инновационных продуктов, сам ограничит себе доступ к банковским кредитам.

То есть, унификация упростит жизнь девелоперам, но "убьёт" конкуренцию между банками и затруднит внедрение инноваций в строительной отрасли", — пояснил свою позицию эксперт.


Горячие
темы

Курс валют

USD

77,73

- 0,99

EUR

85,74

- 0,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

77,73

- 0,99

EUR

85,74

- 0,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка