Коробочные решения станут одной из мер, которая поможет это осуществить, уверен руководитель подразделения продвижения и предоставления земельных участков компании ДОМ.РФ Николай Сарокваша
Москва. 2 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Только ленивый не говорит сейчас о возможном росте цен на рынке жилья, его перегреве и пузыре из-за низких ставок по ипотеке, которые, кстати, находятся на исторически минимальных значениях. Но как сбалансировать рынок и повысить предложение, чтобы «квадратных метров» хватило на всех желающих, а застройщики не завышали прайс? Об этом рассуждал руководитель подразделения продвижения и предоставления земельных участков компании ДОМ.РФ Николай Сарокваша.
«Пандемия потребовала от государства оперативных действий по восстановлению российской экономики. Строительная отрасль оказалась в числе наиболее пострадавших секторов экономики, в особенности, если говорить о жилье. Быстрая реакция и продуманные действия Правительства помогли в краткие сроки поддержать застройщиков и не уронить спрос населения на квартиры в новостройках. Так, крайне эффективной оказалась программа ипотеки, кредиты по которой выдаются под 6,5%, а также другая мера – субсидирование ставок по кредитам застройщикам. При этом надо сказать, что от коллапса рынок уберегли и дополнительные механизмы, существовавшие на рынке до пандемии.
Во-первых, думаю, нужно отметить вклад проектного финансирования. Переход на эту схему привлечения денег в строительство домов состоялся больше года назад – в июле 2019 года. Если вспомнить, многие предвещали крах системе и небывалый рост цен из-за работы с эскроу, но новый механизм оказался надежным, и более того, обеспечил уверенность в проекте на время ограничений. По нашим данным, количество многоквартирных домов, которые возводятся через эскроу, превысило количество завершающихся по старой схеме. Первых уже больше 4,2 тысячи.
Во-вторых, у нас есть полномочия по вовлечению и реализации федерального имущества, в том числе земельных участков, зданий и имущественных комплексов. Главное и основное условие продажи или передачи в аренду таких объектов – признание Правительственной комиссией их неиспользуемыми. Или должно быть подтверждено их неэффективное использование. Вовлечение в оборот способствует повышению предложения на рынке жилья, что не позволяет не допустить сильного скачка цен при снижающихся ставках по ипотеке. Кстати, средний прайс с начала этого года вырос на 10,5%, о чем свидетельствуют данные недавнего исследования ДОМ.РФ.
Такой механизм позволяет формировать баланс спроса и предложения. Он повышает скорость исполнения национальных целей: достижение объемов строительства в 120 миллионов квадратных метров, обеспечение жильем 5 миллионов семей ежегодно к 2030 году, а также повышать качество городской среды.
Больше 10 лет у застройщиков есть возможность принять участие в торгах и получить на праве аренды земельный участок под жилищное строительство. С начала этого года мы полностью перешли на электронный формат торгов, которые проводятся на площадке АСТ Сбербанк. В условиях пандемии он стал особенно удобен.
Если говорить непосредственно о реализации только земельных участков, институт развития предоставил застройщикам на аукционах более 6400 гектаров под комплексное освоение территории, которое подразумевает жилищное строительство и строительство сопутствующей инфраструктуры. На них уже введено 10,3 миллиона квадратных метров жилья.
Мы ушли от «молотка» в привычном виде и развиваем в этом направлении новые механизмы, которые позволят поддержать застройщиков в условиях экономической нестабильности из-за COVID-19. В этом году мы запустили новый вид аукциона. «Аукцион за долю» не требует от застройщика нести затраты на начальном этапе реализации проекта на приобретение прав на земельные участки.
Формат предполагает обязательства застройщика передать часть квартир по итогам реализации проекта. Дальше мы уже будем смотреть как использовать полученные квадратные метры: использование под арендное жилье, возможный выкуп регионами под свои социальные программы и прочее.
Первый «аукцион за долю» прошел во Владивостоке. Предметом является не начальная стоимость участка, а доля площади, которую обязуется передать компания. Например, в данном случае все начиналось с 9%, а завершилось на 11,4%. Торги получились достаточно конкурентными, даже в условиях пандемии инвесторы заинтересовались таким форматом. Победителем стал краснодарский застройщик.
Другими словами, аукцион представляет собой своего рода совместный инвестиционный проект между застройщиком и нашим институтом развития. В планах только на этот год – провести еще ряд подобных торгов в трех регионах страны. Рассматриваем земельные участки в Воронеже, в Волгограде и Челябинске.
Мы не заметили спада инвестиционной активности в период с начала года по сегодняшний день, но понимаем, что для того, чтобы оказать поддержку застройщикам и выполнению целевых показателей, решили продавать «коробки». Я говорю о коробочных решениях в зависимости от вида объекта. Применительно к земельным участкам мы решили «зашить» в проект архитектурную концепцию, которую специально разработает Фонд ДОМ.РФ, предложения по проектному финансированию от нашего банка для застройщиков. Все это сэкономит какую-то часть бюджета будущим владельцам».
