Механизм, который за полтора года не смогли освоить некоторые застройщики, в итоге предоставляет более дешевые средства, чем ожидалось ранее, уверен генеральный директор ГК "Страна Девелопмент"
Москва. 2 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Механизм эскроу-счетов на практике оказался намного выгоднее для застройщиков, чем считалось полтора года назад, в начале его применения. Так, после раскрытия эскроу затраты на кредитование составили около 1% в продаваемой стоимости проекта, подсчитал генеральный директор ГК "Страна Девелопмент" Александр Гайдуков.
"2020 год готовил строительной отрасли свои сюрпризы, и тут проектное финансирование пришлось как нельзя кстати. В период остановки продаж девелоперы продолжили строительство благодаря стабильному финансированию. Кроме того, для застройщика во многих случаях работать по эскроу оказалось выгоднее, чем по старым правилам - при этом стоимость кредитных средств по проектному финансированию и через счета эскроу составила не более 1,5% от себестоимости, а это всего лишь 1% в продаваемой стоимости", - рассказал эксперт.
Он пояснил, что такая ставка складывалась благодаря ряду факторов.
"Мы строили очень быстро за счёт того, что было банковское финансирование и продавали быстро, за счёт правильно выстроенной маркетинговой стратегии. Таким образом, эскроу пополнялись быстрее и процент кредитования уменьшался", - пояснил действие механизма глава девелоперской компании. По его расчетам, проекты без использования эксроу обходятся даже дороже.
"Если у застройщика есть сопоставимые проекты по эскроу и без, то в проектах, строящихся по старым правилам, цены заметно выше, они продаются медленно и – что очень важно – они строятся гораздо дольше! Чем быстрее проект продается, тем ниже ставка для застройщика в моменте — она ежемесячно пересчитывается с учетом суммы, аккумулированной на счетах эскроу. Наша статистика свидетельствует, что при равномерных продажах в некоторые месяцы ставка может составлять 0,1%", - рассказал эксперт.
Он подчеркнул, что компания не относится к гигантам отрасли по объему застройки и ее проекты реализуются не только в Москве и области, но и в регионах: в Тюмени, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
"Даже почти полная приостановка продаж в конце марта-первой половине апреля не увеличила значимым образом стоимость проектного финансирования. Например, в тюменском проекте кредит обошелся нам в 1,5%, и это вполне нормальная цифра. В Москве средняя цифра у нас выше - 2,5%-3%, но это с учетом, что мы строим в столице первый жилой проект и продажи в нем в первые полгода были минимальные. По нашим прогнозам, в перспективе речь уже может идти о 2% в себестоимости строительства, и 1,5% - в стоимости реализации", - пояснил Гайдуков.
Он напомнил, что аналитики частично возлагают вину за рост цен на применение механизма. Но, по словам эксперта, на рост цен повлияла совокупность факторов.
"Волатильность валют, низкие ставки по депозитам, а также льготная ипотека повлияли на спрос, вместе с тем рост цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы из-за локдауна, которая по итогу оказалась дороже, чем была, а также необходимость перестройки бизнес-процессов также сказались на цене, и переход на проектное финансирование здесь далеко не на первом месте", - заверил он.
Ранее "Деловая Россия" опубликовала в СМИ результаты опроса, в соответствии с которыми, малые застройщики в российских регионах испытывают трудности с выводом новых проектов на рынок. Опрошенные застройщики объясняли свои затруднения высокими расходами на проектное финансирование, не подходящими условиями по обеспечению кредита и недостаточной платежеспособностью населения.
Так, на неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг в рамках проектного финансирования пожаловались 33% опрошенных. Не устроили условия по кредиту 29% участников опроса. Около 43% компаний, принявших участие в опросе, подавали заявку на проектное финансирование. Однако в 41% случаев поданная заявка завершилась отказом со стороны банка. Около 25% компаний ответили, что им одобрили кредит, еще 34% - что банк урезал сумму кредита.
В организации подчеркнули, что проектное финансирование в большей степени доступно крупным застройщикам.
Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики жилья обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их кредитуют банки. При этом определены критерии проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования.
С весны прошлого года Минстрой в качестве меры поддержки строительной отрасли в условиях пандемии реализует программу по субсидированию кредитов застройщиков. Программа предназначена для компаний, которые сохранят занятость и завершат строительство по запланированным на 2020-2021 годы проектам. Согласно постановлению правительства, для подачи заявления на льготу по кредиту заемщик не должен иметь просрочек по выплатам и срокам ввода домов в эксплуатацию. Осень прошлого года было решено, что принятая правительством для поддержки строительной отрасли программа будет действовать до конца 2021 года. В Минстрое подчеркнули, что этот механизм особенно актуален для региональных застройщиков, где низка рентабельность проектов и их маржинальность. В настоящее время ставка по кредитам застройщиков субсидируется до размера ключевой ставки 4,25%.
