И все они требуют участия властей, рассказал совладелец Группы Родина
Москва. 10 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Средние цены на новостройки в России за последние 12 месяцев выросли на 28%. Такой рост, конечно, не прибавил радости потенциальным покупателям, ведь доступность жилья для них снизилась прямо пропорционально росту. При этом доля ипотечных сделок на первичном рынке увеличилась до 80%. Модель роста жилищного строительства, основанная на стимулировании ипотеки, имеет свои пределы. О пяти возможных вариантах их реализации рассказывает совладелец Группы Родина Владимир Щекин.
По его мнению, одним из самых очевидных путей повышения доступности жилья для граждан будет рост объемов строительства жилья по госзаказу.
"Застройщики в России по закону о долевом строительстве могут использовать только два источника финансирования – собственные средства и банковский кредит. Государство может исправить эту ситуацию с помощью госзаказа, ведь государству нужно переселять больше граждан в новые дома из аварийных и ветхих. Помимо этого, власти могут финансировать строительство государственного жилья для некоторых бюджетников в качестве "бонусного пакета". Для строительства большого числа квартир не нужно создавать аналог советского Госстроя – вся инфраструктура, опыт, кадры есть у застройщиков. Для девелоперского бизнеса откроется новый канал финансирования. Впоследствии вырученные застройщиками средства на таких проектах позволят увеличить долю собственных вложений в коммерческие проекты застройки и снизить зависимость от банковского кредита, что позволит предложить покупателям более доступное жилье", - предлагает Щекин.
Вторым приемом для повышения роста доступности жилья является также незаслуженно забытый гарантированный выкуп части построенного жилья у девелоперов для соцнужд в качестве служебного или социального жилья для разных категорий граждан.
"Средства от приобретенных государством квартир можно зачислить на эскроу-счета, что позволит снизить ставку проектного финансирования для застройщика от банка или увеличить долю собственных средств девелопера в проекте. В итоге доступность жилья повышается сразу для двух групп граждан – льготники получают жилье от государства, а клиенты на коммерческом рынке – более доступные по цене квартиры", - считает эксперт.
Третьим механизмом, по его версии, является привлечение инвестиций в промышленность строительных материалов.
"Эта отрасль сильно зависит от поставщиков исходного сырья. Еще одна проблема производства стройматериалов – высокая энергоемкость, третье слабое звено – оборудование, которое во многом устаревшее и почти всегда – импортное. Поэтому производство стройматериалов нужно модернизировать, в том числе с государственным участием. Государство могло бы поощрять застройщиков расширять производство и поставлять продукцию на широкий рынок стройматериалов. Это позволит сдержать цены на жилье на приемлемом уровне", - заверил Щекин.
Наконец, по его мнению, росту доступности жилья будут способствовать новые технологии.
"Сейчас это особенно актуально в связи с санкциями – появляются принципиально новые технологии, в которых у всех стран уровень развития пока одинаково "стартовый", скажем, в 3D-печати зданий. Именно на этих направлениях требуется господдержка, координация, информационная и коммуникационная помощь. Инновационную деятельность девелоперов можно поощрять, как это происходит в странах Европы. В обмен на успешные инвестиции и внедрение той или иной технологии, застройщик может получить на льготных условиях доступ к привлекательным участкам для строительства в городе или подключение к городским коммуникациям. Такая модель модернизации не сразу окажет ценовой эффект, но в долгосрочной перспективе поможет снизить стоимость строительства", - предложил эксперт.
А вот активно работающий сейчас на первичном рынке инструмент ипотечного кредитования тоже не панацея. Более того, он нуждается в модернизации.
"Суть предлагаемой программы в том, что клиент в первые годы минимизирует внешние риски, ведь ежемесячный платеж по кредиту низкий. Именно такая технология стимулирует приобретать жилье в период нестабильности, когда покупателей одолевают сомнения, связанные с личными рисками. Иными словами, дифференцированные ставки делают жилье более доступным без изменения его стоимости", - считает Щекин.
По его мнению, все эти меры можно интегрировать в единый комплексный план решения жилищного вопроса, который необходимо разработать с учетом новых реалий в стране.
