На рынке Подмосковья наблюдается общее снижение ликвидности земель, отмечает руководитель отдела развития холдинга "МДК-групп" Алексей Тонконогов
Период бурного роста цен на земельные участки Подмосковья завершен и в ближайшие несколько лет ситуация сложившаяся на рынке земель в 2005-2007 годах вряд ли повторится, отмечает Алексей Тонконогов, руководитель отдела развития холдинга "МДК-групп".
За два года (2005-2007) земля в Московской области подорожала более чем на 100%. Со второй половины 2007 года на этом рынке темпы роста основательно замедлились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали темпам роста инфляции, то есть балансировали на уровне 18%-20% в год.
С июля-августа этого года ситуация на земельном рынке стала существенно меняться, что связано с нижеописанными основными внутренними факторами (без влияния внешних условий).
Объем рынка в количественном выражении за три года вырос более чем в два раза. На сегодняшний день рынок перенасыщен. Сейчас на рынке выставляется на продажу порядка 40 тыс. га земель.
На сегодняшний день большая часть земель, выставленная на продажу, это участки значительно удаленные от МКАД, в приобретение которых заинтересован только узкий круг девелоперов. То есть, сегодня на этот товар практически отсутствует спрос.
За три года кардинально изменилась структура предложения - более 60% этих земель теперь находится на расстоянии более чем в 50 км от МКАД, произошло вымывание ликвидных участков с рынка. В 2005 году к продаже не далее чем в 30 км от Москвы предлагалось более 50% (около 10 тыс. га).
Доля земель сельхоз-назначения выросла в 1,5 раза, соответственно почти в два раза сократилась доля земель для промышленного и дачного строительства. А фактический объем предложения в гектарах земель ИЖС, промышленности и ДСК не изменился. В три раза увеличился объем предложения в сельхоз-сегменте. Это говорит о том, что ликвидные земли за последние годы вымылись с рынка спекулянтами и людьми, которые разбираются в рынке.
В целом произошло общее снижение ликвидности продукта, так как этого продукта стало значительно больше, он не востребован рынком, потому что по большинству характеристик стал существенно менее качественным.
Все вышеуказанные факты приводят к снижению стоимости не ликвидных земель, а именно земель, расположенных на значительном удалении от МКАД с плохими подъездными путями, земель для сельхоз-производства с удаленными точками подключения к коммуникациям и средними видовыми характеристиками.
В свою очередь стоимость востребованных земель будет расти с интенсивностью инфляции, поскольку таких земель на рынке крайне мало. Успех девелоперского проекта на 40% зависит от качества выбранной площадки, поэтому опытные игроки рынка тщательнейшим образом выбирают площадку. При наличии необходимой и достаточной информации о земельном активе и соответствии этой информации ожиданиям, инвестиции в этот актив будут практически безрисковыми, причем с доходностью не ниже уровня годовой инфляции.
Как поясняет А. Тонконогов, есть также внешние факторы, которые влияют на стоимость земли Московской области. Прежде всего - это спрос со стороны девелоперов. Во-первых, на рынке идет существенное сокращение спроса, который меняется существенно. Идет замена девелоперского спроса на спрос со стороны диверсификантов. Это приведет к тому, что на рынке существенно поменяется девелоперская структура. Крупные девелоперы, безусловно, останутся "в обойме", но появится и большое количество более мелких игроков, которые не будут гнаться за крупными проектами. Средние скорее начнут распродавать свои активы.
Другим существенным фактором является динамика изменения стоимости кв. метра недвижимости. Мы прогнозируем, что существенного изменения, более чем на 20-25% со знаком "минус" в ближайшее время не предвидится, так как у девелоперов существенно сократилась ставка доходности и сохранится уровень себестоимости строительства. Однако некая стагнация на рынке наметилась. Третьим фактором, который влияет на уровень стоимости земли - это политика крупных собственников земель. Они попали в ситуацию, когда надо обязательно закрывать финансовые дыры. Им необходимы средства для улучшения качества земли, прокладки коммуникаций и прочего, так как в противном случае эти структуры исчезнут, как девелоперские компании, а их активы будут распроданы.
Крупным компаниям необходимо решить главную задачу - краткосрочное привлечение финансирования. Она может быть решена двумя путями. Во-первых, существенный дисконт на собственные земли. Сейчас выставлены на продажу в основном не ликвидные земли. Если эта мера не окажется эффективной, то последует вывод ликвидных земель на рынок, либо создание проектов - продукта совместной деятельности с потенциальными диверсификантами земли. Не выведенной ликвидной земли сегодня на рынке много, но она серьезно переоценена самими собственниками, и ее стоимость будет снижаться до уровня приемлемого для девелопмента.
Ленлордам придется снижать стоимость земельных участков и застраивать их далеко не элитным жильем. Также произойдет и снижение стоимости неликвидных земель сельхоз-назначения, расположенных на значительном удалении от МКАД.
Произойдет снижение стоимости земли не пригодной для девелопмента из-за высокой стоимости. Сохранится небольшой рост цен на ликвидные и дефицитные земельные участки, но не выше инфляции. Это приведет к тому, что на рынке сильно сократиться количество посредников и спекулянтов, что в свою очередь станет хорошим лекарственным средством для рынка. Будет создана новая, более четкая структура рынка земель, основанная на законах экономики. Рынок переориентируется в сторону покупателя.
Сергей Велесевич
