Контроль государства над крупнейшими девелоперами и банкротство средних и малых застройщиков – вопрос времени

20 января 2009, 16:09

С учетом новых экономических реалий может поменяться модель функционирования строительной отрасли, считает Иван Шульков, аналитик Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба"

Государственная поддержка пришлась бы им весьма кстати, так как многие девелоперы сейчас находятся в трудном финансовом положении, считают аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".

"Государство готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте эконом-класса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании. Однако размер поддержки в масштабах страны не сможет быть столь большим", — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства Иван Шульков.

Стоит напомнить, что в список, состоящий из 295 компаний, которым будет оказана государственная помощь, вошли только 6 компаний-застройщиков жилой недвижимости (ПИК, Главстрой, СУ-155, ДСК-1, "Интеко", ЛСР).

"Несмотря на то, что совокупный объем строительства данных девелоперов составляет около 6 млн. кв.м. в год, это составляет лишь 1/10 часть всего нового строительства в стране", — приводятся слова И.Шулькова в аналитическом обзоре компании.

"Практически лишившись основных источников финансирования, таких как продажи и кредитование, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, чтобы снизить текущие издержки, и "замораживание" проектов, как способ сократить проектные расходы", — рассказывает Иван Шульков.

"Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора", — отмечает эксперт.

Как отмечают аналитики компании "Усадьба", определяющими параметрами финансовой устойчивости застройщиков являются уровень долговой нагрузки и возможность привлечь государственные деньги, кредитное финансирование или же реструктуризировать долги.

Как прогнозируют аналитики компании, наиболее вероятным представляется досудебное урегулирование обязательств по кредитам в виде обращения взыскания на предмет залога, которыми могут быть акции (доля в бизнесе застройщика), нереализованные квартиры, земельные участки и другая недвижимость. "Впрочем, девелоперы, не дожидаясь, когда к ним придет кредитор, активно пытаются реализовать проекты и недвижимость, причем с существенным дисконтом в 40-60% от докризисных уровней, поскольку понимают, что невозврат кредита приведет не только к распродаже активов по еще более сниженным ценам, но и к потере бизнеса", — отмечается в исследовании.

"Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций. Переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен. Однако, фонды прямых инвестиций не спешат вкладывать средства, сейчас они заняты сбором и анализом данных о возможных объектах покупки – компаниях и проектах, а также ждут более благоприятных для себя условий, конкретные сделки со стороны фондов могут начаться не раньше осени 2009 г. Некоторые владельцы девелоперских компаний готовы расстаться с личным имуществом, таким как самолет или яхта, чтобы поддержать бизнес и не потерять его", — отмечает г-н Шульков.

Банкротство хотя бы одного из девелоперов полностью дестимулирует спрос на первичном рынке недвижимости, а также уронит доверие покупателя к застройщикам и первичному рынку жилья; а впоследствии может спровоцировать попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств, прогнозирует специалист.

Исключить возможность появления новых обманутых дольщиков может только лишь активная государственная поддержка мелких и средних застройщиков в виде кредитовании или выкупа квартир в рамках социальных программ, поясняют аналитики компании "Усадьба".

Как отмечает Иван Шульков: "Если до весны 2009 года в строительный сектор не придут государственные деньги, то нам придется стать свидетелями банкротств девелоперских компаний, уход их активов к банкам-залогодержателям, и появлению тысяч частных инвесторов, оставшихся без квартир".

"В случае, если господдержка не успеет помочь застройщикам, то "завалы" на первичном рынке недвижимости придется "разгребать" государству, ведь этот сегмент является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой", — объясняет Иван Шульков.

По прогнозам агентства, в случае затяжной стагнации на рынке крупнейшие застройщики могут оказаться собственностью госбанков, оказавшим им финансовую поддержку под залог акций данных компаний. "Таким образом, контроль государства над крупнейшими девелоперами и банкротство средних и малых застройщиков – вопрос времени, — отмечается в обзоре. — С учетом новых экономических реалий может поменяться сама модель функционирования всей строительной отрасли".

Аналитики обрисовывают сценарий развития ситуации на рынке в условиях кризса. "Неизбежная консолидация рынка и контроль со стороны государства за его крупнейшими участниками в обмен на финансовую поддержку даст возможность государству претворять в жизнь социальную политику и взять на себя регулирование жилищной сферы. Станет возможным появление государственной строительной корпорации, о необходимости создания которой говорил Сергей Миронов еще 2 года назад. Данная компания теоретически может быть создана на базе обанкротившихся девелоперов", — считают в компании "Усадьба".

Однако это будет означать возвращение строительной отрасли к плановой экономике, поясняется в обзоре.

Об эффективности инвестиций государственных чиновников в девелопмент можно судить, например, по операциям Сбербанка, который в разгар кризиса планирует финансировать сделку по покупке мега-проекта "Рублево-Архангельское", который пятый год находится на "бумажной" стадии и в итоге был лишен статуса пилотного проекта в рамках программы "Доступное жилье", и соответственно, государственной поддержки. Сбербанк готов финансировать покупку актива по цене около 5 млрд. $, в то время как проект оценивается не более чем в 500 млн. $, при этом в качестве обеспечения приняв в залог 10% долю в проекте.

Сергей Велесевич


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

62,95

+ 0,14

EUR

70,56

- 0,12

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Курс валют

USD

62,95

+ 0,14

EUR

70,56

- 0,12

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,675,000
$217,236

0.493%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,854,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка