Общее снижение ставок достигнет 30-55% по отношению к уровню 2008 года, считает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила
Стрит-ритейл в условиях кризиса менее уязвим – по сравнению с торговыми центрами и другими рынками коммерческой недвижимости, считает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Своими рассуждениями и прогнозами он поделился с "Интерфакс-Недвижимостью":
"Экономический кризис, начавшийся в финансовой сфере, достаточно быстро начал оказывать негативное воздействие и на сферу розничной торговли. В том числе в сегменте стрит-ритейла финансовые затруднения, связанные с развивающимся кризисом рынка потребления, вынуждают арендаторов снижать издержки бизнеса, внимательно относиться к доходности конкретной торговой точки и стремиться достигнуть договоренностей с арендодателями о снижении арендных платежей.
Сейчас практически каждый арендатор провел переговоры с собственником о снижении арендных ставок, пытаясь сократить собственные издержки.
В свою очередь арендодатели пока не готовы к потере доходов от объектов и прибегают к помощи риэлторов для привлечения арендаторов, согласных, как и ранее, нести высокие издержки. Дефицит арендаторов, готовых к таким условиям, наблюдаемый на рынке, уже сейчас вынуждает собственников помещений идти на существенные уступки при обсуждении условий договоров аренды.
Данную тенденцию подтверждает факт снижения уровня цен продажи и ставок аренды торговых помещений с конца 2008 года по начало 2009 года на 20-25 %. В течение 2009 года прогнозируется дальнейшее снижение цен и ставок еще на 5-10 % в зависимости от местоположения и качества помещений, а также макроэкономических показателей и потребительском спросе. Таким образом, общее снижение достигнет 30-55% по отношению к уровню 2008 года, где-то больше, где-то меньше. Сейчас прошли основные праздники и до конца весны в ритейле обычное затишье, поэтому коррекция арендных ставок имеет еще небольшой потенциал. Жуткого падения ожидать не стоит, цены будут со временем подниматься, однако сейчас сложно прогнозировать сроки восстановления роста цен.
В настоящий момент многие собственники помещений и девелоперы занимают выжидательную позицию, пытаясь оценить влияние изменившихся экономических факторов и выработать дальнейшую стратегию поведения. Таким образом, можно с высокой долей уверенности говорить о том, что активность на рынке торговой недвижимости в секторе аренды и продажи помещений возобновиться по мере того, как основные игроки рынка выработают свою стратегию развития.
В январе 2009 года в разы увеличилось количество сделок по аренде в стрит-ритейле, по нашим оценкам, в 2-3 раза по сравнению с прошлым годом. Это связано с ротацией арендаторов на торговых улицах и приход новых взамен тех, кто не может платить большие ставки на основных торговых улицах столицы. На некоторых главных торговых улицах Москвы бывают дисконты в три раза, но в основном в переоцененных объектах. Покупка-продажа, как и раньше, стоит.
Многим сетям и магазинам приходится сокращать издержки, пересматривать стратегию развития, не многие и сейчас могут платить довольно высокую ставку за аренду имиджевого магазина, например, на Тверской. Некоторым приходится сокращать свои бюджеты, в том числе рекламные, а некоторые магазины на самих дорогих улицах часто играли именно эту роль.
Рынок сейчас стал более цивилизованным и ставки аренды стали более адекватными, люди стали нормально договариваться. Ситуация на рынке изменилась и собственники стали воспринимать арендатора как партнеров, а не как дойных коров. Это позитивная тенденция на рынке, но неизвестно, сколько она продлится.
Любой кризис носит также и положительные тенденции, здесь появляется больше возможностей. Стрит-ритейл не пострадает так, как крупные торговые центры. Это обычно частный собственник, выкупивший небольшие площади, а не девелопер, который вложил заемные средства в проект и не может найти арендаторов. Стрит-ритейл – наиболее удобный актив в условиях кризиса: меньше инвестиций и меньше зависимости от арендатора, за счет этого стрит-ритейлу проще выжить.
К сожалению, универсальных решений для магазинов стрит-ритейла нет. То, что было в прошлом году, в этом уже не повторится. Но в этом ничего смертельного для этого сегмента в целом нет. Сейчас нужно искать выходы, свой для каждого сегмента ритейла, принимать взвешенные решения и адекватно относиться к ситуации".
Сергей Велесевич
