Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» делает прогнозы по развитию новых территорий столицы
После того как площадь Москвы увеличилась почти в 2,5 раза в результате присоединения 144 тыс. га земель Московской области, началась масштабная работа по градостроительному планированию, разработке юридических стандартов и прочим тонкостям процесса объединения территорий Москвы и Новой столицы.
Государственные ведомства готовятся к переезду на юго-запад нового Столичного федерального округа, а строители прикидывают, как будут возводить Международный финансовый центр, который планируется на территории проекта Рублево-Архангельское. Инициаторы инновационного центра в Сколково рады, что их комплекс теперь будет работать в границах мегаполиса, а подмосковные риэлторы и девелоперы отмечают, что цена на квадратные метры в их объектах уже поползла вверх и буквально за пару недель выросла на 8%. Своими рассуждениями о том, как дальше будут развиваться события вокруг Новой Москвы с «Интерфаксом» поделилась председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:
«Прежде всего, конечно, нужно отметить, что цены на жилье в Новой Москве уже сегодня приближены к столичным. Они колеблются от 80 тыс. руб. за кв. метр (например, в ЖК «Славянка») до 100 тыс. руб. (Сколково) и даже выше.
Потенциал для застройки новых территорий колоссален, но не безграничен. Территория присоединенных земель слабо урбанизирована, там проживают всего 250 тыс. человек, а фонд застройки составляет около 12 млн кв. метров. Предполагается, что по прошествии пары десятков лет на указанной территории будут проживать уже несколько миллионов человек, а фонд застройки может вырасти на десятки млн кв. метров.
Очевидно, что расширение границ Москвы спровоцирует рост стоимости земли и жилья на юге Подмосковья в среднесрочной перспективе минимум на 20%. Покупатели будут доплачивать за инфраструктуру и статус. Необходимо заметить, что крупные областные города не будут присоединены к территории Москвы, то есть останутся в управлении муниципалитетов Московской области.
Сейчас стоимость сотки в зоне между Варшавским и Киевским шоссе – до 15 км от МКАД – составляет в среднем 500 тыс. руб. Цена сотки с электричеством и газом – до 30 км от МКАД – в среднем 354 тыс. руб. На расстоянии 30–40 км от МКАД уровень цен снижается до 200–300 тыс. руб. за сотку. Уже в ближайшие два года можно будет наблюдать значительный рост стоимости земли – минимум на 10%.
Интересно, что почти вся территория, переходящая к Москве, поделена между тремя крупными компаниями и тысячами владельцами колхозных паев. Крупнейшим частным землевладельцем в указанном направлении, как сообщается в открытых источниках, выступает управляющая компания «Масштаб». Владеет землей в этом районе группа «Абсолют», а также RDI Group. По сообщениям СМИ, под управлением RDI Group находится порядка 1 тыс. га в непосредственной близости от Подольска и Щербинки. Но пока реализуется только один девелоперский проект бизнес-класса – «Природный парк «Каменка» площадью 40 га.
В настоящий момент серьезные объемы строительства жилья уже заявили: «Абсолют» (1 млн кв. метров), «Масштаб» (1 млн кв. метров), Фонд РЖС (500 тыс. кв. метров), «Ташир» (500 тыс. кв. метров), ряд других инвесторов (600 тыс. кв. метров), ЛСР-Мосстройреконструкция (350 тыс. кв. метров). Всего - почти 4 млн кв. метров.
Однако официально власти заявляли, что в Новой Москве планируется строительство примерно 60 млн кв. метров жилья. То есть приведенные данные девелоперских проектов – это всего лишь 1/15 всего потенциального объема строительства!
В настоящий момент на гражданина РФ приходится 22 кв. метра жилья. Это в среднем. Если рассчитать вместительность Новой Москвы по 30 кв. метров на человека, выходит, что территории в «расслабленном» режиме позволяют разместить порядка 5 млн человек.
Пару слов о сложностях, с которыми столкнуться абсолютно все уровни структур, занятых в процессах реализации проекта. Уже заявленные указанные выше проекты будут реализованы примерно в течение трех лет. Исходя из этих темпов, получается, что реализация всей программы займет как минимум 35 – 40 лет (что в 2 раза превышает официальную информацию), то есть это 7–8 президентских сроков!
Кроме того, на новых территориях недостаточно инженерной и транспортной инфраструктуры для строительства столь масштабного объема новых площадей. Затраты на инфраструктуру могут достигать до 50% от стоимости стройки.
Между тем, для территорий отходящих к Москве необходимо еще разработать и согласовать строительные регламенты, что отсрочит комплексные программы застройки на срок от 1 до 1,5 лет.
Рост цен может быть и выше. Скорее всего, он будет происходить волнами, потому что структура будущих кластеров непонятна, и вслед за резким повышением цен следует ожидать понижения, как только определятся наиболее перспективные локации в новых территориях. То есть будет такая «пляска цен», когда сначала произойдет рост 20%, потом снижение по участкам на 10% - 15%, затем, в привлекательных локациях – рост на 20%-25%.
В числе положительных моментов тот факт, что увеличение количества жителей на новых территориях повлечет за собой активное развитие транспортного хозяйства, появление новых шоссе внутри локаций и развитие малого ж/д транспорта (например, поезда с временем в пути от 1 часа до 1 часа 20 минут от центра столицы, появление скоростных трамваев).
Скорее всего, определенного «расселения» не произойдет, произойдет увеличение населения территорий Москвы (с 18 млн человек – официально 14 млн – до 23 – 25 млн человек). Это выгодно с позиций увеличения локального рынка, но в стратегической перспективе такой тренд не решит проблем московского планирования, а лишь сбавит нагрузку на 8 – 10 лет».
