Гендиректор компании Vesper уверен, что общество можно научить не бояться реставрации зданий-памятников, а девелоперов – работать прозрачно
Москва. 25 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - 24 сентября министр культуры Владимир Мединский заявил, что Министерство культуры будет продавать памятники федерального значения частным инвесторам для реставрации и последующего использования.
Ежегодно из городского бюджета Москвы на реставрацию памятников выделяется почти 3 млрд. рублей. При этом мэр Москвы Сергей Собянин неоднократно говорил, что власти добиваются того, чтобы примерно такую же сумму выделяли на сохранение исторического облика и частные инвесторы. Рассмотрим, как этого можно добиться.
Одна из основных проблем заключается в том, что инвесторы, обладающие потенциальными возможностями, но не имеющие достаточного опыта в реализации реставрационных и реновационных проектов, зачастую переоценивают риски.
Принято считать, что бюджет на реставрацию исторических зданий сложно подсчитать, невозможно спрогнозировать изменения в расходах. Кроме того, инвесторов останавливает сложный порядок согласований проекта, включающий дополнительные экспертизы, исторические исследования. Опасения вызывает и пристальный контроль государства за процессом реставрации исторических зданий, внимание общественности, градозащитных организаций, которые могут привести к дополнительным проверкам со стороны городских властей, увеличению сроков реализации проекта.
Кроме того, реставрация требует разработки индивидуального подхода к каждому проекту по сравнению с унифицированными нормами в новом строительстве. При этом ответственность за качество выполнения этой непростой ручной работы возлагается на инвестора.
Ко всему этому, есть мнение, что потенциальных покупателей могут оттолкнуть охранные обязательства по объекту, невозможность в своем собственном жилье что-то кардинально поменять.
Эти опасения, прежде всего, объясняются недостаточной осведомленностью частных инвесторов об истинном положении дел в реновационном бизнесе. Необходима постоянная работа городских властей совместно с наиболее опытными инвесторами по повышению информированности участников рынка, необходимо разбираться во всех аспектах реновации. Что же необходимо доносить до потенциальных инвесторов?
Действительно, не всегда возможно точно подсчитать бюджет реновации, но эти риски сполна компенсируются более высокой доходностью, ведь в работе оказываются, как правило, объекты с уникальной историей и архитектурой, расположенные в знаковых местах центра Москвы, где новое строительство невозможно в принципе. Например, нам удалось реализовать проект реновации "Шереметьевского подворья" с размещением в нем апартаментов на Никольской улице по соседству с Кремлем.
Несмотря на большее количество необходимых согласований, механизм получения дополнительных разрешений достаточно прозрачен – около 20 согласований, примерное время получения которых 6-9 месяцев, ранее согласований было больше и на их получение требовалось вдвое больше времени. Зато это время компенсируется более короткими сроками реализации проекта после получения всего пакета разрешительной документации – нет необходимости рыть котлован, заливать фундамент, возводить стены.
Пристальный контроль со стороны государства за реновацией памятников очень важен и полезен. Он улучшает качество проектов и препятствует различным злоупотреблениям в отрасли. При достаточно высокой компетенции специалистов-реставраторов, при тщательном подборе команды проекта любой контроль не является препятствием. Важно привлекать ведущих специалистов к работе над проектами. Так, реновацией дома Гельриха в Пречистенском переулке занималось английское архитектурное бюро Swanke Hayden, известное реставрацией статуи Свободы в Нью-Йорке.
Вообще апартаменты в зданиях-памятниках приобретает особая категория людей, которая ценит уникальную историческую атмосферу. Кроме того, эти люди в значительной мере готовы быстрее инвестировать в апартаменты в реставрируемых зданиях, чем в новое строительство на ранних стадиях. Они объясняют свою стратегию двумя причинами: во-первых, меньше рисков, что здание не будет достроено, во-вторых, к моменту начала продаж на объекте уже ведутся отделочные работы, и покупатели могут увидеть будущее жилье в момент покупки.
Самое главное – донести до общества саму суть реновации. А прозрачность всех процессов в работе девелопера позволит снять социальную напряженность вокруг объекта.
