Президент компании MEBE-Group считает, что такой подход тормозит появление в России объектов, возведенных по экологическим стандртам
Москва. 11 октябрь. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Эксперты подсчитали, что сегодня в России по международным экологическим стандартам сертифицировано лишь 24 объекта совокупной площадью 450 тыс. кв. м. По сравнению с развитыми зарубежными рынками это смехотворно мало. Президент компании MEBE-Group Мустафа Билек, российский строитель турецкого происхождения, рассказал "Интерфаксу", почему в России так мало подобных объектов и с какими проблемами сталкиваются девелоперы при их реализации.
Как вы считаете, почему же экологическая сертификация в РФ не развита?
Потому что пока, к сожалению, для российских инвесторов на первом месте стоит получение прибыли и только потом – создание комфортной среды обитания. Мы все время отодвигаем вопросы энергоэффективности и экологичности на второй план. Хотя давно уже пора задуматься о том, какой мир мы оставим нашим детям. Поэтому я хочу, чтобы наш проект MEBE One Khimki Plaza стал образцом в каком-то смысле.
От инвесторов проектов, где мы выступали как генподрядчики, я часто слышал фразу: это дает удорожание, нам это не нужно. Конечно, я не мог диктовать заказчику свои условия. Но в ситуации, когда мы выступаем как инвесторы, я с удовольствием осуществил именно сертифицированный по экостандартам проект офисного центра. Пора начать думать об экологии!
Вы упомянули о повышенной стоимости "зеленых" проектов. Какое удорожание дает применение таких технологий в строительстве? Эксперты говорят о разбросе 12-24%.
Действительно, такие проекты обходятся дороже. Например, только по фасадам у нас в проекте удорожание составило $250-300 на квадратный метр. Много это или мало? Смотря с чем сравнивать. Но я точно знаю, что люди будут работать здесь в комфортных условиях. И это выражается практически во всем: качестве материалов, толщине остекления, мощности вентиляционных установок и кондиционеров и т.д.
Я считаю, что эксперты близки к истине и в среднем применение "зеленых" технологий дает удорожание на 10-15%. Это зависит не от масштаба проекта, а от "строгости" применяемого стандарта.
Вы выбрали "строгий" стандарт для сертификации своего объекта. Почему?
Мы сертифицированы по LEED Gold. Это действительно один из самым строгих стандартов, который предполагает энергоэффективное строительство с использованием высококачественных материалов и современной инженерии. По моему мнению, этот стандарт задает один из самых высоких уровней на сегодняшний день.
Впрочем, по каким именно стандартам сертифицировать здание, по большому счету не так уж важно. Важно желание застройщика создать высококачественный продукт. Например, у нас предусмотрены в паркинге устройства для зарядки гибридных автомобилей, хотя ни один стандарт этого не требует.
Существует мнение, что подобные технологии долго окупаются. Так ли это?
Это не совсем так. Если применение зеленых технологий, как было сказано выше, дает увеличение стоимости проекта на 10-15%, то и срок окупаемости увеличивается на сопоставимые величины. Например, если срок окупаемости проекта качественного бизнес-центра составляет примерно семь лет, то похожий проект, реализованный в соответствии с экологическими стандартами, будет окупаться около восьми лет. С точки зрения бизнеса, год – это очень мало. Пожалуй, этот "лишний" год имеет значение только для банков-кредиторов. Впрочем, сейчас их отношение также меняется. Особенно если это крупные и надежные организации уровня Сбербанка.
И вообще, я считаю, что нужно смотреть не на сроки окупаемости, а на сроки заполняемости объекта и состав арендаторов. Например, почти 90% заявок на аренду офиса в нашем объекте подают иностранные компании. Согласитесь, это показательные цифры. Именно для иностранных компаний, привыкших к высоким стандартам, важно, является ли здание экологичным или нет. Для российских компаний это пока не так актуально, но года через два-три значение экологической сертификации повысится, я уверен. И это будет неоспоримым плюсом MEBE One Khimki Plaza.
А что происходит со ставками аренды в сертифицированных офисах?
Пока идет строительство мы держим ставки аренды на уровне обычных качественных офисных зданий. Но когда объект будет достроен и введен в эксплуатацию, ставки, естественно, поднимутся. В том числе, и по причине наличия сертификата. Кстати, офисный объект, сертифицированный по LEED должен постоянно подтверждать свой статус и проходить проверку на соответствие ежегодно.
Ставки будут увеличены примерно на 10%. Однако не стоит забывать, что арендаторы экологического объекта получают значительную экономию на эксплуатационных расходах. По предварительным расчетам экономия может составить до 20% (по сравнению с несертифицированными объектами).
Не секрет, что построенные десятилетия назад здания устаревают. Это влечет снижение класса и соответственно, падение ставок аренды. Экостандарты помогут дольше сохранять класс здания?
Класс здания должны сохранять не стандарты, а их соблюдение и поддержание. Я имею в виду грамотную эксплуатацию. К сожалению, в России это пока большая проблема. Подавляющее число управляющих компаний сводит эксплуатацию к уборке, охране и минимальным усилиям по обслуживанию. На мой взгляд, эксплуатация должна включать такой перечень работ, который позволил бы зданию все время находиться "в форме". Это может быть и ремонт фасадов, и замена отделочных покрытий, и установка более современного оборудования и т.д. Управляющая компания должна работать над поддержанием класса объекта совместно с владельцами здания, а не стремиться побольше заработать. Пока это возможно, на мой взгляд, только если УК создана собственником или контролируется им.
Будут ли сертифицированы по экологическим стандартам ваши проекты в других сегментах недвижимости?
Безусловно. Например, по соседству с MEBE One Khimki Plaza появится четырехзвездочный отель Mercure под управлением компании Accor. Мы выбрали этот бренд из-за высоких стандартов сети. Кстати, это будет третий отель сети Mercure в российской столице.
Хочу отметить, что предложение по управлению отелем мы направили шести международным гостиничным оператором, и все они согласились, после того как оценили проект здания. Я уверен, что экологическая сертификация сыграла не последнюю роль в этой оценке. Не говоря уже об архитектурном проекте, над которым работают известные международные бюро. Ну и дизайн помещений также будет эксклюзивным. В конце года мы планируем завершить всю предварительную подготовку и выйти на стройплощадку.
Проект отеля предусматривает помимо 230 номеров создание общественных помещений – фитнес-центра, бассейна, ресторанов, подземного паркинга, конференц зала, помещения для проведения торжеств и т.д. Я уверен, что этой инфраструктурой будут пользоваться не только гости отеля и арендаторы бизнес-ценра, но и жители близлежащих районов, где качественные объекты в большом дефиците. Соответственно и уровень цен мы намерены поддерживать на приемлемом уровне. В середине 2015 годы мы намерены открыть отель.
На ваш взгляд, готовы ли российские регионы к появлению проектов, сертифицированных по международным экологическим стандартам? Или это осуществимо пока только в столицах?
Есть такие идеи и в регионах, в том числе и в нашей компании, но мы пока не хотели бы их анонсировать – это несколько преждевременно. Могу сказать только, что речь идет об инфраструктурных проектах. Например, на стадии концепции находится проект крупной многопрофильной больницы в Подмосковье, который мы могли бы осуществить в рамках государственно-частного партнерства. Но здесь пока больше вопросов, чем ответов, в том числе и на законодательном уровне.
Например, мы хотели бы создать в рамках этого проекта не только лечебные корпуса, но и построить здесь медицинский институт. Не говоря уже о жилье для врачей и другого персонала. Больница должны быть обеспечена кадрами, а сотрудники жильем. Конечно, такой проект осуществить удастся только при содействии властей, и мы это прекрасно понимаем.
Аналитики прогнозируют, что до конца 2015 года объем рынка "зеленых" офисов и складов (именно в этих сегментах представлены экотехнологии) в России может достигнуть 1,2 млн кв. м. Как вы считаете, темпы появления таких объектов можно ускорить? И нужно ли это?
Ускорить можно, а вот в целесообразности этого ускорения я сомневаюсь. Можно построить 500 зеленых зданий к 2015 году, но пока вопрос содержания и эксплуатации остается открытым, большого смысла это иметь не будет. Сертификация – не панацея. Она всего лишь задает планку. Инвестор и девелопер реализуют высококачественный проект и сдают здание в эксплуатацию, а вот поддерживать его уровень должны уже другие. Я уверен, что современные управляющие компании могут справиться с подобной задачей и наверняка есть хорошие примеры. Но наш путь – собственная структура, которая возьмет на себя задачи эксплуатации. Да, это не профильный бизнес, но задача УК – не заработать на объекте, а содержать его в порядке. Отношение принципиально другое.
Строящийся бизнес-центр MEBE One Khimki Plaza
