"Окно" инвестиционных возможностей будет открыто в течение 6-9 месяцев — Елена Денисова

28 июля 2014, 14:12

Падающий под давлением геополитических проблем и макроэкономических рисков офисный рынок сейчас дает новые возможности при покупке, считает директор отдела офисных помещений CBRE

Москва. 28 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Легко советовать покупать на растущем рынке, гораздо сложнее это делать в ситуации, когда риски движения рынка вниз достаточно велики. Директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова считает, что с долгосрочной точки зрения именно сделки на падающем рынке часто являются наиболее выгодными, однако кроме знания данного факта также надо правильно выбрать актив и точку входа.

Е. Денисова напомнила, что офисный рынок Москвы уже прошел стадию безудержного роста и находится в стадии постепенного насыщения. В лучшие годы, например, 2007-2008 гг., компании и физические лица приобретали офисные блоки в собственность в объеме около 400-450 тыс. кв.м. в год, или порядка 25% от годового ввода новых площадей. Интересно, что за 2007-2013 гг. в собственность были приобретены порядка 2,1 млн. кв. м. качественных офисных площадей, что эквивалентно примерно 15% совокупной площади офисов классов А и В на рынке. После кризиса 2008-2010 гг. годовые объемы приобретаемых в собственность офисных площадей снизились до 140-215 тыс. кв. м. или 1/3 – 1/2 от предкризисного уровня, когда "росло всё".

В дополнение к этому офисный рынок сейчас находится под давлением геополитических проблем и макроэкономических рисков, которые кратно снизили активность иностранных компаний-арендаторов и уменьшили аппетиты российских игроков. Кроме того, в конце 2014 — начале 2015 гг. на рынок может выйти порядка 1,4 млн. кв.м. нового строительства, поглотить которые рынку было бы не очень легко и в лучшие времена. Соответственно, если не произойдет кардинального улучшения ситуации, мы станем свидетелями растущего давления вверх на уровень вакансии и понижательного — на арендные ставки.

Более того, доля свободных помещений в отдельных бизнес центрах и районах города, например, в "Москва-Сити", может в моменте превысить 50%. Странное время для покупки, не так ли? Ответ на этот вопрос не очевиден. Например, в кризисные 2009 и 2010 гг. компании и физические лица выкупали примерно по 340 тыс. кв. м. офисов в год, что кратно больше, чем в более спокойные 2011-2013 гг.

Следующий вопрос будет, пожалуй, "какие именно активы логично покупать"? Естественно, те, которые пользуются или будут пользоваться наиболее высоким спросом по мере разрешения текущих проблем. Если забыть про Центральный деловой район (ЦДР), где таких возможностей крайне мало, то наиболее перспективными выглядят два направления: первое — "Москва-Сити", второе — Ленинградский проспект. Оба они по своим характеристикам транспортной доступности, близости к центру, экологичности и предпочтительности с точки зрения места жительства топ-менеджмента уже в течение нескольких ближайших лет способны стать эффективными конкурентами ЦДР. Не случайно, например, в предкризисный период арендные ставки в "Москва-Сити" были сопоставимы с ЦДР, а большую часть арендаторов на Ленинградке представляют иностранные компании.

Соответственно, данная тема может быть интересна как для юридических, так и для физических лиц. Первые могут "застолбить" за собой офисы в топовых местах по относительно комфортной цене, тогда как вторые — рассчитывать на доходность, которая существенно превышает прибыльность инвестиций в жилье, спрос на которое, как на инвестиционный актив, резко вырос, например, в первом квартале 2014 года в результате обострения кризисных явлений в экономике.

В базовом сценарии ожидается, что "окно" интересных инвестиционных возможностей по покупке офисных блоков будет открыто в течение 6-9 месяцев, после чего улучшение макроэкономической ситуации начнет подталкивать спрос и цены вверх. Если же макроэкономическая ситуация не начнет улучшаться, то величина "окна" окажется больше.


Горячие
темы

Курс валют

USD

73,38

- 0,78

EUR

86,50

- 0,73

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

73,38

- 0,78

EUR

86,50

- 0,73

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка