Спрос надолго ушел из области в Москву, считает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер"
Москва. 24 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Расстановка сил на московском и подмосковном рынках жилья массового спроса поменяла свой вектор примерно год назад: если раньше за доступными метрами ехали в область, то теперь город предложил жилье внутри МКАД по сопоставимым ценам. Как долго будет продолжаться такая тенденция и к чему приведет, рассказал в рамках круглого стола "Московский комфорт-класс: ряд волшебных изменений" в рамках выставки "Недвижимость от лидеров" директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Эксперт напомнил, что население Москвы и Московской области за последние 16 лет увеличилось на 18% и составило не менее 19,6 миллиона человек (по официальным данным). При этом за последние пять лет в Подмосковье приехали 1,4 млн. человек, а в Москву - 1,07 млн. Причем прибывающие - это, главным образом, люди наиболее активного возраста (25-34 года), нацеленные на карьеру, получение статуса и приобретение жилья в регионе. Но, как правило, это не самые состоятельные люди (как минимум на первых порах). И для приобретения жилья они рассматривали Подмосковье. Не говоря уже о том, что москвичи, мечтающие об улучшении условий жилья, тоже с удовольствием переезжали в более экологичное и дешевое областное окружение.
Но в 2016 году массовый спрос, как со стороны москвичей, так и со стороны приезжих, впервые переориентировался из Подмосковья в Москву. Этому способствовали сразу несколько факторов, главным из которых стал заметный рост предложения в границах МКАД, усиление конкуренции среди застройщиков и, как следствие, снижение цен. Обратной стороной процесса стало снижение девелоперской активности в Подмосковье.
"Объемы поступления нового предложения в Московской области в период с 2014 по 2016 годы упали почти в два раза - с 7 до 4,1 млн. кв.м. Причем 44% нового предложения 2016 года было выведено в продажу пятью основными игроками. Дальнейшему сдерживанию роста нового предложения на рынке Московской области способствует и новая редакция ФЗ-№214, которая действует с начала 2017 года. Закон уберет с рынка целый ряд компаний, и мы ожидаем, что в перспективе ближайших лет объем нового поступления в границах области зафиксируется на уровне 3 млн. кв.м. в год. Это рекордно низкий уровень выхода проектов в регионе за последние 6 лет", - рассказал эксперт.
При этом он ожидает в Москве в 2017 году, наоборот, пикового значения выхода новых проектов (в 2016 году разрешений на строительство здесь было выдано на 25% больше, чем в прошлом, 2015 году).
"При этом в общем объеме московского предложения растет доля демократичного жилья. Среди проектов, выведенных на рынок в столице в 2016 году, 40% - жилье массового сегмента (для сравнения, в 2013 году аналогичный показатель составлял порядка 26%). Бюджет покупки недвижимости в столице, в том числе, и в границах "старой" Москвы, уже сопоставим с областным — не в последнюю очередь, из-за сокращения площадей (за период с 2014 до конца 2016 — с 55-60 до 54-57 кв. м, если говорить о комфорт-классе). В результате, сегодня цена входа на столичный рынок жилья (без учета апартаментов, которые дополнительно снижают «входной билет» на 25-30%) начинается от 3,2 млн. рублей в пределах МКАД", - отметил П.Брызгалов.
Все указывает на то, что спрос в Москву пришел надолго, отмечает эксперт. Что касается Подмосковья, объем нового предложения, как уже было сказано, зафиксируется на ближайшие годы на уровне порядка 3 млн. кв. м в год. Москва и Московская область продолжат дополнять друг друга, но критерии выбора для покупателя станут другими. Раньше перед ним стоял выбор: либо подходящий с точки зрения соотношения цены-качества вариант, но в области, либо квартира вторичного рынка низкого качества, но в Москве (причем, скорее всего, не в том районе, который действительно интересует). Сегодня у покупателя появился выбор подходящего под запросы варианта в своем районе Москвы. Конкуренция ставит выбор следующим образом: жить в Москве в привычном районе или уехать за МКАД и купить значительно дешевле, и более просторное жилье, резюмирует П.Брызгалов.
