Феликс Блинов

генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал"

Фото: "РВМ Капитал"

Отказ от долевого строительства увеличит объемы коллективных инвестиций в недвижимость — Феликс Блинов

6 марта 2018, 13:28

ЗПИФы помогут девелоперам в финансировании проектов, считает генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал"

Москва. 6 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Совсем скоро рынок закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) в РФ получит новый импульс к развитию. Не исключено, что с отменой долевого строительства бывшие дольщики переквалифицируются в частных инвесторов, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов.

Поиск альтернативных источников финансирования проектов в последнее время активно обсуждается в девелоперском сообществе в связи с грядущими изменениями, связанными с поправками в 214 ФЗ. Одной из форм финансирования может стать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), обладающий рядом преимуществ, как для инвесторов, так и для девелоперов.

"Для частных инвесторов главное преимущество заключается в том, что ЗПИФ позволяет соинвестировать и благодаря этому получать скидку у девелоперов. Ни одно физическое лицо не может себе позволить этого на маленьком "чеке". К тому же, профессиональная управляющая компания берет на себя все трудозатраты по покупке и реализации ДДУ или уже готовых квартир", — рассказал эксперт.

Еще один плюс – эффективная монетизация, ведь при продаже активов управляющей компанией ЗПИФ не облагается налогом на прибыль, а промежуточные выплаты накопленного дохода могут осуществляться ежемесячно. Среди ключевых преимуществ ЗПИФ эксперт также отметил секьюритизацию объекта инвестирования. Так, каждый инвестор владеет не долей в объекте, не ДДУ или квадратными метрами, а паями фонда как ценной бумагой. Ее не надо регистрировать или перерегистрировать как в случае с продажей ДДУ или квартиры.

Девелоперам такой инвестиционный инструмент тоже интересен, поскольку он позволяет повысить эффективность проекта, в том числе, реинвестировать прибыль и существенно снизить долговую нагрузку, что актуально в свете последних законодательных новелл и перехода на проектное финансирование.

В девелопменте ЗПИФ может быть реализован в двух форматах. Первый вариант – классический, когда инвесторы формируют ЗПИФ, который выкупает оптом ДДУ у застройщиков на ранних стадиях строительства и впоследствии перепродает на рынок. Второй вариант, который, по мнению эксперта, может как раз и стать дополнительным вариантом финансирования, это реализация проекта непосредственно на ЗПИФ в контракте на fee-девелопмент с девелопером.

"Этот вариант появился достаточно недавно, мы стали его использовать пару лет назад. В нем затраты на покупку земли, получение разрешительной документации, выкуп или строительство мощностей финансируется из средств ЗПИФ. В результате затраты на проект и, соответственно, на потребность в банковском финансировании снижаются в среднем на 20-30%. Девелопер не приобретает проект в свой контур, между ним и фондом фактически подписывается договор fee-девелопмента. И вот эта схема в связи с изменением 214 ФЗ, на наш взгляд, получит наибольшее распространение", — рассказал Ф.Блинов.

На западе механизм коллективных инвестиций через инвестиционные фонды популярен давно, однако в России он еще не получил широкого распространения.

"Для меня этот факт необъясним, ведь ЗПИФ – платформа крайне гибкая и удобная", — говорит эксперт.

По словам Ф.Блинова, в России развитие ЗПИФов сдерживают три фактора. Первый – степень доверия к этому инструменту инвестирования, второе – небольшое количество профессиональных менеджеров, которые обладают достаточным уровнем компетенций, чтобы грамотно объяснить потенциальным инвесторам механизм работы и преимущества коллективных инвестиций через ЗПИФ, и третий – недостаточная популяризация.

"Впрочем, рынок коллективных инвестиций становится все более цивилизованным, думаю, мы приближаемся к стадии зрелости. При дальнейшем развитии инструмент ЗПИФ станет понятен частному инвестору. Я 12 лет занимаюсь коллективными инвестициями и вижу, как постепенно этот рынок развивается, на него приходят все более квалифицированные игроки", — говорит эксперт.

В перспективе процесс может ускориться. По мнению Ф.Блинова, с отменой ДДУ востребованность ЗПИФов увеличится, объемы коллективных инвестиций в РФ возрастут. "Инвестиции через закрытые инвестиционные фонды будут правильным дополнением в новую систему, которая сложится после отказа от ДДУ. Они займут свое место в наборе источников финансирования проекта на каждой его стадии. Девелоперы будут поставлены в ситуацию дефицита средств, и это заставит привлекать все возможные источники финансирования проектов, в том числе – средства инвесторов через ЗПИФы", — прогнозирует он.

Однако о том, во сколько раз увеличится объем коллективных инвестиций, говорить рано.

"Очень сложно делать прогнозы. К сожалению, не все законодательные новеллы соответствует действительности. Скорее всего, они будут дорабатываться, и от этого будет зависеть развитие отрасли", — резюмирует Ф.Блинов.

Как сообщалось, в конце октября прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать поэтапный план отказа от долевого строительства. В декабре премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил "дорожную карту" по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.