Москва. 17 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Ставки кредитования для застройщиков в РФ зачастую превышают 10% годовых, поскольку банки компенсируют высокие риски вложений в проекты жилищного строительства с низкой рентабельностью, сообщили "Интерфаксу" эксперты рынка недвижимости.
Ранее газета "Известия" сообщила, что общероссийская общественная организация "Деловая Россия" обратилась к вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину с просьбой проверить случаи завышения ставок по кредитам для застройщиков, возводящих жилье с использованием эскроу-счетов. По их данным, в среднем ставки составляют 12-14%, а иногда достигают 18%.
"Оценки "Деловой России" близки к реальности - ставки по кредитам для застройщиков действительно превышают 10% годовых и иногда могут быть выше 15%. Это значительно выше ставки рефинансирования (6%), что связано с высокими, по мнению банков, рисками вложений в жилищное строительство, которое отличается крайне низкой рентабельностью среди других базовых отраслей экономики", - сказала управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Она добавила, что разница в себестоимости строительства и цены продажи жилья минимальна в большинстве регионов, что снижает привлекательность работы с застройщиками.
"Поэтому и кредит для них дорогой. Чтобы кредит становился более дешевым необходимо повышение спроса на жилье и увеличение цен", - подчеркнула эксперт.
Литинецкая добавила, что если речь идет о регионе со слабым спросом и низкой рентабельностью строительства, то у застройщика могут возникнуть проблемы с получением кредита. При этом для получения кредита застройщики также должны рассчитывать на вложение 30-40% собственных средств, хотя эта доля может меняться в зависимости от оценки проекта. Также банки могут потребовать и дополнительный залог при выдаче кредита - акции компании, земельный участок, другие объекты недвижимости в собственности застройщика.
Однако сами девелоперы отмечают, что ставка по эскроу-финансированию может быть ниже и напрямую зависит от выбранной суммы кредита и количества денег на эскроу-счете.
"Изначально она колеблется в районе 12%, но если проект пользуется спросом и эскроу-счета быстро наполняются, ставка довольно скоро может снизиться до 1% и даже ниже. В этом случае, если смотреть весь период от начала строительства дома до его ввода в эксплуатацию, средняя ставка может составить 5-7%. При этом требования к собственным средствам девелопера в среднем составляют 10-15% от стоимости проекта", - подчеркнул руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков.
Он добавил, что при получении проектного финансирования девелоперы несут значительные временные затраты на подготовку необходимого пакета документов с учетом индивидуальных требований разных банков.
"Но куда более ощутимые затраты возникают при выполнении дополнительных требований банков в виде банковского сопровождения строительства, которое не прописано в законодательстве, но широко применяется банками для страхования своих рисков. В рамках такого сопровождения банки применяют систему, аналогичную той, что используется для контроля средств федерального бюджета, ФНБ и оборонного комплекса. Применение ее в коммерческих проектах создает значительные трудности в их реализации", - подчеркнул Клинков.
Однако в компании "РГ-Девелопмент" не согласились с позицией относительно ставки по проектному финансированию на уровне 12-14%, обосновав этот тем, что в зависимости от проекта и стадии его реализации, ставка может измениться от 0,01% до 9-10%.
При этом в компании считают, что у застройщиков возникают некоторые трудности с получением проектного финансирования. В основном они связаны с разным подходом к анализу рынка на этапе согласования с банком бизнес-модели и условий финансирования. "Таким образом, разные подходы к ценообразованию и планированию темпов продаж, определению планируемых технико-экономических показателей проекта влекут за собой различные ожидания и разногласия при определении размера собственного участия, сроков реализации проекта и основных обязательств застройщика", - подчеркнули в "РГ-Девелопмент".
В свою очередь директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что реальная эффективная ставка для застройщиков пересчитывается каждый день, и в дальнейшем может опуститься.
"Модель может предусматривать базовую ставку 12% и специальную 6%, а в рамках реализации всего проекта реальная ставка составит 9-9,5% (средняя ставка за весь период реализации проекта). Поэтому важно определиться в терминологии и убедиться, что речь идет именно о реальной средней ставке или специальной ставке", - подчеркнул Родионцев.
При этом эксперт не отрицает, что банк может защищать свое размещение и добавлять в стоимость "плату за риск".
Ранее зампред ЦБ РФ Ольга Полякова сообщала, что средняя ставка проектного финансирования застройщиков жилья составляет 5-7% годовых. Она отмечала, что есть примеры, когда ставка равна ниже 1%.
"Безусловно, этому способствуют темпы поступления денежных средств на счета эскроу и темпы продаж", - говорила Полякова.
В свою очередь в Минстрое также сообщали, что ставки для застройщиков не превышают 7%.
С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, застройщиков кредитуют банки. При этом определены критерии проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования.
