В 2008 году инвестиции в российскую коммерческую недвижимость составят $5,5 млрд

15 мая 2008, 16:36

Сегодня основным способом финансирования проектов становятся совместные предприятия и продажа долей в девелоперских компаниях

Москва. 15 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Самый драматический эффект финансового кризиса прошлого года — потеря доверия к финансовым институтам, считает Андрей Брагинский, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.

Свое мнение он озвучил в четверг на конференции "Современные способы финансирования комерческой недвижимости: Лизинг, проектное финансирование, IPO", организованной порталом arendator.ru.

Из-за глобализации финансовых рынков пострадали финансовые институты по всему миру, и они продолжают переживать серьезный кризис. Сейчас наблюдается низкий уровень ликвидности, балансы банков существенно ослабли, продолжается снижение стоимости активов. Также из-за снижения темпов роста экономики наблюдается тревожная макроэкономическая ситуация особенно на развитых рынках.

"Размер ущербов, которые понесли ведущие финансовые институты, с начала кризиса составляют порядка $200 млрд. Прогнозируется, что дополнительно порядка $100 млрд. будет списано до конца этого года. В результате потери финансовых институтов оцениваются на уровне $300 млрд. Больше всего это затронуло США и Европу", — заявил докладчик на конференции.

Он констатировал, что финансовые институты развивающихся рынков (России, Китая, Бразилии и других) практически не пострадали. Развитые же экономики негативно реагируют на кризис, и темпы роста экономик существенно падают, практически переходя в рецессию.

Европа меньше подвержена кризису, чем рынок жилой недвижимости США. По прогнозам, жилье в США к 2009-2010 гг. упадет еще на 10-15%, сообщил он.

Как рассказал А.Брагинский, в сложившейся ситуации в России стоимость долга несущественно изменилась, но кредиты получить сложно, а их размер уменьшился. На апрель 2008 года на российском рынке трехмесячный US LIBOR составил 2,90% против 5,36% к апрелю 2007 года, маржа составляет 500-700 bps против 250-300 bps соответствующему периоду. Результирующая ставка не существенна выросла и сейчас составляет 7,9-9,9%, но проблема состоит в том, что для многих девелоперов кредитные ресурсы закрыты.

"Если сравнивать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в Европе и России, то здесь есть схожие моменты, наблюдается существенная разница между ожиданиями продавцов и реальной ценой, которую готовы платить инвесторы. Ставки капитализации, которые скорее отражают ожидание продавцов, увеличились в Европе. И их увеличение делают Россию сейчас менее привлекательной для международных инвесторов", — рассказал Брагинский.

Тем не менее, развивающиеся рынки более привлекательны для инвесторов, т.к. они должны приходить в те страны, где экономика продолжает расти.

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России, по оценке Jones Lang LaSalle, составил в 2007 году $5,028 млн. В 2008 году прогнозируется их увеличение до $5,5 млрд, сообщил Брагинский. Если рассматривать инвестиции по сегментам коммерческой недвижимости, то 55% составили инвестиции в торговую, 27% в офисную и склады с отелями взяли по 10% и 8% соответственно.

Сейчас доступ девелоперов к долговому финансированию ограничен, поэтому естественный способ получить деньги для них — финансировать новые проекты, продавая уже реализованные. Это ведет к тому, что на рынок выходит много объектов и у покупателей появляется альтернатива, т.к. количество инвесторов уменьшилось. Это серьезные изменения на рынке, и теперь инвесторы выбирают проекты, а не проекты инвесторов. В текущем состоянии рынка наблюдается разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей. Сейчас основная возможность финансирования проектов существует за счет создания совместных предприятий, продажи существующих проектов, доли в девелоперских компаниях.

Финансирование через размещение в этом году будет не доступно. На самом деле причины не только в финансовом кризисе, а в том, что слишком много размещений было в предыдущем году и рынок в целом переоценил компании. Поэтому рынок для IPO существенно испорчен, для его восстановления потребуется время, чтобы портфельные инвесторы вернули доверие к девелоперским компаниям, для этого потребуется как минимум год, считает А.Брагинский.

"Тем не менее, для хороших проектов на рынке остались инвесторы. Сегодня основным способом финансирования проектов становятся совместные предприятия и продажа долей в девелоперских компаниях", — подытожил А. Брагинский.

Сергей Велесевич


Горячие
темы

Курс валют

USD

74,36

+ 0,99

EUR

90,41

+ 1,44

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

207,461
($2,794)

Курс валют

USD

74,36

+ 0,99

EUR

90,41

+ 1,44

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

207,461
($2,794)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

15,193,000
$204,317

-2.187%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,361,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка